Inden auktionen
Undersøg ejendommen grundigt ved selvsyn. Deltag i den annoncerede fremvisning af ejendommen eller forsøg at aftale en særskilt fremvisning. Tag evt. en byggesagkyndig eller anden fagkyndig med. Det, der følger med, er det, der er på ejendommen på auktionsdagen. Der er ingen fortrydelsesret og ingen ejerskifteforsikring, der dækker fejl, du ikke har set. Ejendommen er købt som beset, og der er ingen, der kommer og rydder op!
Læs salgsopstillingen. Du kan bl.a. finde den på www.itvang.dk. Er du i tvivl om noget, så spørg rekvirenten (den advokat der har sat ejendommen på auktion) eller din egen advokat.
Hav finansieringen på plads. Undersøg evt. om du kan blive forhåndsgodkendt til ejendommens lån, hvis du ønsker at overtage det helt eller delvist. Lånet bliver nedsat, hvis dit bud ikke dækker hele lånet. Det kan give mulighed for 100% realkreditbelåning af dit bud.
Ud over det bud du afgiver, skal du betale et beløb – størstebeløbet – kontant oveni. Størstebeløbet består af omkostninger for selve auktionen til rekvirenten, andre panthavere og kreditorer, der har pant i ejendommen før alle andre. Det er f.eks. brandforsikring, renovation, ejendomsskat og lejerkrav, hvis ejendommen har været lejet ud.
Mød evt. op i fogedretten for at se, hvordan det foregår, inden ”din ejendom” kommer på auktion. Er du i tvivl om noget så kontakt din advokat.
Under auktionen
Husk at ejeren kan afværge auktionen ved betaling helt frem til endelig auktion.
Der vil indledningsvis ofte være nye oplysninger og ændringer til salgsopstillingen f.eks. af størstebeløbet. Herefter gives buddet frit. Ejendommen opråbes 1., 2. og 3. gang og er herefter solgt til højestbydende, der således har vundet auktionen.
Hold dig til den pris, du har besluttet hjemmefra. Fogedretten fastsætter et mindste overbud f.eks. 10.000 kr. Hvis der er budt 200.000 kr. skal du byde mindst 210.000 kr. osv. Byd senest når fogeden har opråbt ”2. gang”. Når fogeden har sagt ”3. gang solgt”, kan der ikke bydes mere.
Husk at fortælle, hvis du byder for en anden. Du skal have en skriftlig fuldmagt med. Hvis du byder for et selskab, skal du have en tegningsudskrift med, der ikke må være over en måned gammel.
Økonomi og sikkerhedsstillelse på tvangsauktion
Bliver du højstbydende, skal du stille sikkerhed. Sikkerhedsstillelsen dækker størstebeløbet, restancer vedr. dit bud (står i 3. kolonne i salgsopstillingen) og ¼ af den del af pantet, der kan kræves indfriet (står i 4. kolonne i salgsopstillingen) og skal stilles straks.
Nogle fogedretter accepterer, at der stilles en mindre sikkerhedsstillelse (den lille sikkerhedsstillelse) med det samme, og at resten af sikkerhedsstillelsen (den store sikkerhedsstillelse) betales inden en nærmere fastsat frist. Undersøg på forhånd hvordan praksis er ved den fogedret, hvor auktionen holdes. Ved som eksempel Retten i Næstved er den lille sikkerhedsstillelse pt. 10.000 kr. der betales med kontanter, MobilePay eller bankgaranti. Du kan også have en skriftlig indeståelse med fra din advokat på beløbet. Der gives en frist på 7 dage til at stille den store sikkerhedsstillelse.
Dit bud fordeles i prioritetsrækkefølge. Den kreditor, der står først i salgsopstillingen, skal have dækket hele sit krav, før den næste i rækken får noget.
Ny ejer efter tvangsauktion
Er du så ny ejer, når du blev højstbydende? Nej ikke altid, for hvis en panthaver ikke får dækning fuldt ud ved dit bud, kan han bede om en ny auktion. Du har så ikke købt endnu, men du er normalt bundet af dit bud i op til 6 uger og næste auktion starter med dit bud. Det er helt sædvanligt, at der holdes 2 auktioner.
På auktionen kan du komme ud for, at der indgås en hammerslagsaftale. Det betyder, at den der har bedt om ny auktion frit kan tilbagekalde denne, hvorefter du bliver ejer, hvis dit bud var det højeste. Typisk vil tilbagekaldelse ske, hvis du og panthaveren kan blive enige om en højere pris efter auktionen.
Du overtager ansvaret for ejendommen, når du har fået endeligt hammerslag.
Efter auktionen
Her kan det klart bedst betale sig at bruge advokat.
Din advokat kan indestå for sikkerhedsstillelsen, hvis du indbetaler til advokaten i stedet for til fogedretten. Advokaten kan så betale restancerne af dette beløb. Hvis du indbetaler sikkerhedsstillelsen til fogedretten, får du ikke pengene tilbage, før alle restancer er betalt. Det kan være en likviditetsmæssig belastning, da beløbene midlertidigt betales 2 gange.
Du kan få nøgler til ejendommen, når sikkerhedsstillelsen er på plads.
Når det skyldige beløb er betalt, får du en samtykkeerklæring. Det er en kvittering, du skal bruge over for fogedretten som bevis for, at du har betalt. De fleste beløb skal betales inden 4 uger.
Når du har fået samtykkeerklæring fra alle, der har krav på penge, kan du bede fogedretten om auktionsskøde. Det er dit bevis for, at du har købt ejendommen.
Udover dit bud og størstebeløbet skal du betale en auktionsafgift på ½ % af dit bud og størstebeløbet.
Herefter skal auktionsskødet tinglyses. Det sker digitalt. Afgiften er 1.850 kr. og 0,6 % af ejendomsværdien eller købesummen (bud + størstebeløb).
Den gæld, der ligger ud over dit bud, bliver slettet af tingbogen. Hvis der er udækkede ejerpantebreve herimellem, har du mulighed for at spare afgifter til tinglysning ved at beholde det som et afgiftspantebrev. Spørg din advokat eller bank til råds herom.
Hvis du vil sælge ejendommen videre, kan du vente op til et år med at få auktionsskøde. Efter et salg kan du overføre retten til auktionsskøde til køber og dermed spare afgift til tinglysningen.
Relevante links
Læs mere om tvangsauktion og boligkøb hos Ret&Råd Advokater.
Download PDF’en Købervejledning og læs om tvangsauktion på Domstol.dk.
Få oversigten over aktuelle tvangsauktioner på itvang.dk eller tvangsauktioner.dk.
Artiklen er første gang bragt: 12-02-2013