Hvad er naboretlige regler?
De naboretlige regler er en række grundsætninger, udviklet i domspraksis, der sætter grænserne for, hvor meget du som ejer skal tåle af gener fra din nabo.
Konsekvenser ved overskridelse af tålegrænsen
Hvis du kan dokumentere, at den naboretlige tålegrænse er overskredet, kan dette medføre:
- Påbud om ophør af gener
Fx påbud i Østre Landsrets dom af den 02.05.2023, hvor retten konkluderede efter en samlet vurdering, at genskin fra ædelengoberede tegl overskred tålegrænsen, hvorefter retten gav påbud om at fjerne genskin for en frist på 3 mdr.
og/eller - Erstatning
Erstatning for naboulemper er som udgangspunkt kun dækning for det, der overstiger grænsen (differenceprincip).
Hvad siger Højesteret om naboret?
I en afgørelse på området, afsagt i Højesteret 16.01.2018, beskriver Højesteret en række af de i praksis tidligere velkendte momenter af relevans for bedømmelsen.
Højesteret udtaler:
”Efter almindelige naboretlige regler kan en ejer af en fast ejendom tilpligtes at fjerne varige naboulemper, i det omfang ulemperne overstiger, hvad der med rimelighed må påregnes som led i den samfundsmæssige udvikling på det ulempeforvoldende område. Hvad en nabo må tåle, beror på en konkret rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter. Ved denne vurdering må der tillige tages hensyn til en eventuel offentligretlig regulering af den ulempeforvoldende virksomhed”
Læs mere om dommen i min kollegas artikel “Nabo vinder sag om sortglaseret tegltag“.
Uden kendskab til praksis på området vil det sandsynligvis være noget diffust, hvad der ligger bag de enkelte hensyn, derfor forklarer jeg i det følgende:
Ulempens væsentlighed og karakter
Begge momenter handler om en bedømmelse af generne ved naboens adfærd/bebyggelse eller lignende.
Det er klart, at ikke alle ulemper fra en nabo er noget, der kan medføre krav om ophør, men de mest almindelige gener, der kan danne grundlag for et krav, er gener i form af indbliksgener, skygge, støj, lugt, genskin og værditab.
Herudover skal generne have en vis styrke og betydning for naboen, det vil sige det skal have væsentlig betydning for naboens udnyttelse af sin ejendom. Er der fx tale om skygge i et hjørne af haven, som ejeren aldrig anvender, ville dette sandsynligvis ikke være grundlag for et påbud om, at naboen skal fælde det skyggende træ. Modsat vil det tale for et påbud, hvis træet skygger over hele naboens terrasse/altan.
Betydningen af lokalplaner og lovgivning
Hvis der i lokalplaner eller øvrig lovgivning er taget højde for bebyggelsens højde, støjgrænser eller lignende og dette er overholdt, kan det have betydning for bedømmelse af, om der er tale om naboretlige gener.
Eksempel 1: U.2009.2680
I denne sag havde en ejendomsejer klaget over etablering af en række vindmøller på naboejendommen. Retten udtaler i den forbindelse:
”Ved bedømmelsen af, hvad naboer med rimelighed må tåle af visuelle og støjmæssige ulemper fra en vindmøllepark som den foreliggende, må det tillægges væsentlig betydning, at der efter den særlige miljøregulering af sådanne anlæg til beskyttelse af naboer blandt andet stilles præcise krav om minimumsafstand til naboer og maksimal støjbelastning af naboer. Højesteret lægger som ubestridt til grund, at vindmølleparken er etableret i overensstemmelse med lovgivningens krav herom, herunder i henseende til bl.a. afstand til nærmeste nabobeboelse og støj” og Højesteret konkluderer herefter at grænsen for, hvad naboen skulle tåle uden erstatning, ikke var overskredet.
Eksempel 2: MAD 2016.86
I denne sag rejste ejerne af naboejendommene erstatningskrav, efter der i 2011 blev bygget 4 boligblokke i 3 etager. Før byggeriet gik i gang, havde kommunen vedtaget en ny lokalplan, der tillod byggeri i 3 etager.
Retten udtaler: ”Det forhold, at lokalplanen er blevet ændret som sket med henblik på at muliggøre den yderligere bebyggelse, som boligforeningen ønskede, kan imidlertid ikke i sig selv føre til, at generne anses for at ligge uden for det, som de indstævnte må tåle som led i den almindelige samfundsudvikling”
Som det også fremgår af den nye Højesterets dom, er det ikke afgørende for, om der er tale om naboretlige gener, hvis fx kommunen ikke har fastsat regler herom, også selvom der ikke er udstedt forbud herimod, selvom der kan have været anledning hertil.
Hvis der i en lokalplan eller i lovgivningen i øvrigt er forbud mod fx bebyggelse med teglsten, er det klart et moment af betydning for den naboretlige tålegrænse. Idet den naboretlige tålegrænse er diffus, vil du ofte bruge disse regler direkte til at få medhold i et påbud.
Påregnelighed – hvad må du forvente?
a) Som led i den samfundsmæssige udvikling
Hensynet tager udgangspunkt i at samfundet hele tiden udvikler sig og at du i nogen grad må være indstillet på nogen forandringer som følge heraf.
Eksempel: MAD 2016.86
I dommen som også er kort berørt ovenfor, udtaler retten:
”Det må antages, at disse gener er større, end hvad der umiddelbart måtte forventes at ville følge af bebyggelse i overensstemmelse med den tidligere lokalplan nr. 5020, navnlig som følge af den yderligere etage. Det må endvidere lægges til grund, at bebyggelsen har påvirket værdien af de indstævntes ejendomme negativt.
Efter en samlet vurdering finder landsretten, at der ikke er tale om så væsentlige ændringer af forholdene, at de deraf følgende ulemper overstiger, hvad der må accepteres som led i den almindelige udvikling med hensyn til et beboelsesområde som det, sagen angår”
b) sammenholdt med ejendommens karakter, beliggenhed og områdets karakter
Hvilken udvikling du kan forvente hænger i stor grad sammen med ejendommens beliggenhed og det øvrige område.
Hver sag er unik – søg rådgivning
Det er en konkret bedømmelse i hvert enkelt tilfælde, om den naboretlige tålegrænse er overskredet. Derfor er det ved hver eneste sag svært at vurdere, om du vil få medhold, hvis sagen i sidste ende skal for en dommer.
Vi anbefaler derfor altid at du kontakter en advokat og søger rådgivning i det konkrete tilfælde, inden du starter en nabokrig som du risikerer at tabe (sammen med det gode naboskab).