Lovens tilblivelse
I 2014 valgte folketinget på baggrund af et lovforslag fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter at vedtage en lov med titlen ”Sommerhuse på fremmed grund”. Loven er forholdsvis kortfattet – den består alene af 11 paragraffer. Loven tilsigter at fastlægge rammerne for lejedannelsen på grunde, hvor lejeren har opført et sommerhus.
I Danmark ligger der, hovedsageligt i skove og langs kysterne, fritidshuse. Mange af disse huse var oprindeligt skure beregnet til læ i forbindelse med skovarbejde og jagt, opbevaring af fiskegrej, eller badehuse til omklædning. Over tid er disse skure blevet til fritidshuse.
Hvilke huse drejer det sig om?
Husene ligger ofte på arealer, der anvendes til landbrug eller skovbrug, alene eller i mindre kolonier i skovbryn, omkring tidligere fiskerlejer eller ved badestrande. Husene er i nogle tilfælde omfattet af en lokalplan, men det er langtfra altid tilfældet. En del af husene ligger på en grund, der ikke er ejet af ejerne af huset.
Efter miljømyndighederne i mange år har bekæmpet husene, er der kommet en fælles forståelse af, at allerede eksisterende fritidshuse/fiskerhuse/badehuse udgør en væsentlig del af vores kulturarv. Man ønsker imidlertid ikke, at de udbygges, ændrer anvendelse eller i det væsentlige ændrer udseende.
Hvor ligger de?
Beliggenheden, ofte midt i noget af Danmarks smukkeste natur, giver brugerne helt specielle naturoplevelser. Der hvor husene ligger i klynger, opstår der tit helt unikke fællesskaber.
Husene ligger ofte i landzone. Her er det væsentligt at være opmærksom på, at hvis huset har været anvendt som sommerhus fra før zonelovgivningens indførelse i 1972, kan anvendelse som sommerhus være lovlig, selvom huset ikke ligger i en sommerhuszone.
Hvis man i dag vil opføre et sommerhus på en lejet grund, kræves der efter sommerhusloven, udover de sædvanlige tilladelser til nybyggeri, tilladelse til udlejning af grunden.
Hvornår skal der søges tilladelse?
For bestående sommerhuse på lejet grund gælder ifølge Bolig og Planstyrelsen den regel, at der skal søges om tilladelse ved lejerskifte og ejerskifte, det vil sige når sommerhuset får ny ejer, og ved ejerskifte på det udlejede grundstykke. Bolig og Planstyrelsen oplyser, at tilladelse normalt gives i disse tilfælde. Forudsætningen vil normalt være, at der foreligger en tidligere tilladelse.
Det er svært at få tilladelse til væsentlige ændringer af bestående huse inden for strandbeskyttelseslinjen, hvad enten det er badehuse, fiskerhuse, fritidshuse eller egentlige sommerhuse, specielt hvor husets ejer ønsker, at husets areal eller volumen forøges. Strandbeskyttelseslinjen omfatter – som udgangspunkt – det område, der ligger inden for 300 meter fra kysten, medmindre området ligger i en sommerhuszone, hvor zonen alene udgør 100 meter.
Kystdirektoratet skal her give tilladelse, hvis der ønskers fortaget ændringer af bestående huse. Normalt kan husene ikke udvides. Ombygning eller nybygning efter nedrivning af det bestående hus vil normalt være betinget af, at det nye hus får samme størrelse. Hvis huset ligger i landzone, skal lejeren ved nybygning yderligere søge om landzonetilladelse efter planlovens § 35, udover naturligvis nedrivningstilladelse og byggetilladelse.
Tilladelse fra Kystdirektoratet til genopførelse af tidligere nedrevne huse inden for strandbeskyttelseslinjen, hvor der er gået flere år fra nedrivningen og ansøgningen om genopførelse, er restriktiv.
Den tidligere lejedannelse
Lejedannelsen på arealerne, hvor husene ligger, har specielt i de sidste årtier givet anledning til konflikter mellem lejer og udlejer.
Der har formodentlig langt tilbage i tiden ligget huse og skure med tilknytning til fiskeri langs de danske kyster. De første aftaler mellem lodsejeren og ejerne af husene, hvis der overhovedet har været nogen, må have været mundtlige.
Badehusene kom til omkring år 1900 og har sikkert også i starten været baseret på en mundtlige aftale eller blot en tilladelse fra ejeren af grunden. Efterfølgende har det været f.eks. familie til de oprindelige brugere, der har overtaget husene eller lodsejerens familie og venner, der benyttede og ombyggede de bestående skure og huse. Lejen var, hvis der overhovedet blev betalt leje for grunden, yderst beskeden set med nutidens øjne.
Det har ændret sig. Der kommer ikke flere af den type huse. Husene er blevet mere og mere attraktive og dermed værdifulde over tid, og der er opstået en konflikt om, hvem der skal oppebære den merværdi, der løbende er opstået som følge af, at beliggenheden er blevet mere og mere attraktiv – lejeren, der ejer huset, eller grundejeren.
