I lejeloven er udgangspunktet, at en lejeaftale er tidsubegrænset, hvilket vil sige, at lejeaftalen skal opsiges for at ophøre. Ved en tidsubegrænset lejeaftale er udlejer derfor begrænset i sin mulighed for at opsige en lejer.
Udlejer har dog mulighed for at indgå en lejeaftale med en lejer, hvor lejeperioden er tidsbegrænset.
Hvornår er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?
Den grundlæggende betingelse for, at en tidsbegrænsning er gyldig, er, at tidsbegrænsningen skal være tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, jf. Lejelovens § 173, stk. 3.
Udlejer skal derfor have en fornuftig og samlet set rimelig begrundelse for at indgå lejeaftaler med tidsbegrænsning. Det vil også sige, at begrundelsen for tidsbegrænsningen altid skal være at finde i udlejers forhold, da en lejer som udgangspunkt har fri opsigelsesadgang.
Der er intet krav om, at udlejer ved udarbejdelsen af lejeaftalen skal oplyse om baggrunden for tidsbegrænsningen, men det anbefales at anføre begrundelsen lejeaftalens § 11, da der ikke er tvivl om, at det kan have betydning for bevisbyrden, som uden tvivl er udlejers at løfte.
Ved erhvervslejemål gælder andre regler for lejeaftaler. Læs mere om Leje & Udleje for erhvervslivet på vores hjemmeside.
Kan en tidsbegrænset lejeaftale tilsidesættes?
Det følger af Lejelovens § 173, stk. 3, at bedømmelsen af, om en tidsbegrænsning lovligt kan aftales, ligger hos Boligretten. Måtte det komme til en retssag mellem parterne er det altså udlejer, der har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.
En begrundelse om, at udlejer har forsøgt at sælge ejendommen uden held, at udlejer har købt ejendommen med henblik på senere salg, at udlejer vil være bortrejst i en periode eller lign. vil typisk være gyldige begrundelser, hvis udlejer kan bevise det. Modsat vil begrundelser om, at udlejer vil ’’se lejer an’’ ikke være tilstrækkelige.
Boligretten vil foretage en konkret vurdering af udlejers begrundelser for tidsbegrænsningen, og måtte disse grunde ikke anses som tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, vil Boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen.
Der kan ikke opsættes eksakte regler for, hvornår man er sikker på, at en tidsbegrænsning ikke kan tilsidesættes, men generelt er der i retspraksis tilbageholdenhed med at tilsidesætte tidsbegrænsninger, hvis udlejers interesser forekommer umiddelbare dokumenteret.
Tidsbegrænset lejeaftale grundet ønske om salg og dokumentation herfor
Gennem de sidste mange år har man især set tidsbegrænsede lejeaftaler i den situation, hvor udlejer ønskede på et senere tidspunkt at sælge ejendommen.
Ud fra retspraksis er denne form for tidsbegrænsninger flere gange blevet godkendt, når bevisbyrden har været tilstrækkelig, og udlejer har kunne bevise en reel intention om salg umiddelbart forinden indgåelse af den tidsbegrænsede lejeaftale. Denne bevisbyrde kan bestå i, at udlejer umiddelbart forinden indgåelse af den tidsbegrænsede lejeaftale har indhentet vurdering af ejendommen hos ejendomsmægler, og/eller at ejendommen har været til salg hos ejendomsmægler og at det på denne baggrund kan godtgøres, at ejendommen ikke har kunne sælges eller ikke har kunne sælges uden tab for udlejer.
Hvornår kan en tidsbegrænset lejeaftale godkendes?
Ud over ovenstående kan følgende forhold fra retspraksis nævnes, hvor tidsbegrænsningen er blevet godkendt som tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold:
- Udlejers (midlertidige) udstationering eller bortrejse
- Udlejers midlertidige behov for at flytte til anden bolig af hensyn til private, uddannelse- eller arbejdsmæssige forhold
- Udlejers planer for ejendommen, eksempelvis senere salg på mere gunstigt tidspunkt (kræver dog en rimelig begrundelse eksempelvis tab ved salg, eller hvis ejendommen slet ikke kan sælges)
- Ejendommens senere planlagte nedrivning eller ombygning
I forhold til selve tidsbegrænsningens længde, så har længden ikke selvstændig betydning for vurderingen, idet der ikke er sat regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må indgås for. Det kan således være på 2 måneder såvel som 5-10 år. Det er derfor en udbredt misforståelse, at tidsbegrænsede lejeaftaler maksimalt kan indgås for en periode af 2 år.
Opsummerende
Udarbejdelse af tidsbegrænsede lejeaftaler er et komplekst område, som kræver nøje overvejelser forinden indgåelse af aftalen, hvorfor det anbefales at konsultere en advokat eller anden kompetent rådgiver forinden indgåelsen.
Kontakt Ret&Råd Advokater Slagelse eller skriv til din lokale Ret&Råd-advokat, hvis du har brug for hjælp til udarbejdelse eller rådgivning ifm. udfyldelse af boliglejekontrakten. På vores hjemmeside kan du læse mere om Leje af bolig eller finde flere artikler om lejeret.