Dommen belyser købers ret til erstatning for udbedringsomkostninger ved mangler opdaget efter købet, samt at erstatningsbeløbet ikke er begrænset til forbedringsbeløbet lagt til andelsboligens værdi.
Baggrunden for sagen
Sagen drejede sig om en andelsbolig solgt i 2021, hvor køberen, efter overtagelsen, opdagede mangler ved den af sælgerne udførte renovering af badeværelset. Renoveringen omfattede blandt andet nye fliser på gulv og vægge. Sælgerne havde ved fastsættelse af købesummen tillagt andelsboligens værdi et beløb for forbedringer af badeværelset.
Ved en byggeteknisk vurdering blev det konstateret, at badeværelset var mangelfuldt, ikke var udført håndværksmæssigt korrekt og dermed ikke levede op til de gældende byggeforskrifter og god håndværksmæssig skik. Køber havde ikke tilsidesat sin undersøgelsespligt i forhold til de mangelfulde forhold, da manglerne ikke kunne konstateres uden foretagelse af destruktive indgreb.
Erstatningskravet omfatter det fulde tab
Højesteret fandt, at manglerne ved badeværelset ikke var noget, som køberen på overtagelsesdatoen kendte til eller burde have kendt til, og at køberen havde reklameret over manglerne indenfor rimelig tid efter at være blevet bekendt med dem. Højesteret fastslog, at sælgerne havde handlet ansvarspådragende ved at udføre en renovering, der ikke levede op til de håndværksmæssige standarder.
I dommen blev det præciseret, at erstatningskravet ikke var begrænset til det forbedringsbeløb (kr. 21.904), som sælgerne lovligt havde tillagt værdien af andelsboligen, samlet svarende til maksimalprisen for andelsboligen. Udbedringsomkostningerne beløb sig til mere end det dobbelte (kr. 47.140).
Sælger fik heller ikke medhold i, at der skulle ske fradrag efter princippet om ’’nyt-for-gammelt’’.
Højesteret bemærkede tillige, at de begrænsninger i købers mulighed for at opnå afslag i købesummen, som Højesteret tidligere har fastslået i dom af 28. juni 2022 (UfR 2022.3708), ikke gælder for købers mulighed for at kræve erstatning. Desuden var præmissen i dommen fra 28. juni 2022 en anden, eftersom Højesteret fandt, at sælger i den sag ikke havde handlet ansvarspådragende.
Selvbyg
Selvbyg må omfatte alle de situationer, hvor sælger, eller sælgers bekendte, har udført arbejde på andelsboligen, og det er dermed ikke begrænset til det arbejde, der kræver autorisation (såsom el- og VVS-arbejde). Grundlæggende må det gælde alt arbejde udført på fast ejendom, som ikke opfylder kravene i Bygningsreglementet eller andre offentlige forskrifter.
Dommen understreger vigtigheden af, at renoveringsarbejde i andelsboliger og på andelsboligforeningens ejendom udføres håndværksmæssigt korrekt, og at køber reklamerer over manglerne, så snart de opdages eller en mistanke herom er rejst.
Præcedens for fremtidige overdragelser af boliger
Dommen kan have vidtrækkende konsekvenser for fremtidige overdragelser af andelsboliger, idet den slår fast, at købere har ret til at forvente, at eventuelle forbedringer udført af sælgeren lever op til de håndværksmæssige standarder. Den danner tydelig præcedens for, hvordan lignende sager vil blive behandlet i fremtiden, hvilket potentielt kan påvirke både sælgere og køberes tilgang til renoveringsarbejde før salg.
Højesteretsdommen markerer et vigtigt skridt i beskyttelsen af køberes rettigheder og understreger behovet for gennemsigtighed og kvalitet i handlen med boliger – hvad end det gælder andelsboliger eller ejerboliger.