Nærværende artikel vedrører en sag, Phillipp Quedens har ført for Retten i Helsingør med afsigelse af dom den 6. marts 2023.
Sagens forhistorie
Phillipp repræsenterede sælger, et dansk datterselskab af en stor amerikansk koncern, der havde solgt en ejendom, industri og kontor, for en købesum på kr. 25.250.000,- pr. 1. december 2021. Køber var, et til formålet oprettet datterselskab af investorens holdingselskab i Danmark. Investoren var bosiddende i Schweiz, og der var 2 danske investorer boende i udlandet i selskabet.
Selskabernes direktør var i begge tilfælde en københavnsk advokat, der samtidig var advokat for selskaberne og også iht. købsaftalen blev berigtigende advokat. Advokaten drev i første omgang virksomhed udadtil som partner i en dansk kæde af advokatfirmaer (ikke Ret&Råd), og efterfølgende trådte han, ca. 1 måned efter handlen, ud af dette samarbejde og startede forretning i eget navn.
Investorerne benægtede, at have overført kr. 25.250.000,- pr. 1. december 2021, privat på selskabets konto hos ovennævnte advokat. . Af dette beløb blev kr. 500.000,- blev sendt til ejendomsmægleren, svarende til dennes honorar, og restbeløbet kr. 24.750.000,- blev indestående på advokatens klientkonto.
Der var ikke oprettet separat klientkonto. Det bemærkes, at det ikke længere er et krav, at der oprettes særskilt klientkonto, idet den tidligere regel om ”kr. 10.000.,-/10 dage” er bortfaldet ved den senest revision af klientkontovedtægten.
Sælger skulle iht. købsaftalen oprette sædvanlig deponeringskonto i eget pengeinstitut, men dette viste sig ikke at være muligt. Den amerikanske koncern havde en verdensomspændende aftale med en amerikansk bank, hvis danske afdeling ikke leverede ovennævnte ydelse. Det var således ikke muligt at gå ud til et nyt pengeinstitut og oprette særskilt deponeringskonto.
Da pengene alligevel ikke kunne frigives før skødet var uden anmærkninger , blev det derfor aftalt, at pengene skulle forblive indestående på aftalte advokats klientkonto.
Skødet er herefter udarbejdet i januar 2022 og tinglyst med retsanmærkninger om ejerpantebrev kr. 32.000.000,-, der var ingen underpant.
Tinglysningsretten i Hobro ønskede dokumentation for de faktiske ejerforhold i den amerikanske koncern, referater af generalforsamlinger mv., og efter mange komplikationer blev retsanmærkningerne slettet den 15. juni 2022.
Umiddelbart efter at skødet var godkent som anmærkningsfrit, blev der samme dag rettet henvendelse til berigtigende advokat med anmodning om, at pengene skulle frigives ved overførsel til sælgerselskabets konto.
Ejendommen var således stillet til købers rådighed og ejendomsrettens overgang ved tinglysning af nu anmærkningsfrit skøde, var gennemført.
Advokatens bedrageri / mandatsvig / svig
Ca. 10 dage efter deponeringen, havde advokaten hævet pengene på klientkontoen og udlånt dem (formentligt) til Fauna Energi selskabet, for at opnå betydelige renteindtægter. Fauna Energi selskabet gik konkurs i marts 2022, og umiddelbart efter konkursen blev direktøren og den reelle bagmand i selskabet varetægtsfængslet -og det er han fortsat.
Advokaten underrettede ikke sælger om dette, dvs. handlen fortsatte med udarbejdelse af skøde, tinglysning heraf med anmærkninger mv. Skødet blev således af berigtigende advokat sendt til tinglysning på et tidspunkt, hvor pengene i al væsentlighed ikke eksisterede på advokatens klientkonto og uden at underrette sælger herom.
Da skødet var tinglyst uden anmærkning den 15. juni 2022, blev pengene efter påkrav ikke udbetalt. Herefter blev ”problemet” konstateret ved advokatens selvanmeldelse til politiet, og underretning til sagens parter den 29. juni 2022.
Krav om ophævelse pga. svigblev fremsendt første gang den 1. juli 2022. Stævning blev udtaget få dage senere og tinglyst på ejendommen, jf. tinglysningslovens § 12, stk. 3 ved Retten i Helsingørs kendelse således, at der reelt var en fuldstændig rådighedsindskrænkning vedr. ejendommen. Denne kendelse blev ikke kæret af køber (nu sagsøgte).
