Leje af bolig

En aftale er vel en aftale?

Nej, ikke nødvendigvis, når vi taler om udlejning af privatboliglejemål. Udlejer vil være bundet, mens lejer ikke vil være bundet af aftaler, der strider mod lejelovgivningens ufravigelige regler eller regler, der ikke kan fraviges til ugunst for lejer.

Benytter udlejer en blanket til indgåelse af lejekontrakten, skal udlejer være opmærksom på, at der er tale om den seneste nye version, der er autoriseret. Benyttes en ”gammel blanket”, risikerer udlejer, at lejekontrakten tilsidesættes på de punkter, hvor lejekontrakten fraviger lejelovgivningen, f.eks. vedr. lejers vedligeholdelsesforpligtelse.

Den nyeste standardlejekontrakt kaldes typeformular A10 og kan bruges fra 1. september 2022. Der har altså i perioden mellem 1.september 2022 til den 31.december 2022 været tale om en såkaldt ”overgangsperiode”, eftersom man ikke var klar med den seneste typeformular (A10), da den nyeste lejelov trådte i kraft pr.1.juli 2022.

Det indebærer, at hvis man har anvendt standardlejekontrakten (typeformular A9) eller (typeformular A10) imellem perioden 1.septemer 2022 til 31.december 2022, så har begge haft retsvirkning. Det er til gengæld blevet et krav, at man skal anvende den nyeste standardlejekontrakt (typeformular A10) pr.1.januar 2023.

Nedenfor gennemgår vi de punkter i en lejeaftale/lejekontrakt, som oftest giver anledning til problemer.

Huslejen

I kan i nogle tilfælde frit aftale lejens størrelse, men det afhænger af hvilken type lejemål, der er tale om. Er lejemålet beliggende i:

• I en nyopført ejendom (opført efter 31/12-1991),

• I en ejendom som før 31/12-1991 var erhverv,

• I en lejlighed eller enkeltværelse til beboelse hvortil der er givet byggetilladelse efter 1 juli 2004,

kan man – som udgangspunkt – frit aftale lejens størrelse.

Er lejemålet derimod omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje eller det lejedes værdi, er der grænser for, hvor høj en husleje man må kræve.

Ønsker lejer at klage over huslejen, kan det ske til Huslejenævnet i den kommune hvori lejemålet ligger.

I visse tilfælde kan man som udlejer bede huslejenævnet om at forhåndsgodkende huslejen mod betaling af et gebyr på 576 kr. (2023 niveau).

Lejekontrakt og vedligeholdelse

Det er som udgangspunkt udlejer, der vedligeholder det lejede. I storhuse (mere end 6 boliglejemål) kan det aftales i en lejekontrakt, at lejer vedligeholder det lejede med maling, hvidtning og tapetsering samt lakering af gulve (med andre ord indvendig vedligeholdelse). Ikke andet. 

I andre lejemål kan det konkret aftales, at lejer også overtager andre vedligeholdelsesforpligtelser. Det kan altid aftales i en lejekontrakt, at lejer holder den have, der er knyttet til lejemålet.

Lejer har ved fraflytning ikke pligt til at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning. Det kan ikke aftales, at det lejede skal afleveres nyistandsat, selvom det lejede er modtaget nyistandsat. Sagt med andre ord, kan man ikke kræve nyistandsættelse, hvis man har indgået en lejeaftale d.1.juli 2015 eller herefter. Der er kun krav på normalistandsættelse ved selve fraflytningen. Lejemålet skal være normalt vedligeholdt. Det er endnu ikke i praksis afklaret, hvad der forstås ved normal vedligeholdelse i lejeperioden, men istandsættelse hver 3-5 år vil formentlig være tilstrækkelig. Misligholdelse vil altid skulle udbedres af lejer.

Pligter ved indflytning

Når lejeforholdet begynder, skal lejemålet på overtagelsestidspunktet være i god og forsvarlig tilstand.

Udlejer – der udlejer mere end 1 bolig til udlejning – skal indkalde lejer til et indflytningssyn. Deltager lejer, skal lejer til indflytningssynet have kopi af indflytningsrapporten udleveret. Deltager lejer ikke, eller ønsker lejer ikke at modtage rapporten, skal lejer have kopi af rapporten tilsendt inden 2 uger efter synet. Lejers underskrift på rapporten er ikke en godkendelse af det lejedes stand.

