Hvad gælder i en tidsbegrænset erhvervslejekontrakt?

Butik

Det er vigtigt, at man som udlejer er påpasselig med at indgå aftaler om tidsbegrænsningen, da man risikerer at få tidsbegrænsningen tilsidesat, hvis den ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.

Ønsker du at tidsbegrænse en erhvervslejekontrakt, er der mulighed for det i henhold erhvervslejelovens § 63, hvorefter lejer og udlejer kan aftale, at en lejeaftale skal være tidsbestemt. Der er derfor som udgangspunkt aftalefrihed til at aftale, at en konkret erhvervslejekontrakt skal være tidsbegrænset.  

Begrundet i udlejers forhold

Selvom der mellem udlejer og lejer i erhvervsforhold er vide rammer til at indgå aftaler af forskellig karakter, er der i forhold til en aftale om tidsbegrænsning krav om, at tidsbegrænsningen skal være tilstrækkelig begrundet i udlejerens forhold, da tidsbegrænsningen alternativt kan tilsidesættes.

Hvis en aftale om tidsbegrænsning tilsidesættes, fordi den ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, vil det betyde, at lejemålet fortsætter på tidsubegrænsede vilkår, hvorefter erhvervslejeaftalen vil kunne opsiges på sædvanlige vilkår i henhold til lejekontraktens øvrige bestemmelser eller erhvervslejelovens bestemmelser.

Det er op til udlejer at løfte bevis for, at tidsbegrænsningen er begrundet i udlejers forhold på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Men retspraksis og den juridiske litteratur indikerer, at der i erhvervslejeforhold – i modsætning til boliglejeretsforhold – ikke skal lige så meget til, før udlejer har løftet bevis for, at tidsbegrænsningen på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.

Det vil derfor formentligt være en tilstrækkelig begrundelse for udlejer, at udlejer efter tidsbegrænsningens udløb enten har planer om selv at anvende ejendomme, at sælge ejendommen eller evt. at ombygge eller nedrive ejendommen.

Det er kun tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, der er afgørende, hvorfor det er uden betydning for vurderingen, om udlejer i løbet af lejeperioden eksempelvis ændrer holdning og alligevel ikke ønsker selv at anvende ejendommen efter tidsbegrænsningens ophør. 

Da det er op til udlejer at bevise, at tidsbegrænsningen har været begrundet i udlejers forhold, er det en god idé for udlejer, at årsagen til tidsbegrænsningen skrives ind i lejekontrakten.

Forlængelse af tidsbegrænsningen

Det vil under lejeforholdet være muligt for parterne at aftale en forlængelse af tidsbegrænsningen, men da en aftale om tidsbegrænsning er en fravigelse af erhvervslejelovens sædvanlige regler – og i øvrigt er en forringelse af lejers retstilling – skal udlejer være opmærksom på, at en forlængelse af tidsbegrænsningen, kan blive fortolket som et forsøg på at omgå erhvervslejelovens bestemmelser. De yder netop beskyttelse over for lejeren mod udlejers opsigelse.

Derfor vil en forlængelse af tidsbegrænsningen – grundet lejerens beskyttelseshensyn – medføre, at der stilles større krav til, at udlejer løfter bevis for, hvorfor forlængelse af tidsbegrænsningen er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.

Opsigelse af lejeforholdet under tidsbegrænsningen

Når der er aftalt tidsbegrænsning i et lejeforhold, er udgangspunktet, at lejeaftalen er uopsigelig fra begge parter. Da der dog er aftalefrihed med hensyn til opsigelse, kan parterne aftale, at der stadig kan gælde opsigelsesvilkår, selvom lejeaftalen er tidsbegrænset. Dette kræver dog, at aftalen om det er tilstrækkelig klar, og således også bør nedskrives i erhvervslejekontrakten.

Tilsidesættelse af tidsbegrænsningen

I erhvervslejeforhold er der – i modsætning til boliglejeforhold – strenge krav til, hvordan en lejer konkret skal anfægte en tidsbegrænsning. Det følger af erhvervslejelovens § 63, stk. 3, at lejer – hvis tidsbegrænsningen ikke er begrundet i udlejers forhold – skal anlægge en retssag senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløg. Hvis der er tale om en tidsbegrænsning på under 6 måneder, skal retssagen være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse.

Der er desuden mulighed for at tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den er forlænget af flere omgange, da det i så fald kan have karakter af en omgåelse af erhvervslejelovens bestemmelser, hvilket ligeledes gør sig gældende, hvis tidsbegrænsningen er for længe.

Desuden kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, hvis lejeren med udlejerens viden benytter det lejede i mere end 3 måneder efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, da lejeforholdet i så fald vil fortsætte på de aftalte vilkår bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.

Særligt vigtigt vedrørende tidsbegrænsning

Det er vigtigt, at man som udlejer er påpasselig med at indgå aftaler om tidsbegrænsningen, da man risikerer at få tidsbegrænsningen tilsidesat, hvis den ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold. Derfor er det også en god idé at få en advokat med speciale i erhvervslejeret til at hjælp sig med gennemgang og udarbejdelse af erhvervslejekontrakter og aftaler om tidsbegrænsning.

Hvis du har spørgsmål til artiklen eller behov for rådgivning, er du velkommen til at kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.

Har du spørgsmål til artiklens forfatter?

Felter med * skal udfyldes.

*” indikerer påkrævet felt

Name
Samtykke*
This field is for validation purposes and should be left unchanged.