Ejendomsvurdering contra den reelle salgsværdi
Reglerne om familieoverdragelse til en lavere værdi end den seneste offentlige ejendomsværdi gælder stadigvæk. Tidligere var det plus/minus 15 pct – i dag er det plus/minus 20 pct. af den offentlige ejendomsværd.
Der er også udsendt et nyt værdiansættelsescirkulære nr. 9792 af 27. september 2021.
Det er kun den nærmeste familie, der har mulighed for at benytte reglen om den offentlige ejendomsvurdering minus 20 pct.
Overdrages ejendom til den laveste mulige værdi til næste generation, vil køber kunne få glæde af en eventuel fremtidige værdigevinst.
Gevinsten vil være fritaget for ejendomsavancebeskatning for køber, under forudsætning af, at køber selv har brugt ejendommen efter overtagelsesdagen.
Regneeksempel:
Hr og fru Jensen har et sommerhus, der af Vurderingsstyrelsen senest er vurderet til kr. 2.000.000. Tilsvarende nabosommerhuse sælges let for kr. 3.000.000.
Sommerhuset vil derfor kunne overdrages til følgende værdi:
80 pct. af kr. 2.000.000 giver en overdragelsessum kr. 1.600.000.
Antages sommerhuset at kunne sælges for kr. 3.000.000, opnår Junior en skatte- og afgiftsfri gevinst på kr. 1.400.000.
Afgiftsfrie gaver:
Det er ikke et krav, at Junior skal betale købesummen kr. 1.600.000 kontant til sine forældre.
Der kan for købesummen i stedet udstedes et rente- og afdragsfrit gældsbrev, hvor gælden forfalder på anfordring. Forældrene kan så vælge hver især at give Junior en afgiftsfri gave (i 2026 max kr. 80.600 pr. gavegiver). Disse afgiftsfrie gaver kan anvendes til at afdrage og dermed nedbringe restgælden til forældrene.
Overvejelser:
Inden Hr og Fru Jensen igangsætter en overdragelse til Junior, er det vigtigt at de overvejer, om gaven skal være Juniors særeje. Hvis Junior ikke er enebarn – hvorledes sikre de, at der ikke bliver utilfredshed blandt de øvrige børn/søskende?
Faldgrubber ”Særlige forhold”
Skattemyndighederne har mulighed for at tilsiddesætte familieoverdragelsen til den meget attraktive lave værdi, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Skattestyrelsen har nu udsendt et styresignal, hvor skattestyrelsen på baggrund af de senere års mange afgørelser og domme forsøger at definere, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”. Se også advokat Peter Paldan Sørensens artikel
Ved benyttelse af de særlige gunstige regler ved familieoverdragelse, bør familien derfor være obs på følgende forhold, der kan bruges af skat til at tilsiddesætte en anvendte overdragelsessum.
- Man må ALDRIG indhente en mæglervurdering for at finde den aktuelle handelsværdi
- Har Hr og Fru Jensen købt ejendommen få år før overdragelsen til en højere værdi end den pris, der nu ønskes solgt til
- Har Hr og Fru Jensen modtaget et købstilbud fra trediemand, vil det også være et forhold, som udelukker anvendelsen af ejendomsvurderingen minus 20 pct.
- Har Hr og Fru Jensen indenfor de sidste år optaget lån i ejendommen, hvor det kan udledes, at bank/realkreditinstituttet har vurderet ejendommen meget højere mht. belåningen, end den værdi der nu vil sælges til
- Har Hr og Fru Jensen forud for salget til Junior foretaget totalrenovering, opført tilbygning el.lign, kan der også foreligger særlige omstændigheder
- Junior kun ejer ejendommen ganske kort tid, før den straks videresælges til aktuel markedsværdi.
Ønsker Hr og Fru Jensen at kompensere Juniors eventuelle søskende økonomisk for den gevinst, der forventeligt knytter sig til overdragelsen af sommerhuset, ved i nær tilknytning til ejendomsoverdragelsen feks:
- at give søskende større gavebeløb
- at Junior giver helt eller delvist arveafkald til fordel for sine søskende
- at forældrene opretter et testamente, hvor Juniors arv begrænses
vil de ovennævnte handlinger kunne indikere, at parterne har været bekendt med, at ejendommen var væsentligt mere værd, og der dermed foreligger der ”særlige omstændigheder”.
Søg altid rådgivning og hjælp hos din lokale Ret&Råd advokat til udarbejdelse af dokumenter ved familieoverdragelser.