Kan en entreprise afbrydes erstatningsfrit, uanset byggeriet ikke er afsluttet?

Det er et spørgsmål, vi som advokater ofte stilles af både bygherrer, entreprenører og håndværkere, der ikke er tilfredse med byggeriet. Både bygherrer, entreprenører og håndværkere skal overholde indgåede bygge og entrepriseaftaler, og det er vanskeligt uden sanktioner at afbryde et byggeri før det er afsluttet.

Uanset parternes gode intentioner kan der være mange gode grunde til at den ene part eller begge parter ønsker afbryde en byggeaftale eller entreprise før byggeriet er afsluttet.

Det kan være, at bygherren anser, at entreprenøren

  • udfører dårligt håndværk og mangelfuldt arbejde,
  • ikke afslutter arbejdet inden for aftalte frister,
  • blot bliver væk fra arbejdspladsen eller
  • ikke vil foretage mangelafhjælpning.

Det kan være, at entreprenøren eller håndværkeren anser, at bygherren:

  • stiller urimelige krav, ikke sikrer de nødvendige byggetilladelser,
  • ikke leverer aftalte ydelser for byggeriets udførelse,
  • ikke sikrer at andre håndværkere udfører nødvendigt arbejde for entreprisens udførelse,
  • ikke stiller garanti,
  • ikke betaler for udførte, eller
  • nægter at modtage byggeriet ved færdigmelding.

Hvis parterne ikke kan enes

Konflikterne mellem bygherrer, håndværkere eller entreprenører er ofte så håbløse, at det ikke er muligt for dem at fortsætte samarbejdet om et byggeri, og den eneste mulighed er at afbryde samarbejdet, registrere udført arbejde og eventuelle mangler og opgøre parternes mellemværende.

Hvis ikke parterne kan enes om en registrering af udført arbejde og eventuelle mangler og om, hvad bygherren skal betale til entreprenøren og hvad entreprenøren skal yde i afhjælpningsgodtgørelse til bygherren, er spørgsmålet, hvilke muligheder parterne har for at sikre sine rettigheder.

Ophævelse af entreprisekontrakt

Ønsker en bygherre at ophæve en entreprisekontrakt, skal bygherren skriftligt varsle, at kontrakten vil blive ophævet og give entreprenøren et påkrav om at rette for sig inden en fastsat rimelig frist. Det vil sige afhjælpe en væsentlig misligholdelse f.eks. igangsætte et uberettiget standset arbejde og afhjælpe væsentlige mangler.

Ønsker en entreprenør at ophæve en entreprisekontrakt, skal entreprenøren skriftligt varsle at kontrakten vil blive ophævet og give bygherren et påkrav om at rette for sig inden en fastsat rimelig frist. Det vil sige afhjælpe en væsentlig misligholdelse f.eks. at betale uberettiget tilbageholdte betalinger, leverer ikke levererede ydelser og sikrer, at arbejdshindringer for hvilke bygherren er ansvarlig ophører.

Registreringsforretning – Stadeforretning

Den part, der ophæver en entreprisekontrakt, har pligt til hurtigst muligt at indkalde til en registreringsforretning eller stadeforretning. Ved en registreringsforretning gennemgås entreprenørens arbejde, kvaliteten af arbejdet, og det vurderes, hvor meget arbejde entreprenøren har udført. Under registreringsforretningen udarbejdes en registreringsprotokol. En registreringsprotokol er et skriftligt bevis for omfanget og kvaliteten af det udførte arbejde. Hvis AB-systemets almindelige betingelser, som f.eks. AB-Forbruger, AB 92 eller AB 18 er vedtaget, kan en part anmode Voldgiftsnævnet for Bygge og Anlæg om at udpege en sagkyndig til at foretage registreringsforretningen og anmode den sagkyndige om at gennemføre syn og skøn for vurdering af eventuelle mangler ved arbejdet.

Med en hurtigt gennemført registreringsforretning og skønsforretning kan man hurtigt konstatere byggeriets stade og eventuelle mangler ved det udførte arbejde. Registreringen kan bruges til at indgå et forlig mellem parterne om bygherrens betaling for udført arbejde og entreprenørens eller håndværkerens godtgørelse til bygherren for eventuelt mangelfuldt arbejde og bruges som bevis under en kommende en kommende retssag eller voldgiftssag mellem parterne om deres mellemværende.

Derudover vil bygherren ofte efter registreringsforretningen hurtigt kunne engagere andre håndværkere til at afslutte det afbrudte arbejde og entreprenøren, eller håndværkeren vil kunne komme videre med andre opgaver.

Den økonomiske opgørelse ved ophævelse af en entreprisekontrakt eller byggeaftale

Beskrivelsen af fremgangsmåden ved ophævelse af en entreprisekontrakt eller byggeaftale er givet uden hensyn til om en ophævelse er berettiget.

En uberettiget ophævelse af en entreprisekontrakt eller byggeaftale kan påføre den part, der ophæver aftalen betydelige erstatningskrav og krav på godtgørelse fra den part, der udsættes for ophævelsen. Derudover kan parten miste både rettigheder og krav mod den part over for hvem, man har hævet en aftale.

Med den usikkerhed, der altid er om, hvorvidt en ophævelse er berettiget eller ej, er det kun, hvor en ophævelse er åbenbart berettiget, eller der ikke er andre løsninger, at man bør gribe til ophævelse af en entreprisekontrakt eller byggeaftale.

Hvis bygherrens ophævelse af byggeaftalen er berettiget, skal bygherren betale for det udførte arbejde, og bygherren kan kræve erstatning for det tab, han er påført på grund af mangler ved arbejdet og ved, at en­treprenøren ikke har færdiggjort arbejdet. Erstatningen kan modregnes i betalingen til entreprenøren.

Hvis bygherrens ophævelse af byggeaftalen er uberettiget, mister bygherren sine krav på erstatning mod entreprenøren og skal derudover betale entreprenøren for udført arbejde og erstatning svarende til entreprenørens forventede dækningsbidrag for den del af entreprisen, entreprenøren er blevet forhindret i at udføre.

Hvis entreprenørens ophævelse af byggeaftalen er berettiget, kan entreprenøren af bygherren kræve betaling for udført arbejde og derudover kræve erstatning for det tab, entreprenøren påføres ved ikke at kunne afslutte entreprisen, f.eks. restentreprisesummen for det ikke udførte arbejde fra­trukket besparelsen ved ikke at skulle udføre arbejdet.

Hvis entreprenørens ophævelse af byggeaftalen er uberettiget, mi­ster entreprenøren sit krav på erstatning mod bygherren og har kun krav på betaling for det udførte arbejde, samtidig med at bygherren har krav på erstatning mod entreprenøren for det tab bygherren påføres ved at entreprenøren ikke har færdiggjort arbejdet, f.eks. eks­traomkostningerne til at afslutte entreprisen. Erstat­ningen kan modregnes i betalingen til entreprenøren.

Download vores brochure om Byggeriets aftaler.

Du kan også læse mere om entrepriseret her.

Har du spørgsmål til artiklens forfatter?

Felter med * skal udfyldes.

*” indikerer påkrævet felt

Name
Samtykke*
This field is for validation purposes and should be left unchanged.