Hvad betyder afståelsesret?
Når en lejer afstår et lejemål, betyder det, at der sker en overdragelse af lejemålet til en ny lejer. Den nye lejer indtræder i det eksisterende lejeforhold på uændrede vilkår og opnår dermed de samme rettigheder og pligter, som gjaldt den afstående lejer. Ved overdragelsen udtræder den afstående lejer af lejeforholdet og frigøres fra sine forpligtelser over for udlejeren.
Retten til afståelse følger af erhvervslejelovens § 55.
Lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.
En lejer har derfor afståelsesret, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
Afståelsesretten kan have stor værdi for de virksomheder, der drives fra lejede lokaler.
Hvis man som lejer ønsker en fremtidig mulighed for at sælge sin virksomhed, er det derfor vigtigt at sikre sig afståelsesret.
Afståelsesretten er især vigtig indenfor restaurations- og detail-branchen. Her er virksomhedens placering en væsentlig faktor ved prisfastsættelsen.
Afståelsesretten kan også have stor betydning, hvis lejeaftalen er uopsigelig for parterne i en længere periode. Hvis lejer, af den ene eller den anden årsag, har brug for at slippe ud af lejekontrakten, inden uopsigelighedsperiodens udløb, er det afgørende, at lejer har mulighed for at afstå lejemålet til anden side.
Begrænsninger i afståelsesretten
Erhvervslejelovens bestemmelser om ret til afståelse kan gyldigt fraviges ved parternes aftale.
Parterne kan frit aftale de nærmere vilkår og begrænsninger, som skal gælde for lejerens afståelsesret.
Hvis man som udlejer ikke ønsker, at ens lejer skal kunne afstå lejemålet til tredjemand, skal det klart fremgå af erhvervslejekontrakten.
Som udlejer har man interesse i at sikre en klar regulering af rammerne for afståelsesretten, herunder hvilke krav udlejeren kan stille til den nye lejer.
Udlejer ønsker naturligvis en økonomisk stabil lejer, og det er desuden vigtigt, at sikre sig, at den nye lejer evner at drive virksomheden forsvarligt, således, at lejemålet til enhver tid fremstår attraktivt.
Det afgørende ved bedømmelsen af, om en udlejer har pligt til at acceptere et ønske fra lejer om afståelse, vil være om afståelsen fremtræder forretningsmæssig forsvarlig:
– Har lejer de nødvendige kompetencer?
– Er økonomien i orden?
– Har lejer branchekendskab?
Ifølge praksis skal der dog en hel del til, før en udlejer kan afvise den nye indtrædende lejer i forbindelse med et ønske om afståelse.
Giver denne artikel anledning til spørgsmål, er du velkommen til at kontakte mig.
Artiklen er oprindeligt bragt 24. marts 2015, og er redigeret 27. august 2024.