Udlejning af boligejendomme indebærer en række juridiske forpligtelser, og blandt de væsentligste er vedligeholdelse af ejendommen og dens lejemål.
Mangel på vedligeholdelse kan føre til mangler ved det lejede, og mange udlejere overser, at mangler kan føre til afhjælpning for udlejers regning, krav om afslag i lejen, erstatning eller i yderste konsekvens ophævelse af lejemålet.
I denne artikel gennemgås de grundlæggende vedligeholdelses- og mangelregler, og du får konkrete råd til, hvordan du som udlejer kan undgå at komme i misligholdelse overfor lejer i form af mangler ved lejemålet opstået under lejeforholdets beståen.
Begrebet vedligeholdelse
Det lejeretlige vedligeholdelsesbegreb findes i lejelovens § 111, der her citeres fra:
Stk. 1. Ved vedligeholdelse forstås de reparationer og udskiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde.
Stk. 2. Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.
Stk. 3. Ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.
Hvem har vedligeholdelsespligten?
Udgangspunktet i lejeloven er, at udlejer har al vedligeholdelsespligt på ejendommen. Både den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt.
I Social- og boligministeriets nyeste boliglejekontrakt (typeformular A, 10. udgave) kan det gyldigt aftales, at den indvendige vedligeholdelse – dvs. maling, tapetsering og gulvbehandling – overgår til lejeren. Det kræver, at lejekontrakten er udfyldt korrekt, og at den typeformular der benyttes, er autoriseret. Den udvendige vedligeholdelse, som omfatter alt andet end indvendig vedligeholdelse, kan væltes over på lejer, bortset fra lejeforhold i ejendomme omfattet af omkostningsbestemt husleje eller gennemgribende moderniserede lejemål, som oprindeligt havde en lejefastsættelse efter omkostningsbestemt husleje.
Sagt med andre ord kan udvendig vedligeholdelse væltes over på lejer i alle ejendomme i uregulerede kommuner, men i de regulerede kommuner kun i småhuse og 80/20-ejendomme.
Det er vigtigt at være opmærksom på indvirkningen på lejens størrelse, hvis udvendig vedligeholdelse væltes over på lejer. Helt kort skal lejens størrelse og vilkår balancere, og derfor vil vilkår, der pålægger lejeren flere forpligtelser end der følger af lejeloven, have en negativ indvirkning på lejens størrelse. Herudover bør det grundigt overvejes, om det er udlejers reelle interesse at lade lejer stå for den udvendige vedligeholdelse af ejendommen.
Krav om vedligeholdelsesplaner i visse ejendomme
I de regulerede kommuner findes de såkaldte storejendomme, der er ejendomme, der den 1. januar 1995 indeholdte flere end 6 beboelseslejligheder. For disse ejendomme skal udlejer hvert år, inden den 1. juli, udarbejde en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendommens større bygningsdele som tag, klimaskærm, forsyninger og afløb, kælder, el, isolering mv.
Udarbejdes en sådan plan ikke, og indbringer lejerne sag herom for huslejenævnet, mister udlejeren retten til at opkræve vedligeholdelseshensættelser på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonti efter § 119 og § 120. Tilbagebetaling til lejerne skal ske med tillæg af renter. Opkrævning kan ske igen fra det tidspunkt, hvor planen er udarbejdet og udleveret til lejerne.
Manglende vedligeholdelsesplan giver derfor lejerne en misligholdelsesbeføjelse i form af krav på tilbagebetaling af vedligeholdelseshensættelser.
Hvad er en mangel og hvornår foreligger den?
En mangel foreligger, når det lejede ikke er i den stand, som lejeren i henhold til lejekontrakten mellem lejer og udlejer kan kræve. Mangelstatuering kræver derfor fortolkning af lejekontrakten sammenholdt med de faktiske forhold i lejemålet.
