Står du overfor at skulle købe eller sælge en del af en ejendom, vil du ofte blive bedt om at tage stilling til, hvorvidt det handlede skal arealoverføres eller udstykkes.
Ofte kan du vælge begge dele, men valget er ikke helt uden betydning, idet konsekvenserne er forskellige alt efter, om der arealoverføres eller udstykkes.
Jeg vil i denne korte artikel gennemgå 10 punkter, som du bør kende konsekvenserne af ved såvel arealoverførsel som ved udstykning, så du er godt rustet til at tage den helt rigtige beslutning.
1.
Tid (berigtigelse i matriklen og i tingbogen)
Sagsbehandlingstiden for en arealoverførsel er typisk 6-8 mdr., mens den for en udstykning typisk er 3-5 mdr. Tidsforskellen skyldes primært, at pantet ved en arealoverførsel skal være relakseret, forinden den matrikulære sag fremsendes til Geodatastyrelsen.
2.
Omkostning til landinspektør og advokat
Omkostningerne hos landinspektøren for gennemførelse af en udstykningssag er ofte ca. 10.000,- kr. dyrere end omkostningerne ved en arealoverførsel. Dette skyldes øgede afgifter til staten, samt at der ved en udstykningssag (landbrug) er krav om tinglysning af en deklaration om samdrift. Udgiften til advokaten for at lave et skøde vil som udgangspunkt være den sammen, uanset om der vælges arealoverførsel eller udstykning.
3.
Pant (sælger)
En arealoverførsel kan først gennemføres, når sælgers panthavere har accepteret, at det handlede areal udgår af pantet (relakseres). Vælges der derimod en udstykning, kan denne gennemføres uden relaksation. Pantet relakseres først i det øjeblik, adkomsten ønskes ændret (typisk sideløbende med at der tinglyses skøde til køber). Ved en udstykning forsinker relaksationen således ikke processen.
4.
Pant (køber)
Ved overførsel af jord fra en ejendom til en anden ”gribes” det overførte jord af den pant, der allerede er tinglyst i den modtagne ejendom. Købers panthavere får altså udvidet deres pant ved en arealoverførsel. Ved en udstykning får købers panthavere ikke automatisk denne udvidelse af deres pant. En nyoprettet ejendom kan således belånes uafhængigt af den pant, køber har i forvejen, og kan således anvendes til sikkerhed for andre kreditorer.
5.
Stempeloverførsel
Afgiftspantebreve kan ikke overføres i forbindelse med en arealoverførsel. Hvis køber skal have mulighed for at udnytte evt. afgiftspantebreve, skal der derfor gennemføres en udstykning. Det er dog vigtigt, at udstykningen gribes rigtigt an, da afgiftspantebreve altid forbliver på den oprindelige ejendom – og altså ikke følger med over på den nye ejendom, der oprettes ved en udstykning. Det kan derfor være nødvendigt, at landinspektøren vender sagen om, så den del, der udstykkes, er den del, sælger skal beholde.
6.
Servitutter
I forbindelse med en arealoverførsel skal der tages stilling til, om de byrder, der er lyst på sælgers ejendom, vedrører det areal, der frasælges, og om de derfor skal følge med jorden over på den modtagende ejendom. Hvis dette er tilfældet, skal panthaverne i den modtagende ejendom i nogle tilfælde acceptere at skulle respektere denne byrde. Denne problemstilling kommer man udover med en udstykning, idet der ved oprettelse af den nye ejendom i tingbogen som udgangspunkt ikke er panthavere i ejendommen. Der er således ingen, der skal acceptere at skulle respektere byrder på ejendommen.
7.
Omkostninger ved videresalg
Udstykkes ejendommen, bliver der skabt en helt ny ejendom, som kan sælges igen i sin helhed, uden at der igen skal involveres en landinspektør. Dette er ikke tilfældet, hvis arealet er blevet arealoverført. Her skal jorden frastykkes igen, hvorfor der bliver udgifter til landinspektøren endnu engang (selv om der er tale om det samme areal, som tidligere er blevet arealoverført)
8.
Skat ved videresalg
Med mindre der er tale om frasalg af jord fra et parcelhus er udgangspunktet, at der skal betales skat af den ejendomsavance, der opnås ved salget. I forbindelse med beregningen af avanceskatten skal der fratrækkes et bundfradrag. Da bundfradraget beregnes pr. ejendom, er det mere fordelagtigt at frasælge et areal i sin helhed (udstykket ejendom) end blot at frasælge en del af en ejendom (arealoverført areal).
9.
Tilkøb af anden jord
Jord (landbrugsjord) kan alene arealoverføres, hvis den modtagende ejendom er placeret inden for nogle givne afstande. Vælger man derfor at erhverve et areal i form af en udstykket ejendom, vil man på sigt have mulighed for at nå endnu mere jord til arealoverførsel, hvis man måtte ønske dette.
10.
Bedriften
Overføres det handlede som en arealoverførsel, får køber ikke en ejendom mere. Det overførte bliver ”bare” en del af den ejendom, køber havde i forvejen. Handles jorden derimod som en udstykning, får køber endnu en ejendom, hvilket for nogle virker mere rodet og uoverskueligt frem for blot at have én ejendom.
Som det fremgår af ovenstående 10 punkter er der fordele og ulemper ved såvel arealoverførsel som ved udstykning. Man skal derfor tænke sig rigtig godt om, når et areal skal handles. Fordelene ved at udstykke vil dog ofte være så store, at dette bør vælges frem for at arealoverføre.