Har man købt en ejendom, hvor der konstateres forurening, bør man som køber undersøge sine juridiske muligheder, da forurening af en ejendom hurtigt kan vise sig at være en dyr og kompliceret proces, ligesom ejendommen kan lide et stort værditab grundet forureningen. Det er derfor ofte en god idé at rådføre sig med en advokat for at få undersøgt – og sikret – sin retstilling.
Ejerskifteforsikring
I forbindelse med køb af fast ejendom kan man tegne en ejerskifteforsikring, og har man valgt at tegne en udvidet ejerskifteforsikring, vil denne forsikring dække omkostningerne ved oprensning, der er blevet pålagt af myndighederne som en nødvendig foranstaltning for at fjerne eller minimere jordforureningen. Forsikringen vil normalt ikke dække frivillige oprensninger eller forbedringer, medmindre de er blevet krævet af myndighederne.
Da den udvidede ejerskifteforsikring kun dækker oprensning af forureningen, hvis der er udstedt påbud, er det desværre sjældent, at man kan få oprensning dækket hos ejerskifteforsikringen, da påbudte oprensninger usædvanlige, ligesom man ikke kan få dækning til en frivillig oprensning.
Retsforholdet mellem køber og sælger
Når jorden viser sig at være forurenet, kan køber i visse tilfælde gøre misligholdelsesbeføjelser gældende overfor sælger af ejendommen, hvis forureningen har være til stede på salgstidspunktet.
Ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen
Det er almindeligt ved handel med fast ejendom, at købsaftalen – særligt hvis der forefindes en olietank – indeholder en klausul om, at ejendommen ”sælges som beset” eller i visse tilfælde, at ejendommen ”sælger bekendt” ikke er forurenet. Det er muligt for sælger og køber at aftale en ansvarsfraskrivelse for eksempelvis forurening fra en olietank, men det kræver, at klausulen har været tilstrækkelig klart formuleret, og hvor der ikke er tvivl om, at køber skal bære enhver risiko i forbindelse med jordforurening. Det er derfor vigtigt at gennemgå købsaftalen, hvis man opdager at ens ejendom er forurenet.
Forældelse
Udgangspunktet ved køb af fast ejendom er, at man som sælger hæfter for skjulte fejl og mangler i op mod 10 år, der således er den absolutte forældelsesfrist.
Dog gælder der i forbindelse med jordforurening en forældelsesfrist på 30 år, jf. forældelseslovens §3, stk. 3, nr. 1. Dette betyder, at køber – uanset sit eventuelle sene kendskab til forureningen – ikke kan gøre et erstatningskrav gældende overfor sælger 30 år efter overtagelsesdagen.
Er ejendommen handlet inden for 30 år før jordforureningen konstateres, beror spørgsmålet omkring forældelse på, hvornår jordforureningen er ophørt, og herunder hvad der har været årsag til jordforureningen. Hvis jordforureningen eksempelvis stammer fra et læk fra en nedgravet olietank, der først opgraves i købers ejertid, vil forureningen derfor først ophøre i forbindelse med oprensning af grunden, hvorfor der kan være mulighed for at gøre krav gældende over for den tidligere ejer.
Erstatning
For at sælger kan blive erstatningsansvarlig, kræver det et ansvarsgrundlag. Dette foreligger, når sælger har handlet culpøst ved for eksempel at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt.
Sælgers loyale oplysningspligt indebærer, at sælger har et ansvar for at oplyse køber om forhold, som må formodes at have betydning for køberen. Oplysninger om forurening vil altid være relevant for køber at have kendskab til. Når sælger derfor undlader at give køber oplysninger om jordforurening, som sælger var eller burde være bekendt med, er det en tilsidesættelse af sælgers loyale oplysningspligt, og dermed kan sælger ifalde erstatningsansvar.
Det er ofte svært at bevise, at sælger var eller burde have været bekendt med forureningen, og dermed at sælger har handlet ansvarspådragende, hvorfor køber ofte må nøjes med et forholdsmæssigt afslag i stedet i sager, der omhandler forurening.
Erstatning for udgifter i forbindelse med oprensning
I princippet kan køber få erstatning for alle udgifter, der opstår som følge af forureningen. Det drejer sig om udgifter for selve oprensningen, udgifter for udbedring af skader, der var nødvendige for oprensningen, flytteudgifter, hvis oprensningen gør at ejendommen er ubeboelig i en periode.
Dette er dog begrænset af købers tabsbegrænsningspligt, der indebærer at køber må begrænse sine udgifter til, hvad der er nødvendigt. Køber kan derfor ikke få dækket udgifter, som skyldes købers egen forsømmelse eller forsinkelse med arbejdet, såfremt disse udgifter kunne være undgået.
Erstatning for værditab
En oprensning skulle gerne give grunden den samme værdi, som den havde haft, hvis den aldrig havde været forurenet. Dog forekommer det af og til, at grunde der har været forurenet lider et værditab, selvom jordforureningen oprenses. Det medfører derfor, at køber potentielt kan få både erstatning for udgifter i forbindelse med oprensning, samt erstatning for værditab.
Forholdsmæssigt afslag i købesummen
Et forholdsmæssigt afslag i købesummen giver køberen et krav på betaling af det beløb, som køber har betalt for meget i købesummen, fordi ejendommen er mindre værd med forureningen.
Det er ikke en betingelse for at køber kan kræve forholdsmæssigt afslag i købesummen, at sælger har handlet ansvarspådragende. Det er dog en betingelse, at køber kan bevise, at der foreligger en mangel, hvad der oftest gør, når en grund viser sig at være forurenet efter overtagelsen af ejendommen på grund af aktiviteter, der er foretaget før overtagelsestidspunktet.
Det er ydermere en betingelse, at manglen ikke er uvæsentlig. Retspraksis viser, at manglen skal udgøre mindst ca. 5 % af købesummen. Det forholdsmæssige afslag beregnes ud fra, hvor meget købesummen må antages at have været, hvis begge parter havde kendt til forureningen på aftaletidspunktet. Et forholdsmæssigt afslag fastsættes typisk svarende til oprensningsudgifterne, evt. følgeudgifter grundet forureningen, samt eventuelt værditab. Udgifterne skal opgøres pr. overtagelsesdagen, og udgør udgifterne samlet set mere end 5 % af købesummen, kan der være grundlag for et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Advokat Jeppe Flensborg er en erfaren miljø– og procesadvokat, når det drejer sig om jordforurening, og han kan vejlede dig om din konkrete retsstilling i forhold til jordforurening.