Ansvar for fysiske mangler ved bolig
Der er en stor og væsentlig undtagelse til dette i reglerne om huseftersynsordningen. Hvis sælger sørger for at fremlægge en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring samt en erklæring om at betale halvdelen af prisen på ejerskifteforsikringen, hæfter sælger ikke for mangler ved en bygnings fysiske tilstand.
Køberen har så mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.
En anden væsentlig undtagelse er de tilfælde, hvor sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Det kan f.eks. være ved bevidst at give forkerte oplysninger om boligen eller ved at fortie væsentlige oplysninger for køber. I de tilfælde, vil sælger ikke kunne anvende ansvarsfrihedsreglerne, og køber vil kunne rejse et krav mod sælger.
Arealmangler
Nogle gange konstaterer køber, at boligen har et mindre areal end det, der blev oplyst i forbindelse med købet. Spørgsmålet er om køber kan rejse et erstatningskrav eller krav om afslag mod sælger.
Det kan køber godt gøre.
Det er desuden sådan ved arealmangler, at sælger ikke kan påberåbe sig ansvarsfraskrivelsen i huseftersynsordningen.
Købers krav vil være den værdiforringelse, boligen har, når de færre antal m2 lægges til grund.
Til fastlæggelse af værdiforringelsen vil man ofte gennemføre et syn og skøn og få en vurdering af boligens værdi på handelstidspunktet, med det korrekte antal m2. Hvis værdien vurderes mindre end købsprisen, vil købers krav oftest opgøres til differencen mellem købsprisen og vurderingen fra skønsmanden.
Erstatningskrav
Har sælger haft viden om arealmanglerne, og kan køber bevise dette, kan køber rejse et erstatningskrav mod sælger.
Erstatningskravet opgøres til værdiforringelsen.
Afslag i købesummen
Selvom sælger ikke har haft viden om arealmanglerne, kan køber alligevel godt rejse et krav mod sælger. Det så ikke et erstatningskrav, men et krav om afslag i købesummen.
For at gennemføre et krav mod sælger, skal køber bevise, at købesummen ville have været lavere, hvis der var kendskab til de færre antal m2. Det skal således ikke blot være et uvæsentligt forhold.
Desuden skal værdiforringelsen både absolut (antal kr.) og i forhold til købesummen (%) være mere end bagatelagtig. Det er en konkret vurdering og forståelsen af “bagatelagtig” er flydende. I retspraksis er givet afslag, hvor værdiforringelsen har udgjort 5,3 % af købesummen. Omvendt er afslag blevet afslået, hvor værdiforringelsen udgjorde mindre end 4,5 % af købesummen.
Læs mere om fejl og mangler ved boligkøb