En bygherre, der har gennemført en entreprise på sin faste ejendom kan kun vanskeligt nægte entreprenøren at afhjælpe mangler. Man kan ikke ved at nægte en håndværker afhjælpningsret frigøre sig for sin betalingsforpligtigelse. Muligheden for at nægte håndværkere at afhjælpe mangler, er begrænset af retten til at hæve aftalen. Retten til at hæve er særdeles begrænset.
Entreprenørens ret til at afhjælpe mangler ved fast ejendom
Har en bygherre indgået aftale med en entreprenør om at udføre et arbejde, har entreprenøren pligt til at levere en mangelfri ydelse til aftalt tid og pris. Konstaterer bygherren at ydelsen er mangelfuld har entreprenøren ret og pligt til at udbedre manglen.
Det almindelige entrepriseretligt princip er, at en entreprenør er berettiget til helt eller delvist at afværge en bygherres misligholdelsesbeføjelser ved at tilbyde at afhjælpe mangler ved et byggeri. Entreprenøren har en afhjælpningsret selv uden særskilt vedtagelse herom. Der antages at afhjælpning kan foretages, når det kan ske uden væsentlig ulempe for bygherren.
Det gælder som et almindeligt obligationsretligt og entrepriseretligt princip, at en entreprenør er berettiget til helt eller delvist at afværge en bygherres misligholdelsesbeføjelser ved at tilbyde at afhjælpe mangler ved et byggeri af fast ejendom.
Afhjælpningsretten betyder, at entreprenøren kan afværge bygherrens misligholdelsesbeføjelser ved at foretage afhjælpning. I en lang række tilfælde vil bygherre og entreprenør have sammenfaldende interesse i, at det er den entreprenør, der har udført arbejdet, som foretager udbedringen af mangler. Dette gælder særskilt, hvis arbejdet i øvrigt er tilfredsstillende og samarbejdet har været upåklageligt. Men bygherren kan omvendt også have en interesse i at undgå at afhjælpning foretages af den oprindelige entreprenør. Han kan have en formodning om, at den oprindelige entreprenør ikke kan eller vil gennemføre afhjælpningen behørigt eller han kan ønske sig en økonomisk kompensation i stedet for afhjælpning.
For bygherren er spørgsmålet i hvilket omfang entreprenørens afhjælpningsret medfører at han har pligt til at lade sig nøje med afhjælpning. For entreprenøren er spørgsmålet i hvilket omfang bygherren må lade sig nøje med at manglerne ved ejendommen afhjælpes.
Afhjælpningsrettens tidsmæssige udstrækning
Når det er afklaret at entreprenøren har afhjælpningsret i forhold til mangler, opstår spørgsmålet om afhjælpningsrettens tidsmæssige udstrækning.
Hvis AB18 og AB Forenklet er vedtaget, har entreprenøren afhjælpningsret for mangler ved ejendommen, der påvises ved afleveringen, jf. AB18 § 48, stk. 1 og AB Forenklet § 38. Entreprenøren har i 5 år efter afleveringen pligt og ret til at afhjælpe mangler der påvises efter afleveringen jf. AB18 § 49, stk. 1 og AB Forenklet § 39. Hvis AB-Forbruger er vedtaget, har entreprenøren pligt og ret til at afhjælpe mangler, der påvises ved afleveringen eller senere jf. AB-Forbruger § 43.
Hvis AB18, AB Forenklet eller AB-Forbruger ikke er vedtaget antages det, at entreprenøren har afhjælpningsret både for så vidt angår mangler, der påvises ved afleveringen og i en afhjælpningsperiode. Hvis ingen afhjælpningsperiode er aftalt, er det uklart, i hvilket omfang entreprenøren har afhjælpningsret for mangler, der påvises efter afleveringen. Kan afhjælpning ske uden væsentlig ulempe for bygherren er der en formodning for en vidtgående afhjælpningsret. Spørgsmålet er om entreprenøren har afhjælpningsret, så længe han har et ansvar. Modsat er entreprenøren den kontraktpart, som har misligholdt aftalen og der er grænser for i hvor lang tid en bygherre bør fastholdes på en kontrakt mod en sådan part. Der findes ikke afgørelser, som tager stilling til afhjælpningsrettens tidsmæssige udstrækning.
