Undtagelsesvis gælder der for visse lejemål fri opsigelighed for udlejer. Det gælder for enkelt værelser til beboelse beliggende i udlejers bolig samt beboelseslejlighed i hus med to beboelsesligheder hvor ejeren bebor den ene. Der gælder i disse tilfælde visse formkrav, og det er nødvendigt at kunne skelne disse lejemål over for de ikke frit opsigelige.
For de ikke frit opsigelige kan udlejer opsige under henvisning til eget brug, men her gælder visse begrænsninger.
Eget brug
Det er alene muligt for udlejer at opsige et lejemål under henvisning til eget brug, såfremt det er udlejer personligt, der ønsker at benytte lejemålet til beboelse. Ejes lejemålet af et selskab, som udlejer ejer, er det ikke muligt at opsige med henvisning til eget brug, ej heller selvom udlejer påtænker at anvende lejemålet til selskabets kontor. I forhold til beboelseslejligheder er det i loven præciseret, at udlejer selv skal bebo det lejede. Der kræves et års opsigelsesvarsel.
Opsigelse af lejemål i ejerbolig eller andelsbolig
For udlejning af ejerbolig eller andelsbolig, hvor lejeaftalen er indgået efter 1/7-15 gælder særlige regler. Udlejer kan opsige et lejemål i sin ejerbolig eller andelsbolig, hvis udlejer selv vil bebo lejligheden. Med det kræves, at udlejer ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået, og udlejer ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.
Opsigelse af lejemål i ejerlejlighed
For en ejerlejlighed gælder yderligere begrænsninger. Først og fremmest skal lejeaftalen være indgået efter ejendommens udstykning til ejerlejligheder. Hvis aftalen er indgået efter 1980 skal lejer være oplyst om, at der er tale om en ejerlejlighed og at opsigelse kan ske, hvis udlejer selv ønsker at benytte lejligheden. Er kontrakten indgået efter 1986, er det tillige en betingelse, at udlejer selv har boet der tidligere.
Dette medfører at et lejeforhold som er indgået efter 1986, og som ikke er gjort tidsbestemt, som udgangspunkt er uopsigeligt for udlejer.
Opsigelse af lejemål i boligudlejningsejendom
Er lejemålet en lejlighed i en boligudlejningsejendom har udlejer ligeledes mulighed for at opsige lejeren under henvisning til, at udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Opsigelsen vil dog være underlagt en bedømmelse af begge parters forhold. Herunder skal der foretages en bedømmelse af, hvor længe udlejer har ejet ejendommen, og lejers mulighed for at finde en anden bolig. Det er derfor langt fra sikkert, at udlejer reelt vil kunne opsige lejeren, da bedømmelsen kan falde ud til fordel for lejeren.
Er lejemålet en beboelseslejlighed i en udlejningsejendom og får udlejer held med at opsige lejeren, er udlejer efter lejelovens § 85 stk. 1 forpligtet til uden unødigt ophold at tilbyde lejeren en anden lejlighed i den pågældende boligudlejningsejendom, forudsat der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor lejeren er forpligtet til at fraflytte. Desuden gælder, at hvis udlejeren bebor en lejlighed i ejendommen, skal lejer ved opsigelsen tilbydes udlejers lejlighed.
Rimeligt ud fra begge parters forhold
Som anført ovenfor vil opsigelse af et lejemål altid være underlagt en bedømmelse af begge parters forhold. Det medfører, at udlejer ikke automatisk kan opsige lejer, selvom udlejer selv ønsker at benytte lejemålet.
Der skal foretages en afvejning af parternes forhold, hvor blandt andet udlejers ejerperiode og lejers mulighed for at skaffe sig en anden passende bolig indgår. I bedømmelsen indgår yderligere størrelsen af parternes nuværende boliger sammenholdt med størrelsen af parternes husstande. Ydermere tillægges parternes økonomiske situation samt deres helbred betydning. Det vil endvidere indgå i bedømmelsen, om lejer har specielt behov for at bevare det opsagte lejemål samt udlejers reelle tilknytning til lejemålet.
Vil en bedømmelse vise omtrentlig ligevægt mellem lejer og udlejer, vil udlejers ejendomsret over lejemålet antageligt være det udslagsgivende moment.
Formkrav ved opsigelse
Der stilles visse formkrav til gyldigheden af en opsigelse. Opfyldes formkravene ikke er opsigelsen ugyldig og har derfor ingen retsvirkning, og udlejer risikerer at blive mødt med erstatningskrav fra lejer.
Opsigelsen kan uanset digital kommunikation i øvrigt ikke gives digitalt.Læs i øvrigt 7 gode råd til dig, der vil leje din lejlighed ud.
Artiklen er oprindeligt udgivet 3. juni 2013.