Ejerlejlighedsejer
Ejerlejlighedsejeres rettigheder består af tre elementer,
- Ejerlejlighedsejeren har retten til faktisk og retlig eneråden over særejendommen, dvs. ejerlejligheden, som ejeren ejer,
- Ejerlejlighedsejeren har medejendomsret til ejendommens fælles bestanddele og
- Ejerlejlighedsejeren har rettigheder og forpligtelser som medlem af ejerforeningen.
Ejerforeningen
Ejerforeningens organer består af generalforsamlingen og bestyrelsen. Bestyrelsen kan antage en administrator og er ansvarlig for ejerforeningens daglige ledelse.
Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne. Medlemmerne er samtlige ejere af lejligheder i ejendommen.
Ejerforeningen er ikke et selvstændigt pligtsubjekt; lejlighedsejerne hæfter personligt for fællesomkostningerne. Medlemmerne hæfter solidarisk for ejerforeningens forpligtigelser, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.
Ejerforeningen kan indgå retshandler i eget navn, hvorved både ejerforeningen og den enkelte lejlighedsejer forpligtes.
Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne. Medlemmerne er samtlige ejere af lejligheder i ejendommen.
Fællesudgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier og udgifter til administration og vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør, bidrag til en eventuel grundfond m.v., udredes af de enkelte ejere efter fordelingstallet.
En ejerforening kan optræde som sagsøger og sagsøgt i retssager.
Vedtægter
Vedtægterne fastlægger reglerne om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision m.v. Det er almindeligt, at der oprettes en individuel vedtægt for ejerlejlighedsejendomme, men hvis foreningen ikke har fastsat egne vedtægter, gælder de af bolig- og erhvervsministeren fastsatte normalvedtægter for ejerforeningen.
Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om generalforsamlingen, afstemningsregler, dagsorden, forslag på generalforsamlingen, bestyrelsen, antallet af bestyrelsesmedlemmer, bestyrelsens pligter, administration, tegningsret, grundfond, revision, årsregnskab, vedligeholdelse, herunder fordelingen af de udgifter, der skal afholdes af ejerforeningen og dem, der skal afholdes af den enkelte ejer, udlejning af ejerlejligheder og sikkerhedsstillelse for ejerforeningens tilgodehavender hos medlemmerne.
Vedtægterne og vedtægtsændringer skal tinglyses for at være gyldige.
Vedtægterne bør tinglyses pantstiftende i stedet for ejerpantebreve og skadesløsbreve. Generalforsamlingen træffer beslutning om at tinglyse vedtægterne pantstiftende ved kvalificeret flertal.
Generalforsamlingen
Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed og kan træffe afgørelse om alle forhold vedrørende ejerforeningen i overensstemmelse med vedtægternes afstemningsregler.
Minoritetsbeskyttelse
Selvom vedtægterne indeholder bestemmelser om, at vedtægterne kan ændres og væsentlige beslutninger træffes med kvalificeret flertal, sætter almindelige grundsætninger dog grænser for majoritetens kompetence.
Reglerne om beslutningskompetencer skal overholdes. Der er domme, der tilsidesætter afgørelser, hvor beslutningsreglerne ikke er overholdt, jf. dommene TBB2007.111ØLD, UfR2007.14ØLD, TBB2012.399ØLD og UfR2021.1977HD.
Majoriteten skal iagttage lighedsgrundsætningen og kan ikke gennemtrumfe beslutninger imod mindretallets væsentlige rettigheder og berettigede forventninger som ejerlejlighedsejere.
Generalforsamlingen kan ikke i strid med en ejers interesser træffe beslutninger om yderligere forpligtelser, som ikke er omfattet af foreningens formål, som forskyder retsstillingen mellem ejerne, og som er i strid med en ejers individualret. Majoritetsmisbrug og flertalsdiktatur accepteres ikke.
Reglerne om ejerforeninger er reguleret i ejerlejlighedsloven.