Hvis udlejer ikke straks afhjælper manglen efter, at lejer har påkrævet det, kan lejeren selv afhjælpe manglen for udlejers regning.
Mangelstatueringen er den samme, uanset om den foreligger ved indflytning eller opstår undervejs i lejeforholdet.
Typiske eksempler kan være fugtskader, skimmelsvamp, utætte vinduer, defekte hårde hvidevarer eller problemer med vand og varmeforsyning.
Det er vigtigt at understrege, at det ikke er afgørende, om du som udlejer vidste eller burde vide, at manglen var til stede. Ansvaret er objektivt – og det gælder også, hvis fejlen skyldes slid, ælde eller forhold, du ikke har kontrol over.
Lejers rettigheder ved mangler ved lejemålet
Lejer har følgende rettigheder, hvis der foreligger en mangel:
- Krav på afhjælpning: afhjælper udlejer ikke straks manglen efter påkrav fra lejer derom, kan lejeren selv afhjælpe manglen for udlejerens regning.
- Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el.lign., uanset om det er udlejer selv, der har afbrudt forsyningen, kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen.
- Forholdsmæssigt afslag i lejen: Så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
- Erstatning: Lejer kan have mulighed for erstatning for dokumenterede tab, fx flytteudgifter eller ødelagt inventar pga. fx fugt eller skimmel.
- Ophævelse af lejemålet: Hvis manglen er væsentlig og ikke bliver afhjulpet, kan lejer ophæve lejeforholdet.
Som udlejer er det derfor altafgørende at reagere hurtigt og effektivt, når du bliver gjort opmærksom på en fejl eller mangel.
Mangellisten
Hvis der er mangler i lejemålet ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren, for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, meddele udlejer, at lejeren vil gøre manglen gældende. Det betyder helt konkret, at hvis lejer ikke reklamerer over kendte mangler ved lejemålet senest 14 dage efter indflytning, bortfalder lejers misligholdelsesbeføjelser, jf. afsnittet ovenfor, herunder også på afhjælpning.
Manglers betydning for lejens størrelse
Mange lejere gør mangler ved lejemålet gældende i sager om lejens størrelse, uanset om en sådan sag er til behandling ved huslejenævnet eller i boligretten. Det er i den forbindelse meget vigtigt at være opmærksom på, at midlertidige mangler ikke skal have indflydelse på lejens størrelse, da det ikke er en af lejers lovhjemlede misligholdelsesbeføjelser i lejeloven. Permanente mangler bliver dog indregnet i lejen, men sådanne mangler kan lejer heller ikke kræve afhjulpet.
Praktiske råd til udlejere
Det er vigtigt, at lejemålets stand dokumenteres ved lejers indflytning. Det gøres ved at udarbejde en grundig indflytningsrapport, som lejer skriver under på at have modtaget på indflytningssynet. Herudover er det en god ide at have fotodokumentation af lejemålet. Læs mere om: Indflytningssyn og lejers mangelliste.
Det er en god ide, og i nogle tilfælde også en pligt, at have en vedligeholdelsesplan for ejendommen, så der hensættes midler til vedligeholdelse af ejendommen. Samtidig er det en god ide at bruge professionelle håndværkere, så man sikrer sig, at alt bliver lavet ordentligt, og så der kan fremlægges fakturabilag for huslejenævn og boligret.
Afslutningsvist er det en god ide at få en advokat med speciale i lejeret til at udarbejde eller gennemgå lejekontrakten, så udlejer er sikker på, at lejekontrakten er udfyldt korrekt. Kommer udlejer ved udarbejdelse af lejekontrakten til at benytte en forkert typeformular, mister udlejer retten til at kræve normalistandsætte ved lejers fraflytning af lejemålet, hvormed den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse bliver udlejers – også selvom krydserne er sat korrekt i selve lejekontrakten.
Læs også: Leje af bolig.
Tilmeld dig Ret&Råds nyhedsbreve og modtag artikler som denne.