Andelsboligforeninger – på kanten af økonomisk sammenbrud?

En række andelsboligforeninger står på kanten af et økonomisk sammenbrud. Andelsboligforeningerne har ikke tidligere været udsat økonomisk i et sådan omfang, som er tilfældet i de senere år.

Der er flere grunde til, at det er gået så galt for flere af de nødlidende andelsboligforeninger. En af grundene er den særlige type realkreditlån med rente swap, som en del nyere andelsboligforeninger har valgt at optage. Risikoen ved rente swap’en er blandt andet, at man risikerer, at værdien af andelsboligerne vil falde voldsomt, såfremt renten falder. Det er netop det scenarium, som udspiller sig nu for flere andelsboligforeninger.

En anden grund til den dårlige økonomi hos andelsboligforeningerne har været de alt for høje vurderinger. Der er flere andelsboligforeninger, som har måtte bukke under for det økonomiske pres og i stedet har set konkurs, som den eneste udvej.

De nye regler inden for insolvens- og rekonstruktionsbehandling er ikke indrettet med henblik på behandling af andelsforeninger med likviditetsproblemer. Det insolvensretlige system er generelt vanskeligt at bevæge sig rundt i, når der er tale om andelsboligforeninger, og der er særdeles mange faldgruber, som man skal være opmærksom på.

Konkurs, rekonstruktion eller tvangsauktion?

Det vil i de fleste situationer være mest fordelagtigt for realkredit- og pengeinstitutterne, at andelsboligforeningen forsøges at holdt i drift som en andelsboligforening, idet andelshaverne og panthaverne dermed ikke mister deres indskud / pantesikkerhed. Dette kan dog være svært, hvis der er tale om en insolvent andelsboligforening.

Såfremt andelsboligforeningen er insolvent og dermed nødlidende, vil der være flere insolvensretlige problemstillinger, der skal tages stilling. Disse gennemgås i det følgende.

Konkurs

Såfremt andelsboligforeningen erklæres konkurs, vil konkursen efter en given periode afsluttes med, at ejendommen realiseres. Herved ophører foreningen, og ejendommen overgår til udlejningsejendom med andelshaverne som lejere efter lejelovgivningen.

Der vil i en andelsboligforening typisk ikke være frie midler til fordeling mellem de kreditorer, der ikke har sikkerhed for deres tilgodehavende. Dermed vil andelsboligforeningen mangle den retlige interesse i at begære andelsboligforeningen konkurs. Formålet med konkurs er netop at fordele de frie midler mellem de kreditorer, som ikke har sikkerhed for deres fordring. Såfremt der ingen midler er i et selskab, forening eller lignende, kan konkurs nægtes af skifteretten.

Såfremt andelsboligforeningen erklæres konkurs, vil konkursen efter en given periode afsluttes med, at ejendommen realiseres. Herved ophører foreningen, og ejendommen overgår til udlejningsejendom med andelshaverne som lejere efter lejelovgivningen.

Rekonstruktion

Andelsboligforeningen kan alene gennemgå en rekonstruktion ved, at der vedtages en tvangsakkord. Det forholder sig imidlertid således, at pantefordringer i fast ejendom ikke er omfattet af regler om tvangsmæssig akkord under rekonstruktionsbehandlingen.

Det er således ikke muligt for andelsboligforeningen at gennemtvinge en tvangsakkord, som vil kunne medføre en forbedring af andelsboligforeningens økonomi.

Vælger andelsboligforeningen alligevel at anmode om rekonstruktionsbehandling, kan dette alene medføre, at den pantesikrede fordring nedsættes frivilligt af panthaver. Andelsboligsforeningen kan ikke tvinge det igennem for at overleve, og dermed tjener andelsboligforeningens rekonstruktionsbegæring ikke andet formål end pression i forhold til panthaver.

Tvangsauktion

En konkursbehandling af en andelsboligforening vil ende med, at ejendommen sælges frivilligt eller på en tvangsauktion, som er begæret af en kreditor, idet kreditoren ikke har modtaget betaling af eksempelvis renter eller afdrag til tiden.

Dermed vil andelsboligforeningen ophøre med at eksistere, og andelshaverne har ret til at blive lejere i ejendommen. Panthaverne i andelsboligforeningen vil opnå dækning for deres pant i henhold til prioritetsrækkefølgen indenfor det bud, som ejendommen opnår på tvangsauktionen.

Såfremt en panthaver ikke opnår dækning ved tvangsauktionen er udgangspunktet, at kravet ikke vil kunne videreføres mod de tidligere andelshavere, idet disse ikke hæfter herfor.

På baggrund af det ovenstående kan det konkluderes, at det insolvensretlige system ikke er indrettet med henblik på behandling af nødlidende andelsboligforeninger, og det kan have fatale konsekvenser for panthaverne og andelshaverne, såfremt insolvenssystemet tages i brug uden at overveje konsekvenserne.