Olietanke udgør én af de største risici for forurening af villagrunde. Ejeren af en olietank kan få påbud om undersøgelse og oprensning fra kommunen. Hvis der konstateres en olieforurening, vil værdien af ejendommen blive reduceret.
Hvordan sikrer køber sig så mod tab ved en forurening opstået allerede før overtagelsen? Hvor kan køber finde information, om der er, eller har været, en olietank på ejendommen, og hvad gør køber, når sælger forsøger at fraskrive sig ansvar for forurening, fra en afblændet olietank?
Hvis du køber et hus med oliefyr som opvarmning kilde
Her opfylder tank, rørforbindelsen og selve oliefyret et formål.
En køber erhverver oliefyrsinstallationen, herunder olietanken, fra sælger, i forbindelse med en overdragelse af en ejendom, og bliver dermed ejer af olietanken.
Normalt kan der alene gives forureneren påbud om oprensning af forurening. Dette princip brydes i Jordforureningslovens § 48, hvor den til enhver tid værende ejer af en olietank, i visse tilfælde, kan gives påbud om undersøgelse af, og oprensning af en olieforurening fra tanken. En forudsætning for, at der kan udstedes påbud, er dog, at anlægget skal have været funktionsdygtigt op til det tidspunkt, hvor forureningen er sket eller tidspunktet hvor forureningen konstateres.
Forurening fra en villaolietank
En villaolietank defineres som en tank på under 6.000 liter, der bruges til privat boligopvarmning. Stammer en eventuel forurening fra en villaolietank, er olietanken som udgangspunkt omfattet af forsikringsordningen for villaolietanke, som olieselskaberne har tegnet for tankejerne, ved Topdanmark. Forsikringsvilkårene kan findes her.
Når man køber et hus med et oliefyr, skal en køber være opmærksom på, at dækning fra forsikringen blandt andet forudsætter, at oliefyrsinstallationen er lovlig. Dette vil sige, at olietanken og forsyningsledningen fra tanken til fyret, overholder de regler, der er givet for installationen. Reglerne om hvilke krav installationen skal opfylde, findes i Olietankbekendtgørelsen. Olietanken må ikke have en alder, der gør, at den skulle have været sløjfet.
Hvornår en tank skal sløjfes på grund af alder, kan ses her. En køber skal yderligere være opmærksom på, at tankforsikringen ikke dækker enhver olieforurening på grunden.
Hvad kan man som køber gøre inden køb?
Det køber af en ejendom med oliefyr kan gøre, inden købet af ejendommen, er at undersøge om installationen er lovlig. Ved at sikre den er lovlig, sikres det, at et påbud om oprensning af en olieforurenet grund, kan blive dækket af tankforsikringen.
Hvis køber er i tvivl om lovligheden af installationen, bør køber ved godkendelsen af handlen betinge købet af, at køber får lov til at lade oliefyrsinstallationen blive gennemgået af en sagkyndig samt, at gennemgangen ikke giver anledning til bemærkninger. Så vil køber kunne fragå handlen, hvis installationen er ulovlig.
Kommunen, der er tilsynsmyndighed, kan udstede påbud om undersøgelse og oprensning til ejeren af en olietank, når ejeren er forpligtet til at være dækket af en villatankforsikring. Dækker forsikringen ikke, hænger ejeren af olietanken selv på regningen, for en påbudt oprensning. En oprensning kan i værste fald beløbe sig til flere millioner kroner.
Yderligere skal en køber af en ejendom med oliefyr være opmærksom på, at der kan være forurening fra tidligere, fjernede olietanke eller tanke, der forsat ligger nedgravet på grunden, som ikke er sikret mod udsivning af restolie i tanken.
Forsikringen dækker kun den oliefyrsinstallation, der er i brug, eller har været i brug, umiddelbart forud for, at forureningen konstateres.
Der er derfor god grund til, at køber foretager de samme undersøgelser, og gør sig de samme overvejelser, som en køber, hvor der ved købet af ejendommen ikke længere er en oliefyrsinstallation.
