En del udlejere står i øjeblikket med en ejerlejlighed, der er købt med henblik på udlejning til en studerende søn eller datter, eller købt som en investering til senere brug, når ejer ønsker selv at bebo lejligheden. I mellemtiden ønskes ejerlejligheden oftest udlejet på en tidsbegrænset kontrakt. Denne har oftest en varighed af 2 år, idet udlejer er af den overbevisning, at hvis bare kontrakten er på max. 2 år, så er alt i sin skønneste orden.
Denne 2-års periode er imidlertid ikke nogen sikkerhed for, at lejer rent faktisk fraflytter, når 2-års perioden udløber. Udover, at der skal være tale om en kontrakt af kortere varighed, skal den i lejekontrakten indsatte tidsbegrænsning også være sagligt og konkret begrundet i udlejers forhold. Der skal altså være en grund til, at kontrakten ikke er en ”almindelig” lejekontrakt uden vilkår om tidsbegrænsning – for at udlejer kan gøre den gældende.
Udover, at der skal være tale om en kontrakt af kortere varighed, skal den i lejekontrakten indsatte tidsbegrænsning også være sagligt og konkret begrundet i udlejers forhold.
Hvad er så en tilfredsstillende begrundelse? Udstationering, midlertidig beskæftigelse i anden by eller tilsvarende anses som værende en reel begrundelse. Det er derimod tvivlsomt, hvorvidt tidsbegrænsning i lejekontrakt, som begrundes i faldende ejendomspriser, og dermed et udskudt salg, holder i alle tilfælde.
Hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes ved lejers indbringelse af sagen for boligretten, vil lejer altså kunne bebo lejligheden lige indtil denne selv ønsker at flytte, eller indtil der er en anden anledning til opsigelse eller ophævelse fra udlejers side.
Udløber perioden for tidsbegrænsning og lejer fortsat bebor lejemålet, overgår lejer til almindelige opsigelsesvilkår, medmindre der udarbejdes et tillæg til kontrakten med forlængelse af den tidsbegrænsede periode. Det er i den forbindelse vigtig at reagere umiddelbart, idet udlejer ellers forpasser muligheden for at indsætte et nyt vilkår om tidsbegrænsning. Dette kan være til hinder for udlejers anvendelse eller eventuelle salg.
Hvis udlejer forlænger en tidsbegrænset kontrakt flere gange til samme lejer, løber udlejer en endnu større risiko for at tidsbegrænsningen senere tilsidesættes.
Ved udarbejdelse af lejekontrakt – og dermed fastsættelse af lejeniveauet – skal det indgå i udlejers overvejelser, at en bestemmelse om tidsbegrænsning er et såkaldt ”byrdefuldt vilkår”. Dermed skal lejen som udgangspunkt være lavere end lejen på en tilsvarende lejlighed uden aftalt tidsbegrænsning af lejeperioden. Derudover skal lejeniveauet svare til den husleje, som man må opkræve for det pågældende lejemål.
En udbredt misforståelse i forhold til lejefastsættelsen er, at et leje niveau uden videre kan fastsættes til at dække lejlighedens omkostninger. Denne udgift kan være højere end den husleje, som man som udlejer må opkræve for lejemålet. Mange må derfor – til deres store overraskelse – se sig nødsaget til at nedsætte lejen til et niveau, der samlet set giver underskud for udlejer.
Artiklen er oprindeligt bragt 20. august 2014.