Ingen standard erhvervslejekontrakt
De fleste lejekontrakter vedrørende boliglejemål indgås på standardiserede kontraktvilkår i dag ved anvendelsen af typeformular A, 10. udgave. En række bestemmelser i lejelovgivningen for beboelseslejemål er præceptive og kan derfor ikke afviges til skade for lejer.
Inden for erhvervslejeretten er der større aftalefrihed og langt færre præceptive bestemmelser. Ved forhandling af en erhvervslejekontrakt bliver lejer som oftest præsenteret for en lejekontrakt udarbejdet af udlejer eller dennes rådgiver.
Denne lejekontrakt vil have karakter og udseende af en form for standarddokument, men er de facto udlejers udkast til en kontrakt, hvor hovedparten af vilkårene er deklaratoriske bestemmelser, der kan fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer.
Eftersom lejer og udlejer i erhvervslejeretten begge bliver betragtet som professionelle, indeholder lovgivningen ikke samme beskyttelseshensyn af lejer som ved indgåelsen af en lejekontrakt om et beboelseslejemål.
Det er derfor helt centralt, at lejer er repræsenteret af sin egen rådgiver under forhandlingerne om vilkårene i en erhvervslejekontrakt, ikke mindst for at få rådgivning om, hvad der er sædvanlige vilkår samt om de punkter, der ikke er udførligt beskrevet i kontrakten.
Konjunkturændringer
Inden for det sidste år er der udbrudt krig på europæisk territorium, renterne er steget og inflationen er den højeste i årtier. Det medfører usikkerhed i markedet, herunder på ejendoms- og udlejningsmarkedet.
Politikerne vedtog allerede i september 2022 et lovforslag, der med enkelte undtagelser begrænser huslejestigningerne i boliglejemål de næste 2 år til 4% pr. år for de lejemål, der reguleres efter nettoprisindekset.
Nettoprisindekset afspejler prisudviklingen i samfundet og anvendes blandt andet til at regulere kontrakter og huslejer. Lovindgrebet omfatter ikke erhvervslejemål, der derfor, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten, kan reguleres med udviklingen i nettoprisindekset, og derfor de facto vil følge inflationen.
Erhvervslejeregulering
Lejeniveauet i erhvervslejekontrakter reguleres ofte efter udviklingen i nettoprisindekset, men indeholder ikke sjældent en minimum- og til tider også en maksimumregulering.
Derudover kan begge parter som oftest kræve lejen reguleret til markedslejen efter erhvervslejelovens § 13, hvis den gældende leje er væsentlig lavere eller højere end markedslejen. Udfordringen kan bestå i at dokumentere markedslejeniveauet, men markedslejen fastsættes ud fra grundlæggende kriterier som beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Muligheder og risici
Med stigningerne i nettoprisindekset vil udlejerne i første omgang kunne regulere lejerne i de eksisterende lejekontrakter op.
Nogle steder kan den lejestigning afhængig af konjunkturudviklingen de kommende år risikere at medføre øget tomgang, hvilket kan skabe et nedadgående pres på lejepriserne. Det er på nuværende tidspunkt dog usikkert om og i givet fald, hvornår det for lejernes vedkommende kan føre til egentlige lejenedsættelser.
Konjunkturændringerne medfører, at både lejere og udlejere har behovet for individuel rådgivning til vurdering af deres konkrete situation.