Fastsættelse af lejen i beboelseslejligheder er en kompleks opgave, og en fejl kan medføre betydelige tab og konsekvenser for udlejer.
Artiklen er begrænset til beboelseslejligheder, og den behandler derfor ikke lejefastsættelse i accessoriske enkeltværelser (værelser i en lejlighed, som udlejer selv beboer) eller lejen i separate enkeltværelser, der ofte kendes som klubværelser.
En beboelseslejlighed er kendetegnet ved at indeholde eget køkken med selvstændigt afløb. Der er således også tale om en beboelseslejlighed, selvom den ikke indeholder eget toilet eller badeværelse.
De 3 trin til at finde den rette lejefastsættelsesbestemmelse
Hver gang lejen for et givent lejemål skal fastsættes, skal det undersøges, hvilken lejefastsættelsesregel der gælder for det pågældende lejemål. Det afhænger af, hvor i landet og i hvilken type ejendom, lejemålet er beliggende.
Trin 1:
Undersøg om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Der er pt. ikke noget offentligt tilgængeligt register, man som borger kan slå op i for at finde ud af, om en kommune er reguleret eller ej. Der bør derfor tages kontakt til kommunen, for afklaring af dette spørgsmål.
Trin 2a:
Hvis kommunen er reguleret, skal ejendomstypen bestemmes. Ved lejemål i regulerede kommuner skal ejendommen kategoriseres ud fra lejelovens kapitel 3, som regulerer 80/20-ejendomme, småhuse og omkostningsbestemte lejemål, samt indeholder reglerne om lejeværdi efter gennemgribende modernisering af lejemål, hvor lejen før var fastsat omkostningsbestemt.
Trin 2b:
Hvis kommunen ikke er reguleret, hvilket de færreste kommuner er, fastsættes lejen efter lejelovens kapitel 4 og dermed til det lejedes værdi.
Trin 3:
Det er vigtigt at være opmærksom på, at lejelovens kapitel 5 om fri leje finder anvendelse i både regulerede og uregulerede kommuner. Det afgørende for fri leje er, om det pågældende lejemål opfylder betingelserne for, at fri leje kan aftales, og at fri leje bliver aftalt ved indgåelse af lejeforholdet.
De tre trin er således 1) Undersøg om kommunen er reguleret eller ureguleret, 2a) er kommunen reguleret, skal ejendomstypen fastlægges, hvorved forstås storhus, småhus eller 80/20-ejendom, 2b) er kommunen ikke reguleret, skal lejen fastsættes til det lejedes værdi, og 3) i regulerede kommuner fastsættes lejen som udgangspunkt omkostningsbestemt, jf. lejelovens kapitel 3, men kan under visse betingelser fastsættes til det lejedes værdi, jf. lejelovens kapitel 4, ligesom lejen i småhuse fastsættes til det lejedes reguleredes værdi.
I det følgende bliver de forskellige lejefastsættelsesprincipper gennemgået.
Lejefastsættelse for lejemål i regulerede kommuner
I regulerede kommuner er udgangspunktet, at lejen skal fastsættes omkostningsbestemt, uanset hvornår ejendommen er taget i brug. Der findes imidlertid to undtagelser hertil: 1) 80/20-ejendomme og 2) småhusene.
Omkostningsbestemt husleje
Den omkostningsbestemte leje består af et lovbestemt afkast, der typisk udgør 7 % af ejendomsvurderingen fra 1. april 1973. Udlejer kan dog beregne højere afkast, hvis ejendommen er taget i brug efter 1963. I tillæg til afkastet kan udlejer kræve ejendommens nødvendige driftsudgifter dækket. Det er typisk udgiften til ejendomsskatter, forsikring, administration, vicevært, udgift til fælles vandforbrug (f.eks. hvis lejere har vand inkluderet i lejen), udgifter til fælles elforbrug, udgift til leverandør af forbrugsregnskaber samt udgift til hensættelse til udvendig vedligeholdelse. Er der sket forbedringer af ejendommen, kan den beregnede forbedringsforhøjelse tillægges den omkostningsbestemte leje. Herefter kan der yderligere tillægges forbedringsforhøjelser på hvert enkelt lejemål, hvis der er sket forbedring af det pågældende lejemål. En sådan forbedring kan være modernisering af lejemålets køkken, bad eller elinstallationer. Den omkostningsbestemte leje er administrativ tung, og derfor er der indført særlige regler for de såkaldte småhuse, som er omtalt neden for.