Desuden bør en køber være opmærksom på, at hvis man i forbindelse med købet vælger en anden varmekilde, og dermed ophører med brug af olietanken, ophører forsikringsdækningen fra forsikringsordningen for villaolietanke efter 6 måneder. Det gælder fra olietanken er taget ud af brug, hvor tanken er forskriftsmæssigt sløjfet.
I disse tilfælde bør køber undersøge om der er eventuel olieforurening, mens der stadig er forsikringsdækning. Hertil bør køber overveje at få en eventuel jordtank opgravet og få undersøgt omgivelserne i udgravningen og omkring rørforbindelsen til oliefyret.
Kommunen kan give påbud til ejeren af olietanken om undersøgelse og oprensning, så længe installationen er omfattet af pligten til at have en villatankforsikring.
Efter pligten til at have en villatankforsikring er ophørt, kan kommunen ikke give påbud efter jordforureningslovens § 48, om undersøgelse eller oprensning. Krav om oprensning følger herefter de almindelige regler i Miljøbeskyttelsesloven, hvilket vil sige, at kun forureneren kan gives påbud.
Men køber har et problem, selv om kommunen ikke kan udstede påbud efter jordforureningslovens § 48, hvis køber opdager en olieforurening på grunden. Køber har pligt til at oplyse forureningen til tilsynsmyndigheden, og oplyse om forureningen ved et eventuelt salg af ejendommen – og det vil, hvis ejendommen overhovedet kan sælges, medføre en nedsat salgspris.
Når der ikke kan findes oplysninger vedrørende en olietank.
Selvom en ejendom opvarmes med fjernvarme, gas, varmepumpe eller andet, er der ikke nogen garanti for, at der ikke kan være eller kan have været, en nedgravet olietank på ejendommen.
Specielt ved køb af ejendomme i ældre villakvarterer, er der således al mulig grund til at søge at få klarlagt, hvilken varmeforsyning, der tidligere har været på ejendommen.
Et af de steder køber kan søge oplysning, er i BBR-ejerregisteret, i Ejendomsdatarapporten samt i byggesagsarkivet. I en del kommuner er byggesagsarkivet gjort delvist offentligt tilgængeligt over nettet. Nærmere oplysning kan findes på den enkelte kommunes hjemmeside.
Kommunen er forpligtet til at registrere oplysning om olietanke, blandt andet etableringsår, placering, om tanken er overjordisk, nedgravet eller placeret indendørs, typegodkendelsesnummer, CE-mærkning, størrelsen på tanken, fabrikationsår, fabrikationsnummer og oplysning om eventuel sløjfning og sløjfningsår.
Da det alene har været lovpligtigt at registrere olietanke siden 1970 i BBR-ejerregisteret og kommunerne ikke har ført kontrol, er der risiko for, at en olietank på grunden, ikke er registreret i BBR.
Hvis huset f.eks. har fået indlagt fjernvarme før 1970, eller ejeren har forsømt at lade olietanken registrere efter 1970, og måske ovenikøbet har undladt at fjerne tanken eller sløjfe den, vil der stadig være risiko for, at der en olietank og en olieforurening, eller risiko for olieforurening af grunden.
En tank, der ikke er bundsuget for olie og slam i forbindelse med, at den er taget ud af drift, vil, når den bliver nedbrudt, lække sit indhold til omgivelserne – og dermed give olieforurening.
Det er naturligvis specielt nedgravede tanke, der giver anledning til bekymringer. Mange gange kender sælger heller ikke til tankens eksistens eller placering. Tankene kan ofte kun findes ved systematisk at slå et jernspyd ned i 50 til 75 centimeters dybde, med et jordbor eller en metaldetektor.
Finder sælger og køber, eventuelt i fællesskab, en gammel, uregistreret olietank, der ikke er forskriftmæssig sløjfet, før handlen er endelig, er den eneste rigtige løsning for køber at stille som krav, at olietanken opgraves af sælger inden overtagelsen, og yderligere at handlen betinges af, at der ikke findes olieforurening i forbindelse med opgravningen.
