Når man internt i familien ønsker at overdrage en fast ejendom, er der mange forhold, man skal tænke over, blandt andet følgende:
- Hvordan skal prisen fastsættes
- Hvordan skal købsprisen betales
- Skal der ske overdragelse til flere
- Skal der være brugsret for sælger
- Evt. rapporter
Ofte vil det være således, at man internt i familien, i det omfang det er muligt, vil overdrage den faste ejendom så billigt, at det ikke udløser boafgift eller andet.
Hvordan skal prisen fastsættes?
Værdiansættelsescirkulæret fra 1982, hvorefter man som udgangspunkt kan overdrage en fast ejendom til den offentlige ejendomsværdi minus 15%, blev ændret ved et cirkulære i september 2021. Cirkulæret trådte i kraft i oktober 2021, og det har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejer en vurdering efter den nye ejendomsvurdering.
I henhold til dette cirkulære kan man som udgangspunkt overdrage ejendommen til den offentlige vurdering minus 20%. Men man skal være opmærksom på, at den nye ejendomsvurdering nok vil være så meget højere, at den værdi, som man som udgangspunkt accepterer, at ejendommen overdrages til, vil være højere.
Hvis skatteforvaltningen finder, at en værdiansættelse inden for rammen af plus/minus 20% ikke svarer til handelsværdien, fordi der foreligger særlige omstændigheder, kan skatteforvaltningen ændrer værdiansættelsen, eller anmoder skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering.
Er man sikker på, at værdien af en fast ejendom er under (15)/20% af den offentlige ejendomsvurdering, skal man bede om en ejendomsmæglervurdering.
Hvordan skal købsprisen betales
Købesummen i forbindelse med overdragelsen kan betales på mange måder, men hvis det er muligt, er det hensigtsmæssigt, at overdrageren i forbindelse med overdragelsen (til børn, svigerbørn, børnebørn/forældre/bedsteforældre) yder en gave i forbindelse med overdragelsen, så restkøbesummen nedbringes (afgiftsfri 2023: børn kr. 71.500,00, svigerbørn kr. 25.000,00).
Overdrager man således en ejendom til kr. 1.000.000,00 til sit barn og svigerdatter/svigersøn kan man i købsprisen på kr. 1.000.000,00 modregne kr. 71.500,00 og kr. 25.000,00.
For restkøbesummen kan man udstede et såkaldt anfordringsgældsbrev, og i det omfang det er muligt, kan man nedbringe gælden ved at nedskrive sit tilgodehavende ved at yde en gave.
Man skal dog være særdeles opmærksom på, at gældsbrevet skal være udformet som et anfordringsgældsbrev – og altså forfalde pr. anfordring.
Hvis man som overdrager ikke modtager hele købesummen på én gang, bør man også overveje, om man skal have pant for sit resttilgodehavende.
Man skal også i forbindelse med overdragelsen drøfte, om ejendommen skal være
særeje.
Er det ikke alle ens børn (arvinger), der får overdraget ejendommen, bør man selvfølgelig
også overveje, om der sker en forfordeling på en måde.
Skal der overdrages til flere?
Overdrager man ejendommen til flere, vil det være meget hensigtsmæssigt, at man
kræver, at man får udarbejdet en samejeoverenskomst.
Forhåbentlig skal en sådan ikke ”trækkes op af skuffen”, men det bør aftales, hvad der
skal ske i forbindelse med, at en eller flere ønsker at sælge, hvad der skal ske ved
dødsfald etc.
Ofte vil den, der erhverver ejendommen, have kendskab til ejendommens fysiske stand,
men overdrageren bør overveje, om der i forbindelse med overdragelsen skal udfærdiges
rapporter etc., så overdragelsen bliver omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse
ved erhvervelse af fast ejendom, så man sikrer overdrageren bedst muligt.
Skal der være brugsret for sælger
Man bør også i forbindelse med overdragelsen overveje, om overdrageren skal have en
eller anden form for brugsret til ejendommen – specielt, hvis der er tale om et sommerhus.
Der er således mange forhold, som man skal overveje i forbindelse med familieoverdragelse
af fast ejendom, og har du spørgsmål i den forbindelse, er du selvfølgelig
altid velkommen til at kontakte din Ret&Råd-advokat.
Download vores brochure om køberinformation og salg af af bolig.