Er lejer uenig i indholdet af indflytningsrapporten, kan lejer indenfor 2 uger efter indflytningen sende udlejer en fejl- og mangelsliste.

Overholder udlejer ikke proceduren i forbindelse med indflytningssynet, kan udlejer ikke ved fraflytning  kræve, at lejer betaler for istandsættelse bortset fra tilfælde, hvor lejer har misligholdt lejemålet. Det er derfor vigtigt at have dokumentation for indkaldelse til indflytningssyn, indflytningsrapport og evt. efterfølgende rettidig fremsendelse af indflytningsrapporten.

Det er en god ide at tage billeder af det lejede inden indflytningen som dokumentation for standen ved indflytningen.

Lejekontrakten og lejers forbrug af vand, varme mv.

Det kan, med få undtagelser, ikke aftales, at varme er inkluderet i lejen. I stedet betaler lejer a/c bidrag og udlejer er forpligtet til at lave et varmeregnskab. Vær opmærksom på, at der stilles en række krav til udformningen af varmeregnskabet, ligesom der er frister for fremsendelsen. Overholdes disse regler ikke, kan udlejer ikke opkræve for lidt betalt varme hos lejer.

Betaling for øvrigt forbrug kan være indeholdt i lejen, men behøver ikke at være det. Lejer kan tilmeldes som forbruger direkte hos leverandøren. Der kan ikke opkræves særskilt for vand, hvis der ikke er en særskilt måler.

Betaling for tv, internet og lignende ydelser er ikke reguleret. Udlejer kan frit vælge opkrævningsmetode.

Regulering af lejen

Lejeforhøjelser kan varsles efter reglerne i lejeloven. Vær opmærksom på gyldighedsbetingelserne.

Det er – i hvert fald i visse lejemål – muligt at aftale i lejekontrakten, at huslejen reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset (Danmarks statistik). Her aftales det eksempelvis at lejen årlig reguleres d. 1/1 med udviklingen i nettoprisindekset fra oktober måned foregående år til oktober måned forud for reguleringstidspunktet.

Opsigelse af en lejekontrakt

Lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel (enkeltværelser dog en måneds varsel), eller det varsel der aftales i lejekontrakten.

Udlejer kan opsige lejemålet med det aftalte varsel, og hvis det er muligt efter lejelovgivningens regler. Her er lejeloven ufravigelig. Varslet er typisk 1 år, hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Såfremt at der er tale om leje af et værelse, er opsigelsesvarslet 1 måned. For udlejere af ejerlejligheder er reglerne komplicerede og umuliggør i visse situationer, at lejemålet opsiges.

Pligter ved lejers fraflytning

Udlejer skal indkalde lejer til et fraflytningssyn med 7 dages varsel. Fraflytningssynet skal holdes senest 14 dage efter, at udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning. Ved fraflytningssynet skal lejer have udleveret fraflytningsrapporten. Deltager lejer ikke, eller ønsker lejer ikke at modtage rapporten skal lejer have rapporten tilsendt inden 14 dage efter fraflytningssynet.

For udlejere der alene ejer en bolig til udlejning, skal udlejer fremsætte istandsættelseskravene overfor lejer senest 14 dage efter fraflytningsdagen.

Overholdes ovennævnte krav ikke, kan udlejer ikke forlange, at lejer betaler for istandsættelse af lejemålet.

Et enkelt lejemål

En lejekontrakt bør også indeholde de obligatoriske ind- og fraflytningssyn, der dog ikke gælder, hvis du, som udlejer alene udlejer et enkelt lejemål. Det er dog en god idé at lave en indflytningsrapport, så lejemålets stand er dokumenteret. Det er fortsat en betingelse, at lejer har modtaget dit krav vedr. istandsættelse af det lejede inden 14 dage efter fraflytning (nøgleaflevering).

Uenighed om lejekontrakten

Huslejenævnet kan behandle de fleste sager, hvor der opstår uenighed omkring en lejekontrakt.

Er du uenig med din udlejer?

Hvis du er uenig med din udlejer, har du mulighed for at indbringe sagen for Boligretten, hvis huslejenævnet ikke kan behandle sagen.

Hør om: Boligretssag