Hvis en køber konstaterer, at ejendommen kan have været opvarmet tidligere med oliefyr, og køber vil sikre sig mod forurening fra ukendte olietanke på grunden, er der yderligere mulighed for delvist at sikre sig mod at stå med en regning på grund af en olieforurening af grunden, ved at tegne en udvidet ejerskifteforsikring.
Muligheden for dækningen af en forureningsskade ophører imidlertid, når dækningsperioden på den udvidede ejerskifteforsikringen udløber. Derudover kræver de fleste udvidede ejerskifteforsikringer, at der er afgivet påbud om oprensning, og dækningssummen er endelig maksimeret til en halvanden million. Jeg har svært ved at finde en hjemmel til, at der kan gives køber påbud om undersøgelse og oprensning, hvis Jordforureningslovens § 48 ikke kan bringes i anvendelse.
Nogen sikker løsning er der derfor ikke tale om.
Kan der gøres krav gældende mod sælger?
Der er normalt mulighed for at sagsøge sælger, hvis det viser sig, at køber har erhvervet en olieforurenet grund – dog vil sælger som oftest være uvidende om olieforureningen. Der vil derfor normalt alene kunne forlanges forholdsmæssigt afslag i købesummen og ikke erstatning.
Endelig er der mulighed for, at sælger er uden midler, og således ikke kan betale et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Der er derfor al mulig grund til at sikre sig som køber, så godt som man kan, mod en olieforurenet grund.
Når køber er bekendt med, at der har været en olietank på ejendommen, som ikke længere er i brug.
Hvis det f eks. fremgår af BBR ejermeddelelsen, at der er olietank på ejendommen, er det vigtigt at bede sælger om en tankattest. Tankattesten ligger ofte i kopi ved kommunen.
En ejer, der har fået anden varmeforsyning end oliefyr, er forpligtet til at sløjfe en bestående olietank, når brugen er endeligt ophørt. Det samme har køber, hvis der er en ikke-sløjfet olietank på den købte ejendom.
En køber skal således som minimum stille som betingelse, at sælger fremlægger dokumentation for, at tanken er sløjfet behørigt.
En sløjfning består i, at tanken suges tom for olie. Tanken fjernes, eller den overjordiske del af påfyldnings- og udluftningsrør fjernes og rørene afblændes, så påfyldning ikke kan finde sted. Eventuelt fyldes tanken efterfølgende med sand.
Kan sælger ikke dokumentere, at tanken er sløjfet med en sløjfningsattest fra et anerkendt firma, skal køber som minimum forlange, at der udarbejdes en ny attest for sælgers regning.
Den omstændighed, at tanken er sløjfet korrekt, er imidlertid ikke nogen garanti for, at der ikke har været udsivende olie forud for sløjfningen, og dermed kan grunden være forurenet.
Derfor bør køber overveje, i forbindelse med handlen at stille krav om, at tanken fjernes af et professionelt firma, og at der foretages prøver af jorden omkring tanken, hvis der opstår mistanke om olieforurening i forbindelse med fjernelsen. Olieforurening vil som regel, kunne lugtes, ses som misfarvning af jord eller ”regnbuer på vand” omkring tanken. Køber kan samtidig betinge sig, at handlen bortfalder, hvis der konstateres forurening.
Sælger vil normalt være utilbørlig til at acceptere et sådant vilkår.
Sælger vil derimod ofte, når der er en gammel olietank på ejendommen, som ikke længere er i brug, forsøge at fraskrive sig ansvaret for tank og forurening i købsaftalen således, at køber ikke kan gøre krav på erstatning og forholdsmæssigt afslag i købesummen gældende mod sælger.
Et sådant krav bør imødegås af køber med et krav om, at olietanken skal fjernes af sælger, eller sælger frafalder ansvarsfraskrivelsen. Sælger kan tegne en sælgeforsikring, der i hvert fald i et eller andet omfang kan afdække sælgers risiko.
I forbindelse med køberrådgivning fra en advokat i Ret&Råd kæden, vil køber få hjælp til at håndtere risikoen for olieforurening i forbindelse med huskøb.