I den situation kan der opstå en række udfordringer for både køber, men også sælger, ved fejl og mangler ved andelsboliger. Udfordringerne gør, at en løsning ikke ligger lige for.
I denne artikel vil jeg derfor opstille nogle retningslinjer for, hvordan en mangelsag rent juridisk håndteres. Jeg vil bruge et tænkt eksempel, om end det ofte er netop denne type mangler, der giver anledning til henvendelser:
Eksempel
En andelsbolig er købt til maksimalværdien af person A og solgt af person B. Badeværelset er 20 år gammelt, og er installeret af tidligere andelshaver, person C, som B har købt andelslejligheden af for 7 år siden. I forbedring for badeværelset har A betalt B 40.000,-, hvilket er opgjort af en vurderingsmand i forbindelse med salget. Efter overtagelsen ønsker A at få skiftet et skab, og i den forbindelse opdager A, at fliserne bag skabet sidder helt løst.
I forbindelse med, at A vil indhente tilbud på nye fliser bag skabet, gør en murer A opmærksom på, at fliserne er sat direkte på den eksisterende væg, uden vådrumssikring bag fliserne. I øvrigt er afløbet også lavet forkert. Badeværelset er altså mangelfuldt, og det vil koste 200.000 for A at få et helt nyt badeværelse, der lever op til bygningsreglementets regler om, hvordan et badeværelse skal være indrettet mv.
A er selvsagt frustreret over at stå overfor en ekstraudgift på kr. 200.000 for et nyt badeværelse, og vil derfor have både foreningen og B ind over til at dække udgiften, da det jo var en oprindelig mangel, der var til stede, da A overtog andelslejligheden fra B. Og her har vi så balladen. For B har jo ikke opført badeværelset, og har heller ikke fået noget lavet, eller ændret på badeværelset i de 7 år, B har boet i andelslejligheden. B kendte ikke til manglen, da andelslejligheden blev solgt til A. B havde for 7 år siden betalt 60.000 i forbedring for badeværelset til C.
I mit eksempel er det faktisk sådan, at A kan fremsætte et tilbagebetalingskrav i henhold til andelsboliglovens § 16, stk. 6, idet A har betalt overpris for andelslejligheden, da der er betalt maksimalpris og forbedring for et badeværelse, der reelt ingen værdi havde. Maksimalprisen opgøres efter andelsboliglovens § 5, stk. 1, og består af en formueandel i foreningen, en opgjort forbedringsværdi af andelen og evt. med fradrag af andelsboligens vedligeholdelsesstand.
A kan også fremsætte krav efter de almindelige køberetlige principper om afslag i købesummen, da badeværelset jo indeholder en mangel. En andelsforening kan ikke sidde et krav om mulig overpris overhørig, da andelsforeningen har en forpligtelse til at sikre, at en andelsbolig ikke sælges til en overpris. Og faktisk er det sådan, at i mit eksempel vil B også kunne fremsætte både overpriskrav – forudsat B har betalt maksimalpris for andelen af C – og krav på afslag i købesummen overfor C.
Hvad med overpriskravet og muligt afslag?
Men, så kommer det store spørgsmål; hvordan opgøres både overpriskravet og det mulige afslag? I mit eksempel er der efter overtagelsen konstateret mangler ved den individuelle forbedring på badeværelset. Udgangspunktet er , at afslaget skal beregnes i den individuelle forbedring, der er er betalt til B på 40.000,-. I mit eksempel vil den individuelle forbedring helt bortfalde, og det vil betyde, at A kan kræve afslag på kr. 40.000,- af B. Nu ved vi, at det vil koste kr. 200.000 at få badeværelset i en stand, der lever op til bygningsreglementet, hvorfor A sikkert ikke er helt tilfreds med, at A selv skal afholde restudgiften. Men, det er nu sådan Højesteret har sagt, at et afslag skal opgøres. Hvis A ønsker yderligere afslag, så skal A løfte beviset for, at lejligheden var handlet til en lavere pris ved overtagelsen. Og det kan være en temmelig svær bevisbyrde at løfte for en køber af en andelsbolig.
I mit eksempel vil B faktisk også kunne rette et krav videre mod C for overpris og afslag. Her bliver det lidt mere kompliceret, hvorvidt B kan kræve hele forbedringsværdien på kr. 60.000,- tilbagebetalt af C eller ”kun” det beløb, B selv må afholde overfor A. Udgangspunktet må dog være, at B vil kunne kræve hele forbedringsbeløbet tilbagebetalt, såfremt udbedringsomkostningen på salgstidspunktet mellem B og C oversteg beløbet, B betalte i forbedring.
I mit eksempel er sagen relativ simpel, men i den virkelige verden er det ofte noget mere kompliceret, både i forhold til opgørelse af maksimalpris, og i opgørelse af både forbedringsudgiften og udgiften til udbedringen af manglen. Et af problemerne er, at en udgift til mangeludbedring skal opgøres til det beløb, det ville have kostet at få manglen udbedret på handelstidspunktet.
Brug for rådgivning?
Sager om mangler ved andelsboliger kan for både køber og sælger være uhyre komplicerede, og det er derfor vigtigt, at du både som køber og som sælger får kyndig rådgivning, såfremt du havner i en situation, hvor der kan være mangler ved en andelsbolig.
Kontakt derfor din lokale Ret&Råd advokat, der vil være klar til at hjælpe dig, som både køber eller sælger, med den situation, du nu står i.