Ejendomsvurdering contra den reelle salgsværdi
Mange steder i landet er den offentlig ejendomsvurdering reelt en vurdering tilbage fra 2011 og dermed afspejler den offentlige ejendomsvurdering slet ikke den prisudvikling, der har været gennem 10-12 år.
Vi venter stadigvæk på Vurderingsstyrelsens nye ejendomsvurdering, og derfor er det lovligt at bruge den nuværende offentlige ejendomsvurdering, minus 15 pct. ved salg af ejendomme til familien.
Det følger af værdiansættelsescirkulæret fra 1975. Det er kun den nærmeste familie, der har mulighed for at benytte reglen om ejendomsvurderingen minus 15 pct.
Overdrages ejendom til den laveste mulige værdi til næste generation, vil det være den næste generation, der opnår den forventede fremtidige værdigevinst.
Gevinsten vil være fritaget for ejendomsavancebeskatning for køberen, under forudsætning af, at køber selv har brugt ejendommen efter overtagelsen.
Regneeksempel:
Hr og fru Jensen har et sommerhus, der i hht. den offentlige ejendomsvurdering er vurderet til kr. 800.000. Nabosommerhusene i området sælges let for kr. 3.000.000.
Junior kan derfor overtage sommerhuset til følgende værdi:
800.000 x 0,85pct. eller kr. 680.000.
Antages sommerhuset at kunne sælges for kr. 3.000.000, opnår Junior en skatte- og afgiftsfri gevinst på kr. 2.320.000.
Afgiftsfrie gaver:
Det er ikke et krav, at Junior skal betale købesummen kr. 680.000 kontant til sine forældre.
Der kan for købesummen i stedet udstedes et rente- og afdragsfrit gældsbrev, hvor gælden forfalder på anfordring. Forældrene kan så vælge hver især at give Junior en afgiftsfri gave (i 2023 max kr. 71.500 pr. gavegiver). Disse afgiftsfrie gaver kan anvendes til at afdrage og dermed nedbringe gælden til forældrene. Efter ganske få år vil gælden til forældrene være betalt.
Overvejelser:
Inden Hr og Fru Jensen igangsætter en overdragelse til Junior, er det vigtigt at de overvejer, om gaven skal være Juniors særeje. Hvis Junior ikke er enebarn – hvorledes sikre de, at der ikke bliver utilfredshed blandt de øvrige børn/søskende?
Faldgrubber ”Særlige forhold”
Skattemyndighederne har mulighed for at tilsiddesætte en familieoverdragelse til den meget attraktive lave værdi, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Det er ikke nærmere defineret, hvad disse særlige omstændigheder kan være, men på baggrund af retspraksis kan følgende udledes:
- Man må ALDRIG indhente en mæglervurdering for at finde den aktuelle handelsværdi
- Har Hr og Fru Jensen købt ejendommen få år før overdragelsen til en højere værdi end den pris, der nu sælges til
- Har sælgerne modtaget et købstilbud, vil det også et forhold, som udelukker anvendelsen af ejendomsvurderingen minus 15 pct.
- Har Hr. og Fru Jensen indenfor de sidste år optaget lån i ejendommen, hvor det kan udledes, at bank/realkreditinstituttet har vurderet ejendommen meget højere mht. belåningen, end den værdi der nu vil sælges til
- Har Hr. og Fru Jensen forud for salget til Junior foretaget totalrenovering, opført tilbygning el.lign, kan der også foreligger særlige omstændigheder
- Junior kun ejer ejendommen ganske få mdr., før den sælges til aktuel handelsværdi
Ønsker Hr. og Fru Jensen at kompensere Juniors eventuelle søskende for den gevinst, der forventeligt knytter sig til overdragelsen af sommerhuset, ved i nær tilknytning til ejendomsoverdragelsen feks:
- at give søskende større gavebeløb
- at Junior giver helt eller delvist arveafkald til fordel for sine søskende
- at Hr. og Fru Jensen opretter et testamente, hvor Juniors arv begrænses
vil de ovennævnte handlinger kunne indikere, at parterne har været bekendt med, at ejendommen var væsentligt mere værd, og der dermed foreligger særlige omstændigheder.
Søg altid rådgivning og hjælp hos din lokale Ret&Råd advokat til udarbejdelse af dokumenter ved familieoverdragelser.