Krav på kompensation for mangler
Udgangspunktet er, at køber har ret til kompensation fra sælger i form af et forholdsmæssigt afslag, når der kan dokumenteres værdiforringende mangler som var tilstede på overtagelsestidspunktet, og når manglerne ikke er af bagatelagtig karakter.
Forholdsmæssigt afslag er et køberetligt princip, som giver en køber ret til kompensation svarende til den værdiforringelse, en mangel medfører. Fastsættelsen af værdiforringelsen og dermed udmålingen af det forholdsmæssige afslag har for mangler ved andelsboliger givet anledning til nogen tvivl.
Et forholdsmæssigt afslag er ikke det samme som erstatning. Køber kan derfor ikke forvente at få dækket sit fulde tab af sælger.
Hvis sælgeren derudover ikke har opfyldt sin loyale oplysningspligt eller som selvbygger har udført håndværksmæssigt mangelfuldt arbejde, kan der blive tale om at køberen kan kræve erstatning af sælgeren.
Ved overdragelsen af en andelsbolig vil der ofte blive udarbejdet en vurderingsrapport, som beskriver boligens stand, herunder værdien af de forbedringer der måtte være i boligen – fx værdien af et etableret eller renoveret badeværelse. Værdien af forbedringer har betydning både ved beregningen af et forholdsmæssigt afslag i købesummen og fastsættelse af en erstatning.
Hvordan beregnes det forholdsmæssige afslag?
Det har tidligere været en almindelig antagelse, at et forholdsmæssigt afslag skal fastsættes med udgangspunkt i udbedringsomkostningerne, men at afslaget ikke kan overstige, hvad der er betalt for den pågældende forbedring. Højesteret har i afgørelsen UfR2015.498H taget stilling til netop dette spørgsmål.
I sagen, som vedrørte mangler i et badeværelse i en andelslejlighed, var parterne enige om, at der var mangler, og at manglerne var af en sådan karakter, at køber var berettiget til et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Spørgsmålet som Højesteret skulle tage stilling til var, om afslaget kunne overstige det beløb, der var betalt for forbedringer.
Andelslejligheden var blevet solgt til maksimalprisen for ca. kr. 245.000,00, hvoraf kr. 36.000,00 udgjorde værdien af forbedringer vedrørende badeværelset.
Udbedringsomkostningerne var på baggrund af en syns- og skønserklæring opgjort til kr. 175.000,00. Køber krævede dette beløb betalt af sælger.
Højesteret fastsatte afslaget til kr. 27.000,00, og begrundede afgørelsen således:
Efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af prisen på en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunktet, herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder helt (den nedsatte maksimalpris for andelsboligen). Maksimalprisreglerne indebærer i almindelighed, at der handles til priser under markedsværdien. Højesteret finder derfor, at hvis parterne uden kendskab til manglerne har handlet til maksimalprisen, er der en formodning for, at de med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimalpris.
Højesteret finder, at A ikke har afkræftet formodningen for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til en således nedsat maksimalpris.
Højesteret tager udgangspunkt i den pris det må formodes, at andelsboligen var blevet solgt til, hvis manglerne havde været kendt på handelstidspunktet. Altså en (maksimal)pris hvor blot værdien af forbedringen nedsættes eller helt bortfalder.
Kan køber ikke dokumentere, at dennes kendskab til manglerne ville have betydet, at købesummen var blevet nedsat yderligere, kan afslaget i disse situationer reelt ikke komme til at overstige forbedringen.
Højesteret fastslog at udmålingen af det forholdsmæssige afslag kan foretages i den samlede købesum.
Regler for beregning af afslag
Afslaget skal ikke udmåles til et beløb svarende til de samlede udbedringsomkostninger, men efter en konkret bedømmelse, idet:
- der skal ses bort fra omkostninger til udbedring af skader på bygningsdele, som det påhviler tredjemand at vedligeholde (fx andelsboligforeningen eller andre andelshavere),
- udgifterne skal omregnes til prisniveauet på handelstidspunktet,
- der skal ske fradrag for den tid, køber har haft nytte af forbedringerne og
- den værdi køber opnår ved, at der sker udskiftning af gammelt med nyt, skal fradrages
Princippet er stadfæstet igen i af Højesteret i UfR UfR2022.3708H, hvori udtales, at når der er krav på forholdsmæssigt afslag, indebærer maksimalpriserne i almindelighed, at der handles til priser under markedsværdien, og at der derfor er en formodning for, at en andel, hvor der efterfølgende viser sig at være mangler ved forbedringer udført i den tilhørende lejlighed, ville være blevet handlet til den nedsatte maksimalpris, der ifølge reglerne i andelsboligloven skulle have været fastsat, hvis der havde været kendskab til manglerne og at køberen skal afkræfte formodningen herom, for at få et større afslag end det beløb hvormed den mangelfulde forbedring indgår i det der er betalt for forbedringer for andelen.
Køberens bevisbyrde ved afslag
Afgørende for om mangler derudover kan begrunde yderligere afslag i købesummen end i hvad der er betalt for forbedringer for de mangelfulde forhold, er om køberens kendskab til manglerne ville have medført en lavere købesum end maksimalpris efter at den var nedsat med hvad der var betalt for forbedringerne. Køberen har bevisbyrden for at købesummen med kendskab til manglerne ville være blevet lavere, køberen skal belyse skadernes betydning for hvilken pris andelsboligen kunne være solgt til med manglerne.
Hovedreglen er:
- at køberen af en andelsbolig ved mangler, hvor køberen ikke var bekendt med manglerne ved købet, gives et afslag i købesummen svarende til hvad der er betalt for forbedringer ved de mangelfulde forhold, og
- at mangler der ikke relaterer sig til forhold, for hvilke der ikke er betalt som forbedringer, ikke berettiger til afslag i købesummen for hvad der er betalt for forbedringer.
Hvordan beregning erstatning for mangler ved køb af andelsbolig
Hvis sælgeren af en andelsbolig har handlet erstatningspådragende f.eks. ved ikke ved salget at have opfyldt sin loyale oplysningspligt om en mangel eller som selvbygger ikke har udført en renovering andelsboligen håndværksmæssigt korrekt, og køberen ikke kendte eller burde have kendt manglerne på overtagelsesdatoen, beror det på almindelige køberetlige principper om køberen har krav på erstatning.
Omfang af erstatningskrav
En købers erstatningskrav omfatter det fulde tab og er ikke begrænset til det beløb, som køberen har betalt for en forbedring, der viser sig at være mangelfuld.
De begrænsninger i køberens mulighed for at opnå afslag, som Højesteret har fastslået i U 2022.3708, gælder ikke for køberens mulighed for at gennemføre erstatningskrav.
Der er i erstatningskravet ikke grundlag for at foretage fradrag i udbedringsomkostningerne efter princippet om »nyt for gammelt«, og det er uden betydning for tabets opgørelse, om køberen eventuelt ville kunne medtage udbedringsomkostningerne som en forbedring ved et senere salg af andelsboligen. Se Højesteret i UfR2024.2158H.
Vil du vide mere? På vores hjemmeside kan du læse mere om Boligkøb, Fejl & Mangler eller Erstatning. Du kan også downloade brochuren Køb af andelsbolig.