Det lejedes værdi
Lejen i 80/20-ejendomme fastsættes til det lejedes værdi, ligesom lejen i ejendomme beliggende i uregulerede kommuner gør. 80/20-ejendomme er ejendomme i regulerede kommuner, hvor mere end 80 % af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse. Det er derfor værd at undersøge ejendommens lejeretlige status pr. 1. januar 1980. Ejendommen kan være ændret mange gange siden 1. januar 1980, men det ændrer ikke på, at ejendommen stadig er en 80/20-ejendom.
Et lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, kan udlejes til det lejedes værdi, hvis det gennemgribende moderniseres og en række andre betingelser er opfyldt. Betingelserne for at konvertere lejemålet til at kunne udleje det til det lejedes værdi er, 1) at det skal forbedres for minimum kr. 2.610 pr. m2 eller kr. 298.470 inden for en 2-årig periode, 2) der skal sendes en orienteringsmeddelelse til ejendommens beboerrepræsentation eller øvrige lejere om, at lejemålet påtænkes udlejet efter § 19, stk. 2, og at de inden 14 dage fra orienteringen er givet, kan indbringe en sag om manglende vedligeholdelse på ejendommen for huslejenævnet, 3) ejendommens energiklasse skal som minimum være ”C”, og 4) inden moderniseringsarbejderne går i gang, skal huslejenævnet ved besigtigelse have konstateret, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at der gælder en række undtagelser til disse fire hovedkrav, og at processen skal udføres korrekt, da retten til at udleje til det lejedes værdi ellers kan fortabes, hvorefter lejen igen skal fastsættes omkostningsbestemt, men med tillæg af de udførte forbedringsarbejder, der sjældent giver en lige så høj leje, som det lejedes værdi.
Der findes ikke noget sted, hvor det kan slås op, hvad det lejedes værdi for et givent lejemål er. Reglen i lejeloven om lejeværdi er, at lejen ikke må være væsentligt højere end den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Herudover sammenlignes også de individuelle lejevilkår. Ved væsentlighed forstås 10 – 15 % i forskel mellem den pågældende leje og det lejedes værdi. Hvis lejen er fastsat til 9 % mere end det lejedes værdi, kan lejen ikke sættes ned til det lejedes værdi. Er lejen imidlertid 11 % for høj, vil lejen med stor sandsynlighed blive sat ned til det lejedes værdi.
Lejemål indgået fra den 1. juli 2020 og senere, hvor lejen er fastsat efter § 19, stk. 2, må kun fastsættes til det lejedes værdi.’
Småhuse
Lejen i småhuse fastsættes som udgangspunkt også til det lejedes værdi, jf. ovenstående, men med den forskel, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der opkræves for tilsvarende lejemål beliggende i storejendomme, og hvor lejen er omkostningsbestemt reguleret.
Et småhus er en ejendom, der den 1. januar 1995 indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder. Det er antallet af beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, der er afgørende, uanset om ejendommen er bygget om sidenhen, f.eks. ved at have fået tilført nye etager, tilbygninger e.l.
Storhuse er omvendt dem, der indeholdt 7 eller flere beboelseslejligheder den 1. januar 1995. Det er lejemål i de ejendomme, hvor lejen skal fastsættes omkostningsbestemt, og det er netop lejen i de lejemål, som lejen i lejemål i småhuse skal sammenlignes med. Det gør en stor forskel, da lejen i de lejemål, som lejemål i småhusene skal sammenlignes med, typisk er lavere, end hvis lejen i stedet kunne sammenlignes med det lejedes værdi i 80/20-ejendomme eller i andre småhuse.
