Emner:
Afståelsesretten i erhvervslejeforhold har stor betydning for såvel lejer som udlejer

Kan et erhvervslejemål overdrages til en anden lejer?

Afståelsesretten i erhvervslejeforhold har stor betydning for såvel lejer som udlejer, og det er et punkt begge parter bør være meget opmærksomme på at forholde sig til ved aftaleindgåelsen.

Revideret august 2019

Har du spørgsmål eller brug for hjælp? Kontakt advokat Dorthe Westerdahl, Advokaterne Ret&Råd København , på telefon 69 66 30 24 eller e-mail: dwe@ret-raad.dk.

Hvad betyder afståelsesret?

Retten til afståelse følger af erhvervslejelovens § 55, hvorefter man som lejer af et erhvervslejemål kan lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

En lejer har således som udgangspunkt afståelsesret medmindre andet er aftalt. Det kan dog have betydning for retten til afståelse, hvornår lejeaftalen er indgået (før 1. januar 1992).

Hvis man som udlejer ikke ønsker, at ens lejer skal kunne afstå lejemålet til tredjemand, er det derfor nødvendigt, at der tages højde herfor i erhvervslejekontrakten.

Når en lejer afstår et lejemål, betyder det, at der sker en overdragelse af lejemålet til en ny lejer. Den nye lejer indtræder i det eksisterende lejeforhold på uændrede vilkår og opnår dermed de samme rettigheder og pligter, som gjaldt den afstående lejer. Ved overdragelsen udtræder den afstående lejer af lejeforholdet og frigøres fra sine forpligtelser over for udlejeren.

Afståelsesretten vil typisk have stor værdi for de virksomheder, der drives fra lejede lokaler, hvortil der er knyttet goodwill, eller hvis lejeren har afholdt betydelige udgifter til forbedringer i det lejede. Hvis man som lejer ønsker en fremtidig mulighed for at sælge sin virksomhed, er det vigtigt at sikre sig afståelsesret, idet en erhvervsvirksomhed drevet fra lejede lokaler vanskeligt vil kunne overdrages, hvis ikke lejemålet kan følge med.

Afståelsesretten kan også have stor betydning, hvis lejeaftalen er uopsigelig for parterne i en hvis periode. Hvis lejer, af den ene eller den anden årsag, har brug for at slippe ud af lejekontrakten, inden uopsigelighedsperiodens udløb, er det afgørende, at lejer har mulighed for at afstå lejemålet til anden side.

Afståelsesretten har endvidere stor betydning for det lejedes værdi.

Begrænsninger i afståelsesretten

Erhvervslejelovens bestemmelser om ret til afståelse kan gyldigt fraviges ved parternes aftale, ligesom parterne frit kan aftale de nærmere vilkår og begrænsninger, som skal gælde for lejerens afståelsesret.

Som udlejer har man interesse i at sikre en klar regulering af rammerne for afståelsesretten, herunder hvilke krav udlejeren kan stille til den nye lejer.

Udlejer ønsker naturligvis en økonomisk stabil lejer, og det er desuden vigtigt, at sikre sig, at den nye lejer evner at drive virksomheden forsvarligt, således, at lejemålet til enhver tid fremstår attraktivt.

Er vilkårene for afståelse ikke reguleret i detaljer, må afståelsesrettens omfang fastlægges ud fra en hensynsafvejning.

Det afgørende, overordnede hensyn ved bedømmelsen af, om udlejer har pligt til at acceptere afståelsen, er, om afståelsen fremtræder forretningsmæssig forsvarlig. Den nye lejer skal altså være en passende køber til den i lejemålet drevne virksomhed. I den forbindelse har den nye lejers betalingsevne, branchekundskab og kvalifikationer betydning.

En erhvervslejers afståelsesret er ofte betinget af udlejerens godkendelse af afståelsen til den nye lejer. Der skal imidlertid meget til, før en udlejer kan afvise en ny lejer.

}