Når udlejer eller lejer går konkurs, eller en ejendom begæres på tvangsauktion, kan det skabe stor usikkerhed for både udlejer og lejer. Hvad sker der med lejekontrakten? Hvilke pligter og rettigheder består, og hvad sker der, når en ny ejer overtager ejendommen?
Denne artikel giver en grundig gennemgang af retsvirkningerne ved udlejers konkurs og tvangsauktion, så både lejer og udlejere kan navigere i de komplekse juridiske konsekvenser og sikre deres interesser bedst muligt.
Depositum, forudbetalt leje og indskud
Har lejer indbetalt depositum og forudbetalt leje ifm. indgåelse af lejekontrakt, vil op til 6 måneders depositum og forudbetalt leje i private udlejningsejendomme – uanset om det er bolig– eller erhvervsejendomme, være beskyttet uden tinglysning ved udlejers konkurs.
Hvis der sker fraflytning, er kravet endda beskyttet indtil 1 år efter lejemålets ophør, hvis der forinden er rejst en retssag.
Fortsættelse af lejemålet
Beskyttelse af depositum og forudbetalt leje fører ofte til, at man siger, at lejemålet ”følger ejendommen”.
Hverken den private udlejer eller dennes kreditorer og panthavere kan opsige lejemålet med henvisning til udlejers dårlige økonomi – hverken før, under eller efter en konkurs eller tvangsauktion.
I tilfælde af udlejers konkurs indtræder konkursboet direkte i udlejers sted, medmindre der måtte være sket noget uretmæssigt mellem udlejer og lejer, som konkursboets kreditorer ikke er forpligtet til at respektere efter lovgivningen – det er imidlertid ikke emnet for denne artikel.
I tilfælde af en tvangsauktion vil lejerne ofte få henvendelse fra panthaverne med krav om, at husleje og forbrugsydelser skal indbetales til vedkommende. I givet fald skal lejer rette sig efter beskeden, men har naturligvis krav på dokumentation for retmæssigheden.
Lejers pligt til at betale lejen og forbrugsydelserne til panthaveren giver imidlertid ikke lejer krav på at få noget til gengæld fra panthaveren – altså end ikke varme, vand m.v.!
I et lejeforhold betaler lejer typisk aconto bidrag til udlejer til dækning af udlejers udgifter til f.eks. vand og varme. Udlejer har pligt til at holde ejendommen forsynet med de leverancer, som lejerne betaler aconto bidrag for i henhold til lejekontrakten.
Sker det, at ejendommens forsyningsselskaber f.eks. lukker for strømmen eller varmen som følge af udlejers manglende betalinger til forsyningsselskabet, kan lejer henvende sig til kommunen med henblik på at få genåbnet varme- og elforsyningen. Når kommunen overfor forsyningsvirksomhederne har garanteret betalingerne, skal forsyningsselskaberne åbne for vand, varme og el.
Samtidig er det vigtigt at bemærke, at lejers tidligere acontoindbetalinger til udlejer ikke fortabes i tilfælde af udlejers konkurs eller ved tvangsauktion af ejendommen.
Når ejendommen overdrages til en ny ejer, indtræder den nye ejer i rollen som udlejer og har derefter pligten til at aflægge forbrugsregnskaber i henhold til gældende lovgivning, hvormed opgørelse af lejernes aconto betalinger for hele forbrugsåret indregnes og modregnes i det faktiske forbrug. Det gælder, uanset om den nye udlejer har modtaget de aconto betalinger, der har været betalt til tidligere ejer. En professionel køber vil have taget højde herfor i sit bud på ejendommen, og udlejers økonomiske sammenbrud vil derfor heller ikke i denne situation komme lejerne til skade.
Lejers betalingspligt til panthaver betyder ikke, at lejer kan opsige lejemålet overfor panthaver – det skal stadig ske overfor udlejer, medmindre panthaver har ”taget ejendommen til brugeligt pant”, hvilket kun sjældent sker i andet end landbrugsejendomme. Hvis udlejer er gået konkurs, skal opsigelse dog ske til konkursboet.
