Pas på med ejerskifteforsikringen

Når du køber hus eller sommerhus får du i de fleste tilfælde udleveret en tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring. Du skal som huskøber nøje læse tilstandsrapporten. Ejerskifteforsikrngen har en række undtagelser der gør, at den alligevel ikke dækker skjulte fejl og mangler, der opdages i købers ejertid

Når du køber hus eller sommerhus, får du i de fleste tilfælde udleveret en tilstandsrapport, en el-installationsrapport samt et tilbud på en ejerskifteforsikring. Når sælger fremsender det samt tilbyder at betale for halvdelen af prisen på den tilbudte ejerskifteforsikring, så hæfter sælger ikke for fejl eller mangler ved huset. Den eneste undtagelse er, hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.

Forholdet skal ikke blot undersøges, det skal også undersøges på den rigtige måde.

De fleste købere vælger at tegne en ejerskifteforsikring.

Du skal som  huskøber nøje  læse tilstandsrapporten og el-installationsrapporten. Ejerskifteforsikringen har en række undtagelser der gør, at den alligevel ikke dækker skjulte fejl og mangler, der opdages i købers ejertid.

Vær opmærksom på karakteren ”undersøges nærmere” (UN)

Ejerskifteforsikringen dækker ikke forhold, der er beskrevet i tilstandsrapporten, med mindre forholdet er klart forkert beskrevet. Hvis tilstandsrapporten indeholder en beskrivelse af en skade – og denne skade er korrekt beskrevet samt korrekt bedømt (K1-K3), - så dækker ejerskifteforsikringen ikke skaden eller forhold, der skyldes denne skade.

Et problem kan opstå, når den bygningssagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporten, giver en skade karakteren UN. Karakteren UN betyder, at forholdet skal undersøges nærmere.

Hvis sælger ikke undersøger og afklarer forholdet, er det køber, der er nødt til at foretage nærmere undersøgelser, inden køber skriver under på købsaftalen. Det giver den underlige situation, at køber skal foretage og betale for undersøgelser på et hus, som tilhører sælger. Derfor er det ofte en god idé som køber at få rådgivning fra sin egen advokat og sin egen bygningssagkyndig i dette tilfælde.

Problemet med UN er ofte, at der er tvivl om, hvor langt undtagelsen rækker.

Huskøber fik ikke medhold forholdet ikke var undersøgt korrekt

I en konkret sag havde køber fået udleveret en tilstandsrapport, hvor der var angivet en skade med karakteren UN og beskrivelsen ”Gulv i sauna er sunket/har sat sig”. Køberne af den pågældende ejendom fik en murermester til at besigtige ejendommen. Murermesteren fandt at ejendommen så flot ud og at forholdet i saunaen kunne klares ved en opretning i forbindelse med et nyt gulv, som køberne havde tænkt sig at lægge. Køberne foretog  herefter ikke nærmere undersøgelser i relation til karakteren UN.

1,5 år efter overtagelsen af huset konstaterede køberne en vandskade i kælderen som følge af skybrud. Denne skade blev dækket af købers husforsikring.

I forbindelse med udbedringen af skybrudsskaden, konstaterede køberne, at der var sætningsrevner og fugtgennemtrængning i kælderfundamenterne.

Ejerskifteforsikringen afviste at dække disse forhold, på nær 3 steder i kælderen, hvor der kom blankt vand (mere end fugt) ind i kælderen.

Køberne var ikke tilfredse med denne afgørelse, og der blev gennemført en skønsforretning. Skønsforretningen viste, at ejendommen var fejlfunderet og at der måtte forventes yderligere sætninger pga. jordbundsforholdene.

køberne skønnede at en korrekt udbedring af sætningsskaderne og fejlfunderingen ville koste kr. 4.800.000.

Under sagen kom det frem, at den eneste måde at få det rette overblik over årsagen til sætningsskaderne på, var at få foretaget geotekniske undersøgelser.Spørgsmålet var herefter om køberne med tilstandsrapportens karakter UN og beskrivelsen ”Gulv i sauna er sunket/har sat sig.”, burde have foretaget en sådan geoteknisk undersøgelse inden købet.

Sagen blev afgjort af Østre Landsret (FED2015.19 Ø), der gav ejerskifteforsikringsselskabet medhold. Køberne fik således ikke dækket skaden af ejerskifteforsikringen. Landsretten fandt, at køberne efter tilstandsrapportens beskrivelse burde have udført en geoteknisk undersøgelse – og ikke ”blot” lade en fagmand (murermesteren) besigtige ejendommen.

Når en tilstandsrapport indeholder karakteren UN, kan det således stille store krav til huskøber. Forholdet skal ikke blot undersøges, det skal også undersøges på den rigtige måde. Derfor er det vigtigt at  få den rigtige juridiske og tekniske rådgivning.