Krav på kompensation for mangler
Udgangspunktet er, at køber har ret til kompensation fra sælger i form af et forholdsmæssigt afslag, når der kan dokumenteres værdiforringende mangler som var tilstede på overtagelsestidspunktet, og når manglerne ikke er af bagatelagtig karakter.
Forholdsmæssigt afslag er et køberetligt princip, som giver en køber ret til kompensation svarende til den værdiforringelse, en mangel medfører. Fastsættelsen af værdiforringelsen og dermed udmålingen af det forholdsmæssige afslag har for mangler ved andelsboliger givet anledning til nogen tvivl.
Et forholdsmæssigt afslag er ikke det samme som erstatning. Køber kan derfor ikke forvente at få dækket sit fulde tab af sælger.
Ved overdragelsen af en andelsbolig vil der ofte blive udarbejdet en vurderingsrapport, som beskriver boligens stand, herunder værdien af de forbedringer der måtte være i boligen – eksempelvis værdien af et etableret eller renoveret badeværelse.
Hvordan beregnes det forholdsmæssige afslag?
Det har været en almindelig antagelse, at et forholdsmæssigt afslag skal fastsættes med udgangspunkt i udbedringsomkostningerne, men at afslaget ikke kan overstige, hvad der er betalt for den pågældende forbedring. Højesteret har med afgørelsen UfR2015.498H taget stilling til netop dette spørgsmål.
I sagen, som vedrørte mangler i et badeværelse i en andelslejlighed, var parterne enige om, at der var mangler, og at manglerne var af en sådan karakter, at køber var berettiget til et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Spørgsmålet som Højesteret skulle tage stilling til var, om afslaget kunne overstige det beløb, der var betalt for forbedringer.
Andelslejligheden var blevet solgt til maksimalprisen for ca. kr. 245.000,00, hvoraf kr. 36.000,00 udgjorde værdien af forbedringer vedrørende badeværelset.
Udbedringsomkostningerne var på baggrund af en syns- og skønserklæring opgjort til kr. 175.000,00. Køber krævede dette beløb betalt af sælger.
Højesteret fastsatte afslaget til kr. 27.000,00, og begrundede afgørelsen således:
Efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af prisen på en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunktet, herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder helt (den nedsatte maksimalpris for andelsboligen). Maksimalprisreglerne indebærer i almindelighed, at der handles til priser under markedsværdien. Højesteret finder derfor, at hvis parterne uden kendskab til manglerne har handlet til maksimalprisen, er der en formodning for, at de med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimalpris.
Højesteret finder, at A ikke har afkræftet formodningen for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til en således nedsat maksimalpris.
Højesteret tager udgangspunkt i den pris det må formodes, at andelsboligen var blevet solgt til, hvis manglerne havde været kendt på handelstidspunktet. Altså en (maksimal)pris hvor blot værdien af forbedringen nedsættes eller helt bortfalder.
Kan køber ikke dokumentere, at dennes kendskab til manglerne ville have betydet, at købesummen var blevet nedsat yderligere, kan afslaget i disse situationer reelt ikke komme til at overstige forbedringen.
I afgørelsen fastslog Højesteret endvidere følgende generelle principper for udmålingen af afslag:
Udmålingen af det forholdsmæssige afslag kan foretages i den samlede købesum.
Afslaget skal ikke udmåles til et beløb svarende til de samlede udbedringsomkostninger, men efter en konkret bedømmelse, idet:
- der skal ses bort fra omkostninger til udbedring af skader på bygningsdele, som det påhviler tredjemand at vedligeholde (eksempelvis andelsboligforeningen),
- udgifterne skal omregnes til prisniveauet på handelstidspunktet,
- der skal ske fradrag for den tid, køber har haft nytte af forbedringerne og
- den værdi køber opnår ved, at der sker udskiftning af gammelt med nyt, skal fradrages
Princippet er stadfæstet i af Vestre Landsret i UfR2021.1928VLD, hvori udtales, at når der er krav på forholdsmæssigt afslag, indebærer maksimalpriserne i almindelighed, at der handles til priser under markedsværdien, og at der derfor er en formodning for, at en andel, hvor der efterfølgende viser sig at være mangler ved forbedringer udført i den tilhørende lejlighed, ville være blevet handlet til den nedsatte maksimalpris, der ifølge reglerne i andelsboligloven skulle have været fastsat, hvis der havde været kendskab til manglerne og at køberen skal afkræfte formodningen herom, for at få et større end det beløb hvormed den mangelfulde forbedring indgår i det der er betalt for forbedringer for andelen.