Når man internt i familien ønsker at overdrage en fast ejendom, er der mange forhold, man skal tænke over, blandt andet følgende:
- Evt. rapporter
Ofte vil det være således, at man internt i familien, i det omfang det er muligt, vil overdrage den faste ejendom så billigt som muligt, så der ikke udløses boafgift eller andet.
Hvordan skal prisen fastsættes?
Værdiansættelsescirkulæret er et sæt regler, der beskriver, hvordan man skal fastsætte værdien af en ejendom, når den bliver givet som gave eller overdraget i et dødsbo.
Værdiansættelsescirkulæret fra 1982 blev ændret ved cirkulære 9792 af 27. september 2021. Det nye cirkulære trådte i kraft i oktober 2021 og gælder for ejendomsoverdragelser, hvor ejeren på tidspunktet for overdragelsen har modtaget en vurdering efter den nye ejendomsvurdering.
Ifølge det nye cirkulære (fra september 2021) kan man som udgangspunkt overdrage en ejendom til den offentlige vurdering ± 20%. Ejendommen skal som hovedregel fastsættes til handelsværdien, men hvis parternes eller boets værdiansættelse — omregnet til kontantværdi — højst er 20% højere eller lavere end ejendomsværdien, skal denne værdi normalt lægges til grund ved beregning af bo- eller gaveafgift, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
(Tidligere, efter cirkulæret fra 1982, var grænsen ± 15%.)
Der er efterhånden en del retspraksis omkring spørgsmålet om ”særlige omstændigheder”, men de foreligger især i de situationer, hvor ejendommen forud for seneste overdragelse er overdraget til væsentlig højere beløb.
SKAT har i maj måned 2025 udstedt et såkaldt styresignal, hvori det angives, hvornår der efter SKAT´s opfattelse foreligger særlige omstændigheder
Hvis skatteforvaltningen vurderer, at en ejendom ikke kan overdrages inden for ± 20%, kan de enten ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udpege sagkyndige til at foretage en ny vurdering.
Er man sikker på, at værdien af en fast ejendom er under 20% af den offentlige ejendomsvurdering, skal man bede om en ejendomsmæglervurdering.
Man kan også udfærdige en købsaftale med skatteforbehold, hvor en del af købesummen finansieres med en gave og et gældsbrev for resten.
I forbindelse med købsaftalen udarbejdes og indsendes en gaveanmeldelse til SKAT med kopi af købsaftalen, og når SKAT har godkendt gaven, kan man tinglyse skødet på ejendommen.
Hvordan skal købsprisen betales
Købesummen i forbindelse med overdragelsen kan betales på mange måder, men hvis det er muligt, er det hensigtsmæssigt, at overdrageren i forbindelse med overdragelsen (til børn, svigerbørn, børnebørn/forældre/bedsteforældre) yder en gave i forbindelse med overdragelsen, så restkøbesummen nedbringes (afgiftsfri 2025: børn kr. 76.900,00, svigerbørn kr. 26.900,00).
Overdrager man således en ejendom til kr. 1.000.000,00 til sit barn og svigerdatter/svigersøn kan man i købsprisen på kr. 1.000.000,00 modregne kr. 76.900,00 og kr. 26.900,00.
For restkøbesummen kan man udstede et såkaldt anfordringsgældsbrev, (rente- og afdragsfrit) og i det omfang det er muligt, kan man nedbringe gælden ved at nedskrive sit tilgodehavende ved at yde en gave.
Man skal dog være særdeles opmærksom på, at gældsbrevet skal være udformet som et anfordringsgældsbrev – og altså forfalde pr. anfordring.
Man kan således ikke i anfordringsgældsbrevet aftale, hvorledes afviklingen af gælden skal ske.
Hvis man som overdrager ikke modtager hele købesummen på én gang, bør man også overveje, om man skal have pant for sit resttilgodehavende.
Man skal også i forbindelse med overdragelsen drøfte, om ejendommen skal være særeje.
Skal der overdrages til flere?
Overdrager man ejendommen til flere, vil det være meget hensigtsmæssigt, at man kræver, at man får udarbejdet en samejeoverenskomst.
Forhåbentlig skal en sådan ikke ”trækkes op af skuffen”, men det bør aftales, hvad der skal ske i forbindelse med, at en eller flere ønsker at sælge, hvad der skal ske ved dødsfald etc.
Ofte vil den, der erhverver ejendommen, have kendskab til ejendommens fysiske stand, men overdrageren bør overveje, om der i forbindelse med overdragelsen skal udfærdiges rapporter etc., så overdragelsen bliver omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, så man sikrer overdrageren bedst muligt.
Skal der være brugsret for sælger
Man bør også i forbindelse med overdragelsen overveje, om overdrageren skal have en eller anden form for brugsret til ejendommen – specielt, hvis der er tale om et sommerhus.
Der er således mange forhold, som man skal overveje i forbindelse med familieoverdragelse af fast ejendom, og har du spørgsmål i den forbindelse, er du selvfølgelig altid velkommen til at kontakte din Ret&Råd-advokat.
Download vores brochure om køberinformation og salg af af bolig.
Artiklen er oprindeligt bragt 1. februar 2023.