Udlejers adgang til det lejede – lejelovens § 102
Når et lokale udlejes til beboelse, er lejerens brugsret til lokalet (lejemålet) eksklusiv. Det betyder, at det kun er lejer, der må bruge lejemålet. Udlejer skal sørge for varsling af adgang og kan ikke frit besøge lejemålet, selvom udlejer ejer ejendommen, som lejemålet er beliggende i.
Reglerne om udlejers adgang til lejemålet er reguleret i lejelovens § 102, som bestemmer, at “udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det“.
Hvad der menes med ”når forholdene kræver det” beror på en konkret fortolkning fra situation til situation. Det er også derfor, at der ikke er indsat et bestemt minimumsvarsel i loven, da adgangen nogle gange kan være så presserende, at udlejer må skaffe sig adgang omgående – typisk hvis der er sprunget et vandrør, hvor ventetiden på adgangen kan forårsage stor skade på lejemålet og ejendommen.
Adgangen omfatter også udlejers stedfortrædere, såsom administratorer, viceværter eller håndværkere. Det lejede omfatter alle de dele af ejendommen, som lejeren har eksklusive brugsret til, herunder også kælder- og loftsrum.
I praksis er det afgørende, at udlejer kan dokumentere, at adgang er nødvendig.
Adgang når der skal udføres arbejder i det lejede – lejelovens § 103
Lejelovens § 103 regulerer varsling af arbejder i det lejede. Udlejer kan iværksætte arbejder med 6 ugers varsel, hvis de ikke er til væsentlig ulempe for lejeren. Hvis arbejderne er til væsentlig ulempe, kræves der 3 måneders varsel. Uopsættelige reparationer kan dog foretages uden varsel.
Forarbejderne til § 103 præciserer, at arbejder som udskiftning af køkken eller bad typisk kræver 3 måneders varsel, mens mindre indgribende arbejder kan varsles med 6 uger. Det er vigtigt, at varslingen indeholder oplysninger om, hvornår og hvorfor adgang ønskes, samt hvem der skal have adgang.
I forhold til eksemplerne ovenfor varsles der i praksis adgang med et rimeligt varsel, når adgangen er nødvendig, og der ikke skal foretages arbejder i lejemålet. F.eks. ved aflæsning af målere, gennemgang af mangler, som lejer har klaget over, ved fremvisning for potentielle købere eller ved fremvisning til udlejers bank, f.eks. i forbindelse med lånoptagelse eller omlægning. Et rimeligt varsel er typisk 14 dage, men der skal tages højde for ferieperioder, og varslet må ikke blive illusorisk.
Hver gang der skal foretages arbejder, skal det vurderes, om arbejderne er til væsentlig ulempe for lejeren. Er de ikke det, varsles der adgang med 6 ugers varsel. Er arbejderne til væsentlig ulempe, varsles der med 3 måneder.
Udførelse af arbejder – lejelovens § 104
Lejelovens § 104 fastslår, at ethvert arbejde, der iværksættes af udlejer, skal udføres uden afbrydelse og med størst mulig hensyntagen til lejeren. Udlejer skal desuden straks foretage efterreparationer.
Forarbejderne til § 104 understreger, at huslejenævnet kan pålægge udlejer at færdiggøre arbejder inden for en fastsat frist, hvis de ikke udføres med fornøden hurtighed. Lejeren kan også kræve forholdsmæssigt afslag eller erstatning, hvis udlejer udviser forsømmelighed.
Varsling af forbedringer – lejelovens § 105 – 107
En kort bemærkning i forbindelse med varsling af adgang til lejemålet er, at der i adgangsvarslingen samtidig kan varsles foreløbig forbedringsforhøjelse, hvis behovet for adgang skyldes, at lejemålet skal forbedres. Herved kan forbedringsforhøjelsen træde i kraft til en planlagt dato, dog tidligst fra det tidspunkt, lejer kan tage forbedringerne i brug.
Bemærk i den forbindelse, at der samtidig kan indbygges et iværksættelsesvarsel, som gælder for ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, hvilket vil sige alle storhuse (flere end 6 beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995) og alle store småhuse (4 eller flere beboelseslejligheder på varslingstidspunktet). Krav om iværksættelsesvarsling gælder derfor ikke i uregulerede kommuner eller for 80/20-ejendomme eller små småhuse. Du kan læse mere om den lejeretlige ejendomskategorisering i min artikel herom her.
