En hjemfaldspligt kaldes ofte en tilbagekøbsret. Hvis der på dit hus eller ejerlejlighed er tinglyst en hjemfaldspligt, så har en anden (nemlig den, der har fået tinglyst hjemfaldspligten) ret til at købe ejendommen til en fastsat (ofte meget lavere pris) end markedsprisen. Det er ofte kommunen, der her retten til at købe den faste ejendom til den pris, som kommunen for mange år siden selv solgte ejendommen til.
Hvis kommunen håndhæver hjemfaldsprisen med det anførte varsel, så kan du risikere at skulle overdrage dit hjem til kommunen til den meget lavere pris uden nogen form for kompensation.
Der er en meget uholdbar situation.
Udskydelse af hjemfaldpligten
Nogle kommuner, herunder Københavns Kommune, indførte i 1996 en ordning, der tillod ejere af ejendomme med hjemfaldspligt at udskyde denne i 70 år (nu nedsat til 35 år siden den 1. april 2017), eller alternativt at købe sig fri ved at betale et beløb og få deklarationen aflyst. Læs mere om tilbagekøbsret ved Københavns Kommune.
Aflysning af deklarationen er den mest optimale løsning, da markedsværdien forventes at stige, og den frikøbte ejendom bliver lettere at belåne og sælge. Dog har ikke alle kommuner og rettighedshavere med hjemfaldspligt indført sådanne ordninger.
Ejere af ejendomme med hjemfaldspligt sidder derfor på en “tikkende juridisk og økonomisk bombe”, da deres ejendomme vurderes lavere på markedet på grund af den tinglyste hjemfaldsservitut. Dette adskiller sig markant fra fast ejendom uden denne byrde.
Ejendomsværdiskat og ejendomsskatter kan være uændrede
Ejere af ejendomme med hjemfaldspligt risikerer også at betale ejendomsværdiskat og ejendomsskatter som om, der ikke er tinglyst hjemfaldspligt. Dette skyldes, at kommuner, der tinglyste hjemfaldspligt for over 100 år siden i forbindelse med billigt grundsalg, optrådte som private grundsælgere.
Ejere af ejendomme med hjemfaldspligt står altså i den ubehagelige situation, hvor det bliver vanskeligere eller umuligt at sælge ejendommen, især når hjemfaldstidspunktet nærmer sig. Belåning med 30-årige lån bliver også meget vanskeligere, da ejendommens værdi falder støt, og markedsværdien typisk er lavere end for ejendomme uden hjemfaldspligt.
Skal du købe en bolig med hjemfaldspligt?
Potentielle købere vælger ofte at undlade at købe ejendomme med hjemfaldspligt, mens andre kræver, at sælgeren køber sig fri og får deklarationen aflyst. Mange ejere har dog ikke økonomisk mulighed for dette, medmindre det kan finansieres ved salg af ejendommen.
Ingen ejere kan undskylde sig med uvidenhed, da hjemfaldspligten fremgår af tingbogen ved købet.
Hvis du ejer en ejendom med hjemfaldspligt eller hvis du vil købe en ejendom med hjemfaldspligt, så bør du søge rådgivning hos en boligadvokat, så hjemfaldspligten kan indgå i forhandlingerne med sælger. Læs mere om køb af bolig.