Leje af bolig - husk en lejekontrakt

Hvad enten du er udlejer eller lejer af et privat boliglejemål, er der en række forhold, du skal være opmærksom på i din lejekontrakt/lejeaftale, så du undgår at komme i klemme eller at blive snydt. Vi gennemgår de punkter i en lejekontrakt, som oftest giver anledning til problemer.

En aftale er vel en aftale?

Nej, ikke nødvendigvis, når vi taler om udlejning af privatboliglejemål; Udlejer vil være bundet, mens lejer ikke vil være bundet af aftaler, der strider mod lejelovgivningens ufravigelige regler eller regler, der ikke kan fraviges til ugunst for lejer.

Benytter udlejer en blanket til indgåelse af lejekontrakten, skal udlejer være opmærksom på, at der er tale om den seneste nye version, der er autoriseret. Benyttes en ”gammel blanket”, risikerer udlejer, at lejekontrakten tilsidesættes på de punkter, hvor lejekontrakten fraviger lejelovgivningen, f.eks. vedr. lejers vedligeholdelsesforpligtelse.

Den 1. juli 2015 trådte den seneste blanket i kraft. De aftaler, der blev indgået før 1. juli 2015 og var gyldige på det tidspunkt, er naturligvis fortsat gældende.

Nedenfor gennemgår vi de punkter i en lejeaftale/lejekontrakt, som oftest giver anledning til problemer.

Udlejer vil være bundet, mens lejer ikke vil være bundet af aftaler i en lejekontrakt, der strider mod lejelovgivningens ufravigelige regler eller regler, der ikke kan fraviges til ugunst for lejer.


Huslejen

I kan i de fleste tilfælde frit aftale lejen. Men lejer kan i visse tilfælde få aftalen tilsidesat ved at klage til Huslejenævnet, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi. Klager lejer inden et år fra lejemålets ikrafttræden, kan lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft.

Lejekontrakt og vedligeholdelse

Det er udlejer, der vedligeholder det lejede. I storhuse (mere end 6 boliglejemål) kan det aftales i en lejekontrakt, at lejer vedligeholder det lejede med maling, hvidtning og tapetsering samt lakering af gulve (med andre ord indvendig vedligeholdelse). Ikke andet. I andre lejemål kan det konkret aftales, at lejer også overtager andre vedligeholdelsesforpligtelser. Det kan altid aftales i en lejekontrakt, at lejer holder den have, der er knyttet til lejemålet.

Lejer har ved fraflytning ikke pligt til at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning. Det kan ikke aftales, at det lejede skal afleveres nyistandsat, selvom det lejede er modtaget nyistandsat. Lejemålet skal være normalt vedligeholdt. Det er endnu ikke i praksis afklaret, hvad der forstås ved normal vedligeholdelse i lejeperioden, men istandsættelse hver 3-5 år vil formentlig være tilstrækkelig. Misligholdelse vil altid skulle udbedres af lejer.

Pligter ved indflytning

Udlejer skal indkalde lejer til et indflytningssyn. Deltager lejer, skal lejer til indflytningssynet have kopi af indflytningsrapporten udleveret. Deltager lejer ikke, eller ønsker lejer ikke at modtage rapporten, skal lejer have kopi af rapporten tilsendt inden 2 uger efter synet. Lejers underskrift på rapporten er ikke en godkendelse af det lejedes stand. Lejer har fortsat mulighed for inden 2 uger efter indflytningen at klage over det lejedes stand ved indflytningen.

Overholder udlejer ikke proceduren i forbindelse med indflytningssynet, kan udlejer ikke ved fraflytning kræve, at lejer betaler for istandsættelse. Det er derfor vigtigt at have dokumentation for indkaldelse til indflytningssyn, indflytningsrapport og evt. efterfølgende rettidig fremsendelse af indflytningsrapporten.

Det er en god ide at tage billeder af det lejede inden indflytningen som dokumentation sammen men en lejekontrakt.

Lejekontrakten og lejers forbrug af vand, varme mv.

Det kan, med få undtagelser, ikke aftales, at varme er inkluderet i lejen. I stedet betaler lejer a/c bidrag og udlejer er forpligtet til at lave et varmeregnskab. Vær opmærksom på, at der stilles en række krav til udformningen af varmeregnskabet, ligesom der er frister for fremsendelsen. Overholdes disse regler ikke, kan udlejer ikke opkræve for lidt betalt varme hos lejer.

Betaling for øvrigt forbrug kan være indeholdt i lejen, men behøver ikke at være det. Lejer kan tilmeldes som forbruger direkte hos leverandøren. Der kan ikke opkræves særskilt for vand, hvis der ikke er en særskilt måler.

Betaling for tv, internet og lignende ydelser er ikke reguleret. Udlejer kan frit vælge opkrævningsmetode.

Regulering af lejen

Lejeforhøjelser kan varsles efter reglerne i lejeloven. Vær opmærksom på gyldighedsbetingelserne.

I lejemål, hvor lejen ikke er omkostningsbestemt, kan det fra 1. juli 2015 gyldigt aftales i en lejekotrakt, at lejen reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset. En regulering af lejen med bestemte beløb på bestemte tidspunkter (trappeleje) er ikke længere gyldig. Lejekontrakter indgået før 1. juli 2015 gælder dog fortsat.

Opsigelse af en lejekontrakt

Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel, eller det varsel der aftales.

Udlejer kan opsige lejemålet med det aftalte varsel, og hvis det er muligt efter lejelovgivningens regler. Her er lejeloven ufravigelig. Varslet er typisk 1 år, hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede. For udlejere af ejerlejligheder er reglerne komplicerede og umuliggør i visse situationer, at lejemålet opsiges.

Pligter ved lejers fraflytning

Udlejer skal indkalde lejer til et fraflytningssyn med 7 dages varsel. Fraflytningssynet skal holdes senest 14 dage efter, at udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning. Ved fraflytningssynet skal lejer have udleveret fraflytningsrapporten. Deltager lejer ikke, eller ønsker lejer ikke at modtage rapporten skal lejer have rapporten tilsendt inden 14 dage efter fraflytningssynet. Overholdes disse krav ikke, kan udlejer ikke forlange, at lejer betaler for istandsættelse af lejemålet.

Et enkelt lejemål

En lejekontrakt bør også indeholde de obligatoriske ind- og fraflytningssyn, der dog  ikke gælder, hvis du, som udlejer alene udlejer et enkelt lejemål. Det er dog en god idé at lave en indflytningsrapport, så lejemålets stand er dokumenteret. Det er fortsat en betingelse, at lejer har modtaget dit krav vedr. istandsættelse af det lejede inden 14 dage efter fraflytning (nøgleaflevering).

Uenighed om lejekontrakten

Huslejenævnet kan behandle de fleste sager, hvor der opstår uenighed omkring en lejekontrakt.

Få hjælp til lejeaftalen

Som det fremgår ovenfor, er der mange faldgruber, du skal være opmærksom på uanset om du er lejer eller udlejer.

Udfyld formularen, så vil en af vores advokater kontakte dig inden for 2 hverdage.

Navn
*
E-mail
*
Telefon
Postnummer
*
Beskrivelse