Udlejning til markedsleje og dokumenterede vilkår
Udlejning til barnet bør ske på reelle og dokumenterede vilkår. Lejen skal fastsættes sagligt, og grundlaget for lejen bør kunne dokumenteres, eksempelvis ved sammenligning med tilsvarende lejemål.
Det er dog ikke altid tilstrækkeligt, at barnet betaler markedsleje. Hvis selskabet hovedsageligt anskaffer og udlejer boligen for at tilgodese hovedaktionærens barn, og selskabet ikke kan påvise en selvstændig økonomisk interesse i arrangementet, kan værdien af fordelen blive anset som maskeret udlodning til hovedaktionæren. Det gælder, selv om boligen også kan betragtes som en investering.
Den skattemæssige vurdering skal holdes adskilt fra lejelovgivningen. Den leje, som skattemæssigt anses for relevant, kan ikke aftales, hvis den overstiger den leje, der civilretligt lovligt kan opkræves.
Det bør derfor overvejes, om selskabet også uden den familiemæssige relation ville have købt netop boligen og udlejet den på de pågældende vilkår.
Salgsbetingelser ved senere overdragelse
Hvis boligen senere skal sælges til barnet eller forældrene, bør salgsprisen fastsættes til boligens handelsværdi på tidspunktet for den bindende aftale. Ved salg til hovedaktionæren gælder armslængdeprincippet for kontrollerede transaktioner. Ved salg til barnet skal handelsværdien tilsvarende dokumenteres, da en underpris efter omstændighederne kan blive anset som maskeret udlodning til hovedaktionæren.
Et eksisterende lejemål kan efter omstændighederne påvirke handelsværdien. Der findes imidlertid ikke en fast regel om, at en tidsubegrænset udlejet ejerlejlighed kan værdiansættes til eksempelvis halvdelen af værdien som fri bolig. Værdien skal vurderes konkret og dokumenteres.
Sælges boligen under handelsværdien, kan forskellen blive beskattet som maskeret udlodning hos hovedaktionæren. Landsskatteretten har i en afgørelse fra 2026 understreget, at overdragelsesprisen ved salg fra selskab til hovedanpartshaver skal svare til den pris, en uafhængig tredjemand ville betale på aftaletidspunktet.
Det vil ofte være relevant at indhente en konkret mægler- eller valuarvurdering og at gemme materiale om sammenlignelige handler og lejevilkår.
Skat og finansiering
En gevinst ved selskabets salg af boligen indgår som udgangspunkt i selskabets skattepligtige indkomst. Selskabsskatten udgør 22 pct. Læs mere om selskabsskat hos SKAT.
Hvis et salg udløser et provenu, som efterfølgende skal trækkes ud af selskabet til forældrene, kan der desuden opstå beskatning af udlodningen hos aktionæren. Den samlede økonomi bør derfor vurderes både på selskabsniveau og ejer-/aktionærniveau.
Hvis forældrene ønsker at hjælpe barnet med finansieringen af købet, bør dette holdes adskilt fra selskabets salg. En gave fra forældrene til barnet kan gives inden for det årlige afgiftsfrie grundbeløb. Overstiger gaven beløbet, skal der som udgangspunkt betales 15 pct. gaveafgift af det overskydende beløb.
Overvej om det giver mening at købe via selskab eller privat
Det bør altid nøje overvejes, om det konkret giver mening at købe boligen via et selskab, privat eller helt undlade det. Det sker, at en nærmere vurdering af fordele og ulemper fører til, at det rent faktisk ikke er interessant at foretage købet, og at det enten bør undlades eller, at det med fordel bør ske privat.
Valget mellem privat køb og køb gennem selskab bør bero på en konkret samlet vurdering. Her indgår blandt andet finansiering, løbende beskatning, risikoen for maskeret udlodning, mulighederne for senere salg og ønsket om eventuelt at overdrage boligen til barnet. Boligskatter og ejendomsvurderinger bør vurderes efter de regler og vurderinger, der gælder på det konkrete tidspunkt.
Hos Ret&Råd kan vi assistere i forbindelse med en nærmere rådgivning og vurdering.
Kontakt Ret&Råd, hvis du ønsker at høre nærmere.
Download brochure om forældrekøb her