I hvilke tilfælde kan en bygherre nægte entreprenører og håndværkere at afhjælpe mangler?
Hvad enten AB18, AB Forenklet eller AB-Forbruger er vedtaget eller ej, vil entreprenøren være afskåret fra at foretage afhjælpning, hvis bygherren kan dokumentere, at entreprenøren har handlet svigagtigt, at entreprenøren ikke magter at gennemføre en afhjælpning behørigt, eller at entreprenøren bevidst anvender ukvalificerede underentreprenører.
Herudover gælder som en almindelig regel i AB18, AB Forenklet og AB-Forbruger, at har bygherren fastsat en rimelig frist til afhjælpning under hensyn til manglernes art og omfang samt forholdene i øvrigt og foretager entreprenøren ikke inden fristen afhjælpning, har bygherren ret til at lade manglerne udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen. Det samme gælder, når afhjælpning er uopsættelig og entreprenøren ikke er i stand til umiddelbart at foretage afhjælpning, samt når bygherren har grund til at antage, at entreprenøren ikke foretager afhjælpning på rette måde eller uden unødigt ophold.
Retssager og voldgiftssager om afhjælpningsret
Hvis entreprenøren nægter eller undlader at foretage afhjælpning, må udgangspunktet være, at han skal betale bygherren dennes afhjælpningsomkostninger.
Hvis der er mangler ved arbejdet og der anlægges mangelsag, vil entreprenøren normalt have forpasset sin afhjælpningsret.
Undlader entreprenøren at udnytte sin ret til at afhjælpe mangler efter at være opfordret hertil, anses han, at have afskrevet sig sin afhjælpningsret
Betydningen af uretmæssigt at udelukke entreprenøren fra mangelafhjælpning
Afhjælpningsretten udelukker bygherrens beføjelser i tilfælde af mangler ved arbejdet på ejendommen. Bygherren kan ikke kræve erstatning for skader, der skyldes, at han har tilsidesat entreprenørens afhjælpningsret. Tilbageholder en bygherre uberettiget entreprisesummen eller dele heraf, er entreprenøren berettiget til at nægte at afhjælpe.
Selvom bygherren tilsidesætter entreprenørens afhjælpningsret, fortaber han dog ikke ethvert krav mod entreprenøren. Entreprenøren bliver ikke helt fri fra ansvar. Bygherren er berettiget til godtgørelse af det beløb entreprenøren har sparet ved ikke at skulle afhjælpe manglerne, det vil sige kostprisen, eksklusive dækningsbidrag og moms. Bygherren er stadigvæk berettiget til en erstatning svarende til den berigelse entreprenøren har opnået ved at være sluppet for at afhjælpe. Det gør ingen forskel om entreprenøren bliver afskåret fra at afhjælpe, f.eks. fordi bygherren antager en anden entreprenør eller fordi bygherren ikke ønsker manglerne afhjulpet.
Afbrydelse af entreprise
At afbryde et samarbejde med en håndværker, mens han udfører entreprisen, har samme virkning som at afskære ham for hans afhjælpningsret. F.eks. udelukkes bygherren fra at gøre ansvar for mangler gældende på grund af arbejdet. Bygherren vil som udgangspunkt ikke kunne tilbageholde betalingen. Betalingen vil kun kunne reduceres med et beløb svarende til hvad entreprenøren har sparet af omkostninger ved ikke at skulle afslutte entreprisen. Det er kun i tilfælde af væsentlig misligholdelse at entreprenøren kan bortvises, hvilket gør bortvisningsmuligheden særdeles begrænset. I tilfælde af forsinkelse, er det reglerne om forsinkelse, der skal påberåbes.
Læs mere om Byggesager, Entrepriseret eller Boligkøb, -Salg & -Leje.