Kan man overdrage fast ejendom til sine nærtstående på favorable vilkår?

Hvilke regler gælder for overdragelse af fast ejendom – gælder reglen om værdiansættelse til 15% under den offentlige vurdering fortsat?

Om reglen gælder, afhænger af hvornår overdragelsen af ejendommen sker.

Værdiansættelsescirkulæret gældende fra 1. januar 1983 bestemmer, hvilken værdi der skal lægges til grund ved beregning af bo- eller gaveafgift ved overdragelse af et aktiv mellem nærtstående eller fra et dødsbo. Ved beregning af bo- eller gaveafgift skal værdien af et aktiv fastsættes til aktivets værdi i ”handel og vandel”. Værdien i handel og vandel er den værdi, som aktivet kan sælges for på de frie markeder.

Hvis værdien i handel og vandel er kendt, skal værdien lægges til grund ved beregning af bo- eller gaveafgiften. Værdien er eksempelvis kendt, hvis ejeren har fået aktivet vurderet af en sagkyndig, uanset om det er mundtligt eller skriftligt.

Hvis værdien af et aktiv derimod ikke er kendt, skal aktivets værdi ansættes efter reglerne i værdiansættelsescirkulæret.

Hvem gælder værdiansættelsescirkulæret for?

Reglerne om værdiansættelse i forbindelse med beregning af bo- eller gaveafgift gælder for overdragelse til arvinger og nærtstående. Nærtstående omfatter følgende personer, jf. Boafgiftsloven § 22:

  • Ægtefælle
  • Børn, stedbørn og deres afkom
  • Afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle
  • Forældre
  • Personer, der har haft fælles bopæl med gavegiver i de sidste 2 år før modtagelsen af gaven, og personer, der tidligere har haft fælles bopæl med gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 2 år.
  • Plejebørn, under forudsætning af nogle nærmere angivne betingelser.
  • Stedforældre, bedsteforældre og barns eller stedbarns ægtefælle.

Fast ejendom

Ved overdragelse af fast ejendom har parterne hidtil haft mulighed for at fastsætte værdien til 15% højere eller lavere end den offentlige ejendomsværdi, jf. værdiansættelsescirkulæret.

Værdiansættelsescirkulæret er ændret pr. 15. oktober 2021. Ændringen indebærer følgende muligheder for værdiansættelse ved overdragelse af fast ejendom:

–       hvis ejeren ikke har modtaget den nye vurdering på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen, kan værdien fastsættes til 15% højere eller lavere end den offentlige ejendomsværdi.

–       hvis ejeren har modtaget meddelelse om ny vurdering fra Vurderingsstyrelsen på tidspunktet for overdragelsen, kan værdien fastsættes til 20 pct. højere eller lavere end den nye offentlige ejendomsværdi ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Vurderingsstyrelsen udsender løbende de nye offentlige vurderinger. Som følge heraf vil 15%-reglen blive udfaset i løbet af de kommende år.

Eksempel på værdiansættelse og beregning af gaveafgift

Sommerhus med offentlig værdi1.200.000
Fratrukket 15%-180.000
Værdi iht. Værdiansættelsescirkulæret1.020.000
Af købesummen betales kontant520.000
Restkøbesummen udgør en gave500.000
Bundfradrag ved beregning af gaveafgift (2022)69.500
Gaveafgift 15%64.575

Gaveafgiften kan betales af sælger uden yderligere gaveafgift.

Det forventes, at de nye offentlige vurderinger i højere grad vil afspejle prisen i handel og vandel. De nye vurderingerne forventes fortsat at ligge lavere end prisen i handel og vandel, og i så fald vil det stadig være favorabelt at overdrage sommerhuset til sine nærtstående.

Hvis man kombinerer mulighederne for at overdrage et sommerhus efter reglerne i værdiansættelsescirkulæret med muligheden for at give afgiftsfrigaver, kan der spares en betydelig gaveafgift.

Kontakt din lokale Ret&Råd-advokat for at få mere at vide om dine muligheder.

Har du spørgsmål til artiklens forfatter?

Felter med * skal udfyldes.

*” indikerer påkrævet felt

Name
Samtykke*
This field is for validation purposes and should be left unchanged.