Udlejer skal orientere øvrige lejere i ejendommen om huslejenævnets afgørelse
I mange tilfælde opstår det uenigheder mellem lejere og udlejere. Lykkes det ikke parterne selv at løse konflikten, kan både udlejer og lejer indbringe en sag for huslejenævnet, der har til formål at løse konflikter om lejeforhold mellem udlejer og lejer.
Efter endelig afgørelse af tvisten i lejeforholdet, hvad enten sagen afsluttes med en afgørelse fra huslejenævnet eller domstolene (eller andre instanser eller myndigheder), skal udlejer i de fleste sager orientere alle øvrige lejere i ejendommen om afgørelsen. Læs mere herom i denne artikel
Ny bestemmelse i lejelovens § 107 a
Det har ikke altid været et krav om at udlejer skal orientere øvrige lejere om en afgørelse af en tvist mellem udlejer og lejer i et boliglejemål. Lejeloven § 107 a trådte i kraft den 1. juli 2020, og først fra denne dato, gælder kravet om underretning.
Det følger af bestemmelsen, at udlejer inden for 2 uger fra den endelige afgørelse skal meddele beboerrepræsentationen eller, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, samtlige lejere i ejendommen, når der træffes afgørelser om lejeforholdet af huslejenævnet eller domstolene (eller andre instanser eller myndigheder).
Kravet har til formål at sikre, at beboerrepræsentationen eller samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. Hvis det skulle vise sig at samme forhold gør sig gældende for øvrige lejeres lejeforhold, vil de ved en orientering nemmere blive opmærksom på forholdet.
Indføringen af lejelovens § 107 a er således i tråd med lejelovens overordnede formål, hvilket langt hen ad vejen er at beskytte lejeren i et lejeforhold. Udlejer er således forpligtet til at efterleve reglen, og det er indført en hård straf dersom afgørelsen ikke videreformidles på en sikker og korrekt måde.
Afgørelser der er omfattet
Kravet om underretning omfatter alle afgørelser om lejeforhold, der enten afsiges af huslejenævnet, domstolene eller andre instanser eller myndigheder. Det betyder, at afgørelsen fra kommunalbestyrelsen også skal videreformidles.
Hvis lejer ikke får medhold i sagen, hverken helt eller delvis, er der ikke krav om at underrette om afgørelsen. En afgørelse hvor lejer ikke får medhold, vil ikke indeholde oplysninger, som gør de øvrige lejere bedre i stand til at sikre sine rettigheder. De øvrige lejere har med andre ord ikke grund til at tro at der foreligger ulovlige forhold i deres lejeforhold.
Nogle gange vil der være tvister, hvor det er klager over larm, husdyr, chikane/trusler eller anden negativ adfærd. Tvister om sådanne forhold er husordenssager, og relaterer sig ikke til lejemålet, men til lejerens ageren i og omkring ejendommen. Idet sagen ikke relaterer sig til lejemålet/ejendommen, er det ikke et krav om at orientere øvrige lejere om sagens afgørelse. Afgørelser i husordenssager vil sjældent have relevans for de øvrige lejere, og sagerne vil ofte have et personligt indhold, som kan føles ubehageligt for lejer at dele med øvrige lejere.
Krav til orienteringens indhold
Det er ikke nok med at give en mundtlig underretning, idet der er krav om underretningens indhold, som skal være opfyldt for at underretningen er gyldig.
Orienteringen skal gives skriftligt, og indeholde oplysninger om tvistens emne og afgørelsens resultat. En kopi af den trufne afgørelse skal vedlægges. Meddelelsen om afgørelsen om lejeforholdet kan også gives digitalt, eksempelvis på en hjemmeside, når udlejer har oplyst lejeren herom. Det er ikke nok med en generel meddelelse om, at meddelelser fremover vil tilgås på hjemmesiden.
Udlejer skal give en meddelelse hver gang en afgørelse gøres tilgængelig på platformen. En forudsætning for at det kan meddeles digitalt er, at lejeren ikke er fritaget for Digital Post og at der er indgået en forudgående aftale om digital kommunikation. Dersom kravene til indholdet ikke er opfyldt, er orienteringen ugyldig. I forbindelse med videreformidling af afgørelserne, skal udlejer være opmærksom på, at persondatareglerne skal overholdes.
Det betyder at personoplysninger, herunder f.eks. navn, lejernummer og eventuelt andre fortrolige oplysninger skal anonymiseres eller blive pseudonymiseret, på en sådan måde, at lejeren ikke kan identificeres. I nogle tilfælde vil adressen have betydning for afgørelsen, idet det for eksempel er afgørende for det lejedes værdi hvorhenne lejemålet er placeret. I disse sager har udlejer både en ret og pligt til at lade adressen fremgå af orienteringen
Straf for overtrædelse
For overtrædelse af kravet om orientering, kan udlejer straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder. Højere straf kan pålægges hvis der følger anden lovgivning. En juridisk person, herunder et selskab, en forening eller en institution, der overtræder kravet i lejelovens § 107 a, kan pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. Den voldsomme straf understreger vigtigheden af at beskytte lejeren som den svage part i et lejeforhold.
Som udlejer er det vigtigt, at du har kendskab til lejelovens regler, og sørger for at overholde reglerne. Udlejer bør derfor sørge for at videreformidle afgørelsen på en korrekt og sikker måde, inden for fristen, og sikre sig dokumentation for at meddelelsen er leveret for at undgå unødige og dyre fejl.
Er du udlejer, og har du en kommende eller verserende sag i huslejenævnet? Så er du velkommen til at kontakt Ret&Råd Holstebro, Hurup og Lemvig omkring din sag.