Anbringenderne
Sælger gjorde i sagen overordnet gældende, at handlen skulle ophæves og ejendommen tilbageskødes pr. 1. december 2021. Der skulle ske sædvanlig refusion for alle udgifter, der vedrørte ejendommen.Det vil sige ejendomsskatter i form af alle skatter og afgifter, forsikringer mv., men ikke finansieringsomkostninger, idet der jo ikke var tinglyste pantehæftelser på ejendommen, begrundet i den skete svig og deraf følgende ugyldighed.
Køber påstod frifindelse begrundet i, at købesummen var betalt med kr. 25.250.000,- fordelt med kr. 500.000,- til ejendomsmægleren og kr. 24.750.000,-, der var indbetalt på berigtigende advokats klientkonto og dermed stillet til rådighed for sælger ved anmærkningsfrit skøde, kombineret med ejendomsrettens overgang ved nu anmærkningsfrit skøde jfr. princippet i Købeloven § 28 stk. 2.
Problemet med klientkontoen
I klientkontosystemet findes der dels en samleklientkonto og dels separate klientkonti. Dette kan man lovligt have iht. klientkontovedtægten.
Der forelå ved advokatens konkurs i sommeren 2022 ingen reel daglig klientkontobogføring, der var alene efterfølgende registreringer.
Der var ubestridt fra de 2 investorer sket indbetaling af beløbet i alt kr. 500.000,00 til mægler ved købsaftalens underskrift og herefter kr. 24.750.000,- alene markeret som indbetalinger til advokatens klientkonto. Dog uden angivelse af til hvilket formål ,selvom dette må antages at være åbenbart. Beløbene var alle sat ind på den almindelige samleklientkonto således, at hele købesummen var til stede ultimo november 2021 frem til overtagelsesdagen den 1. december 2021.
Rettens afgørelse
Spørgsmålet var herefter, hvem der skulle bære risikoen for advokatens svig/bedrageri, køber eller sælger.
Retten lagde til grund, at pengene nok havde været til stede på klientkontoen på overtagelsesdagen, men at de herefter, ved et strafbart forhold, var blevet fjernet fra klientkontoen af berigtigende advokat. Således varkøbesummen herefter ikke til stede på tidspunktet for skødets underskrift, og dette var et forhold, sælger på intet tidspunkt var blevet underrettet om. Sælger var heller ikke efterfølgende underrettet om, at købesummen ikke var til stede, da ejerpantebrevet kr. 32.000.000,- blev fjernet.
Betalingen var således ikke sket, og handlen blev derfor ophævet i overensstemmelse med sælgers/sagsøgers påstand. Det er uanset at der forelå anmærkningsfrit skøde til køber, og at ejendommen var taget i brug af køber, som havde udlejet denne til tredjemand.
Sagen viser risikoen ved advokatens (heldigvis meget sjældne) svig og indeholder en bedømmelse af, hvorledes der skal ske behandling af advokatens indestående på en samleklientkonto.
Hvis advokaten havde haft oprettet en separat klientkonto i sælgers navn, havde situationen måske været anderledes, men dette var ikke sket (og kunne forventeligt heller ikke ske pga. komplikationerne med at fremskaffe alle relevante oplysninger vedrørende sælger/endelig ejerforhold mv.).
Indestående på en samleklientkonto er således ikke en separeret betaling til en sælger. Risikoen selv ved en ”abnorm handling” fra berigtigende advokats side pålægges således den, til hvem klientforholdet er etableret.
Dækningsmulighederne
Restbeløbet på klientkontoen hos advokaten, der relaterer sig til denne sag udgør ca. kr. 6.000.000,-.
Garantidækningen på forsikringen udgør kr. 5.000.000,-. Dividenden i advokatens konkursbo vil formentligt være 0. Der er herefter mulighed for at søge dækning hos Advokatsamfundets Erstatningsfonde for restbeløbet. Dette vil antageligt trække ud i årevis.
Sagen fremadrettet
Det kan oplyses, at sagen pr. 15. marts 2023 er blevet anket til landsretten. Svarskrift indleveres en af de nærmeste dage.
Sagen har været omtalt i Børsen ved længere artikler i forbindelse med Fauna Energi komplekset.
Dom i landsretten kommer forhåbentligt ultimo 2023.
Læs mere om salg af virksomhed på vores hjemmeside.