I adgangsvarslingen kan der også oplyses om kravet om erstatningsbolig efter lejelovens § 106, hvis casen kræver opfyldelse af den bestemmelse.
Situationer, hvor udlejer har ret til adgang til lejemålet er
- Når adgangen er nødvendig for at undgå eller minimere en skade. Her kan adgang kræves omgående. Typisk eksempel er ved vandskader. Lejer skal naturligvis orienteres straks.
- Når lejemålet lider af mangler, som er nødvendige at udbedre af hensyn til lejemålets og ejendommens beskaffenhed eller sikkerhed. Bemærk, at hvis lejer har klaget over mangler, men ikke vil give udlejer adgang til at udbedre, kan udlejer ikke kræve at få adgang, men til gengæld mister lejer sin ret til at kræve forholdsmæssigt afslag i lejen fra det tidspunkt, hvor lejer har nægtet udlejer adgang til lejemålet. Udlejer har bevisbyrden for, at udbedring af manglerne er nødvendige. Da der vil være tale om arbejder, skal der som udgangspunkt varsles adgang med mindst 6 uger. Hvis manglerne er uopsættelige, må udlejer kræve adgang med kortere frist.
- Når målere skal aflæses eller vedligeholdes.
- Hvis udlejer skal foretage arbejder på ejendommen, hvor det er nødvendigt at besigtige lejemålet. Der skal være en saglig grund at besigtige lejemålet. Det kan fx være, hvis ejendommens varmeanlæg skal udskiftes, og det er nødvendigt for entreprenøren at gennemgå alle radiatorer.
- Når ejendommen skal vedligeholdes. Varsling med mindst 6 uger, jf. næste afsnit.
- Når udlejer vil forbedre lejemålet. Varsling med mindst 6 uger, jf. næste afsnit.
- Når udlejer vil sælge eller belåne ejendommen, og mægler eller banken kræver adgangen
Må udlejer have en nøgle til lejemålet?
Som udgangspunktet må udlejer ikke have egen nøgle til lejemålet. Lejemålet er udlejet eksklusivt til lejeren, som er den eneste, der må have adgang til lejemålet. Udgangspunktet kan dog fraviges ved aftale, og parterne kan derfor aftale, at udlejer har en nøgle til lejemålet. Af hensyn til beskyldning for tyveri og lignende frarådes det dog, at udlejer har en nøgle til lejemålet.
Hvad gør udlejer, hvis lejer ikke giver adgang til lejemålet som indvarslet?
Ifølge lejelovens § 182, st. 1, nr. 3, kan udlejer ophæve lejeforholdet, hvis lejeren modsætter sig at give udlejeren eller andre adgang til det lejede, hvis de har ret hertil, jf. ovenstående.
Har udlejer varslet adgang, og giver lejer ikke adgang, løber lejer en stor risiko for at blive ophævet. Når der varsles adgang, bør det altid tilføjes, at ophævelse kan ske, hvis adgang nægtes.
Ved ophævelse ophører lejeforholdet på ophævelsestidspunktet, og lejer skal fraflytte straks.
Ophævelse kan dog kun ske, hvis adgangsnægtelsen kan lægges til grund at være væsentlig misligholdelse af lejeforholdet.
Der vil være tale om væsentlig misligholdelse, hvis udlejer har ret til at forbedre lejemålet og har varslet adgang med 3 måneder, uden at lejeren har gjort indsigelse. Adgangsnægtelsen vil forsinke udlejerens arbejde og måske påføre udlejeren ekstraomkostninger til sine håndværkere.
Nægter lejeren at give adgang for fremvisning til købere eller udlejers bank, vil ophævelse formentlig ikke kunne ske efter første gang. Det udlejer i den og lignende situationer kan gøre er, at varsle adgang igen, men nu med en kortere frist.
Giver lejer ikke adgang der, bør udlejer varsle adgang for tredje gang, men kun med f.eks. 2 dages frist. Gives der ikke adgang her, kan udlejer ophæve lejeforholdet. Udlejer skal huske at dokumentere, at ophævelsen er kommet frem til lejer.