Særligt gunstige lejevilkår
Lejere med særligt gunstige lejevilkår i forhold til de vilkår, der følger af lejeloven, bør tinglyse disse fordelagtige vilkår på ejendommen for at sikre, at vilkårene skal respekteres af fremtidige ejere af ejendommen. Sådanne vilkår kan være fri fremleje- og afståelsesret (relevant i boliglejeforhold), forbud mod at blive reguleret op i leje eller forbud mod opsigelse af nogen art fra udlejers side.
Dog skal man som lejer være opmærksom på, at selv tinglyste rettigheder kan vise sig uden værdi på en tvangsauktion, idet panthavere – eller et konkursbo – efter særlige regler i Retsplejeloven kan begære rettighederne værdisat med henblik på, at de kun opnår dækning på auktionen, hvis auktionsbuddet berettiger dertil.
Ejerskifte
Får lejer meddelelse om et ejerskifte af ejendommen, skal lejer sikre sig, at lejer får betalt sin leje til den juridisk berettigede modtager, da lejer i modsat fald risikerer at skulle betale samme leje to gange.
Overser lejer f.eks. et såkaldt denunciationsbrev, hvori lejer blev bedt om at betale til den nye ejer, og lejer i stedet betaler til den gamle ejer, har den nye ejer fortsat krav på, at lejer betaler samme leje til denne nye ejer. Sker betalingen ikke, giver det den nye ejer ret til at sende påkrav på betalingen og i sidste ende ret til at ophæve lejeforholdet.
Hvis lejer er kommet til at betale til den tidligere ejer, der kan være et konkursbo, må lejer forsøge at indkræve sin betaling hos tidligere ejer. En sådan indkrævning vil typisk være udsigtsløs, når der er betalt til et konkursbo.
Lejers konkurs
Lejers konkurs sker sjældent i boliglejeforhold, da boliglejere typisk er fysiske personer, som kun meget sjældent går konkurs. Ved en konkurs mister lejeren typisk evnen til at betale sin husleje og andre pligtige pengeydelser, og sker det, kan udlejer sende påkrav og sidenhen ophæve lejeforholdet for derefter at blive indsat i lejemålet med henblik på genudlejning. Det ændrer dog ikke på, at konkurslovens regler også gælder for boliglejere.
Mere relevant er konkurslovens regler om gensidigt bebyrdende aftaler, kapitel 7, når der er tale om erhvervslejere.
Et konkursbo kan vælge at indtræde i et lejeforhold. Indtræder boet, bliver det forpligtet og berettiget på aftalens vilkår og skal derfor opfylde eventuelle restancer for at imødegå ophævelse af lejeforholdet.
Når erhvervslejer går konkurs, bør udlejer hurtigst muligt få afklaret, om boet vil indtræde, da det er udlejers bedste mulighed for at få dækket de lejebetalinger, der i situationen er stor risiko for ikke at få betalt. Typisk indestår der 6 til 12 måneders leje som depositum, men 0 måneder i forudbetalt leje. Skyldig husleje skal derfor dækkes af det indestående depositum, der også skal dække eventuelle fraflytningskrav mod lejer. Vil boet hverken indtræde i lejeforholdet eller fraflytte lejemålet, skal udsættelse af konkursboet ske med fogedrettens bistand. En sådan proces kan typisk tage 1 – 3 måneder, i hvilken periode udlejer ikke modtager lejebetalinger. Af den grund bør udlejer straks opfordre konkursboet til at tage stilling til indtræden i lejeforholdet.
Læs også artiklerne:
Lejekontrakten og udfyldelse af typeformularen
Udlejers leverancer i lejeforholdet og lejers betaling heraf
Tilmeld dig Ret&Råds nyhedsbreve og modtag artikler som denne.