Er der moms på udlejning af fast ejendom?
Udlejning og bortforpagtning af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms, og momsfritagelsen gælder også for levering af forbrug (vand, varme, el og gas) som led i udlejningen.
Momsfritagelsen gælder både sommerhuse, erhvervs- og beboelsesejendomme, men ikke værelsesudlejning i hoteller og lign., udlejning af opbevaringsbokse, reklame-, parkerings- og campingpladser samt korttidsudlejning af værelser i virksomheder, der alle er momspligtige.
Frivillig momsregistrering
SKAT kan give tilladelse til, at ejendomme, der udlejes eller fremlejes erhvervsmæssigt, frivilligt kan momsregistreres, hvorved lejen og øvrige ydelser skal tillægges moms. Dette gælder også selvom lejerne ikke er momsregistrerede som fx læger, fysioterapeuter, tandlæger m.fl.
Driver en eksisterende lejer en momsfri virksomhed fra et lejemål, vil udlejers frivillige momsregistrering af ejendommen medfører en de facto lejestigning, idet lejeren ikke har fradrag for den moms, der lægges oveni lejen. Denne ændring vil derfor som udgangspunkt kræve lejers samtykke.
Driver lejer omvendt en momspligtig virksomhed, vil lejer have fradrag for den moms, der pålægges lejen ved udlejerens frivillige momsregistrering af ejendommen. Det vil således stadig medføre en stigning i lejebetalingen, men denne er alene en likviditetsmæssig forskydning, idet lejeren får fradrag for stigningen (momsen). Ligeledes opnår lejer fradrag for momsen på sit forbrug, hvilket giver lejer en egentlig besparelse svarende til momsfradraget.
I hvert fald for den ikke-momsregistrerede lejer bør spørgsmålet om udlejers frivillige momsregistrering af ejendommen reguleres i parternes erhvervslejekontrakt, således at der allerede ved aftaleindgåelsen bliver en drøftelse af de økonomiske konsekvenser for begge parter ved en eventuel frivillig momsregistrering af ejendommen.
Udlejere af frivilligt momsregistrerede ejendomme har fuldt momsfradrag for udgifterne til de udlejede lokaler. Det være sig udgifter til reparation, vedligehold, drift, administration etc.
Omvendt har udlejere, der ikke frivilligt er momsregistreret for udlejningen, ikke momsfradragsret, da udlejningen derved vil være fritaget for moms. Ligesom udlejer heller ikke må opkræve moms af lejen.
Boligudlejning
Ejendomme, der udlejes til boligformål, kan ikke opnå tilladelse til frivillig momsregistrering.
Lejers momsfradrag
Hvis lejer er en momsregistreret virksomhed, har lejer fradragsret for momsen, hvis lejer opkræves moms af lejen mv. som følge af, at ejendommen er frivilligt momsregistreret. Fuld fradragsret for momsen forudsætter, at lejer anvender alle de lejede kvadratmeter til sin momspligtige virksomhed.
Er lejer ikke momsregistreret, har lejer ikke fradragsret for momsen. Dette gælder, uagtet at lejeren betaler moms af lejen til udlejer.
Delvist momsregistrerede ejendomme
Er en ejendom delvist momsregistreret skal salgsmomsen (udgående moms) medtages af ejendommens momspligtige indtægter, herunder af de lejeindtægter, der tillægges moms.
Udgifter afholdt udelukkende til udlejers momspligtige virksomhed anses som udlejers købsmoms (udgående moms) med fuld fradragsret.
Afholder udlejer udgifter til ikke-momsregistrerede lejemål, har udlejer ikke fradragsret for momsen.
Kan udgifterne ikke henføres til enten de momsregistrerede eller de ikke-momsregistrerede lejemål, skal der ske en fordeling af udgifterne fx ved en beregning kan der udregnes en momsprocent for de enkelte udgifter. Rådgivning herom kræver nærmere oplysninger om den konkrete ejendom og udgift.
Har du spørgsmål omkring erhvervslejeforhold, herunder til indgåelse af en erhvervslejekontrakt eller momsen i et erhvervslejemål, så kontakt din Ret&Råd advokat.