Da det yderligere er et krav til sammenligningslejemålene for småhuse, at sammenligningslejemålene har været omkostningsbestemt reguleret, kaldes lejen for lejemål i småhusene også for det lejedes regulerede værdi.
Hvis et småhus har været byfornyet, f.eks. i 80’erne eller 90’erne efter saneringslov, modtaget rentesikring eller anden form for byfornyelsesstøtte, hvilket også gælder i dag, skal lejen for lejemål i småhuse fastsættes omkostningsbestemt. Hvornår kravet om omkostningsbestemt leje ophører afhænger af, efter hvilken lov og ordning ejendommen er byfornyet.
Lejen i lejemål i uregulerede kommuner
Lejen i lejemål i uregulerede kommuner fastsættes til det lejedes værdi, og lejen i disse lejemål må derfor ikke være væsentligt højere end den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. bemærkninger herom oven for.
Fri leje
Uanset om den pågældende kommune er reguleret eller ej, og uanset hvilken ejendomstype lejemålet er beliggende i, kan lejen fastsættes frit, hvis betingelserne herfor i lejelovens kapitel 5 er opfyldt.
Lejen kan fastsættes frit, hvis:
- beboelseslejligheden er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991,
- beboelseslejligheden udelukkende og lovligt blev anvendt til eller lovligt var indrettet til erhvervsformål den 31. december 1991 eller inden denne dato,
- beboelseslejligheden er nyindrettet i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, eller
- beboelseslejligheden er beliggende i en nypåbygget etage, når der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004
Det er vigtigt at være opmærksom på, at fri leje kun kan opnås ved aftale. Det er således ikke en lejefastsættelse, man kan falde tilbage på, hvis andet ikke er aftalt. Særligt for pkt. 2 – 4 skal aftalen om fri leje fremgå af lejekontrakten. Af bevismæssige årsager bør fri leje efter pkt. 1 også fremgå af lejekontrakten. I den gældende typeformular A, 10. udgave, er der i § 11 et fortrykt felt, hvor fri leje kan afkrydses. Det er vigtigt at være opmærksom på, at begrundelsen for den frie leje skal angives, hvilket kun kan være en af ovenstående fire muligheder.
Omkostningsbestemt husleje
En udlejer der afkræver en lejer højere leje end tilladt i lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt efter lejelovens § 19, stk. 1, eller til det lejedes værdi efter § 19, stk. 2, risikerer at blive straffet med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.
Er lejen fastsat omkostningsbestemt efter § 19, stk. 1, har lejer krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje for de seneste 3 år, der går forud for lejers indbringelse af sag om lejens størrelse til huslejenævnet.
Gennemgribende forbedrede § 19, stk. 2 lejemål samt småhuse § 32
Hvis lejen er fastsat til det lejedes værdi efter lejelovens § 19, stk. 2, eller efter § 32 om lejeværdi i såkaldte småhuse er der tale om en kortere tilbagebetalingsperiode. Det samme gælder for alle lejemål i ejendomme beliggende i såkaldte uregulerede kommuner eller i 80/20-ejendomme i regulerede kommuner. I de tilfælde gælder, at lejeren kan kræve den for meget betalte leje tilbagebetalt, men kun hvis lejer har indbragt sag om lejenedsættelse inden 1 år fra det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
Al tilbagebetaling af leje forrentes i henhold til renteloven, hvilket vil sige diskontoen med tillæg af 8 %.
Kontakt
Da principperne om ejendomskategorisering samt lejefastsættelse er en kompliceret størrelse, der kan have store konsekvenser for udlejer, er det altid min anbefaling, at man søger rådgivning hos advokat med speciale indenfor lejeret ifm. tvivl om ejendomskategorisering, muligheden for varsling af lejeforhøjelse samt ved køb af udlejningsejendom(me), således at ejendomskategorisering samt lejefastsættelsesprincip klarlægges.
Læs også: Leje af bolig.
Tilmeld dig Ret&Råds nyhedsbreve og modtag artikler som denne.