Den tidlige kontraktretlige regulering
I perioden efter 1960 er det mit indtryk, at det blev det mere og mere almindeligt, at lejer og udlejer indgik en formel skriftlig lejeaftale. Dette blev underbygget af, at husene blev mere og mere attraktive og lejeren derfor gerne ville være sikker på at have grunden til rådighed, herunder at han kunne lade familie og tredjemand indtræde i lejeaftalen på grunden ved overdragelse af huset. Derudover kom købesummerne på husene efterhånden op i et niveau, hvor det blev nødvendigt at optage realkreditlån ved køb, hvilket medførte et krav fra kreditforeningernes side om skriftlige lejeaftaler med en lang løbetid samt tinglysning og indtrædelsesret for kreditforeningen i lejerettighederne ved misligholdelse.
De lejekontrakter, jeg har set fra 70’erne, er forholdsvis kortfattede, ligesom kontrakterne ofte indeholdt en begrænset ret for udlejer til regulering af lejen. Kontakterne blev almindeligvis indgået sådan, at udlejer ikke kunne opsige lejer i en årrække, hvorefter udlejer fik en ret til at opsige lejeren med en kortere frist.
Udstykningsloven tillod, som i dag, kun, at der blev aftalt brugsrettigheder over en del af en samlet fast ejendom for en kortere åremålsperiode, i dag er perioden 30 år.
Når den tidsbegrænsede uopsigelighedsperiode udløb, havde udlejer normalt intet imod, at lejer fik en ny uopsigelighedsperiode. Men udlejer benyttede lejligheden til at forlange lejen forhøjet væsentligt, hvilket lejeren ofte var utilfreds med. Det er disse konflikter, der er søgt reguleret for fremtiden med den lov.
Hvad er principperne i loven?
Idéen bag loven er, at lejen skal reguleres løbende. Hvert femte år kan lejen forlanges reguleret til markedslejen. Kravet om regulering kan fremsættes af både udlejer og lejer. Der kan ikke aftales løbende regulering ud over regulering med nettoprisindekset. Efter loven har lejer afståelsesret. Udlejer kan ikke opsige lejemålet. Lejer derimod kan opsige lejemålet af grunden med et halvt års varsel. Det er den korte version af, hvordan loven regulerer aftaleforholdet.
Hvilke huse er omfattet af loven.
Hvad er et sommerhus? Umiddelbart skulle man ikke tro, at det kan give anledning til tvivl, men det kan det. Det fremgår af bemærkninger til lovforslaget, at kolonihavehuse ikke er omfattet. Men ellers henviser man til den fastlæggelse af begrebet, der er sket i skatteretten.
I bemærkningerne til lovforslaget anføres det, at et sommerhus på lejet grund skal forstås som
”en bolig, der anvendes til ferie og fritidsbolig uanset zonestatus. Loven omfatter således fritidsboliger af enhver art, fx traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse, hvortil der ikke er tilladelse til helårsbeboelse, uanset om den lejede grund ligger i eller udenfor et sommerhusområde. Denne afgrænsning er den samme som anvendes i relation til skattelovgivningen.”
Der tales om en bolig, og efter en traditionel forståelse af ordet bolig må det forudsætte, at man kan overnatte.
Man kan så rejse spørgsmålet, om det skal være lovligt at tage natophold i ejendommen, eller om det er nok, at man faktisk gør det, eller at huset er indrettet, sådan at man kan tage natophold. Loven tager ikke stilling til det.
Hvis henvisningen til skattelovgivningen skal forstås som en henvisning til Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, kan der findes en vejledning på Skats hjemmeside.
Hvis ejendommen er omfattet af reglerne i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, er avancen i forbindelse med salg skattefri, og der foreligger derfor et sommerhus i Ejendomsavancebeskatningslovens forstand.
Tre eksempler på afgørelser
Jeg har fundet tre afgørelser, som jeg vil nævne.
SKM2002.519.HR
Salg af ubebygget landbrugsareal. Landbrugsareal på 366.000 m2 blev anvendt som fritidsareal. Træhytte på 16 m2 uden sædvanlige installationer blev overdraget efterfølgende. Overdragelse af grund. Bygning ikke egnet som fritidsbolig. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2009.369.ØLR
Salg af fritidsgrund. Bygning på 12 m2. Ikke egnet til fritidsformål fordi der manglede el, vand og varme. Fortjeneste skattepligtig.
LSRM 1984, 126 LSR
Salg af grund. Ubebygget grund anvendt til fritidsformål. Overnatning i telt på grunden. Fortjeneste skattepligtig.
Hvis man konkluderer noget ud fra praksis vedrørende Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, forudsætter anvendelse af lov om sommerhuse på fremmed grund, at der ligger en bygning på grunden, der er egnet til fritidsformål. Størrelsen har, i sig selv, nok ikke den store betydning, men det har betydning, hvordan bygningen er indrettet. Det tillægges betydning, om der er indlagt strøm og/eller vand, varme, kloak mv., der gør bygningen egnet som fritidsbolig.
Den nærmere fastlæggelse af begrebet hører imidlertid under domstolene. Fordi der står sommerhus på skatteopkrævningen eller på BBR-meddelelsen, er det ikke ensbetydende med, at der er tale om et sommerhus i lovens forstand.
Overgangsregler – bestående lejeforhold
Der var naturligvis ved lovens ikrafttræden den 1. april 2014 en lang række bestående lejeforhold.
Udgangspunktet er, at lejeaftalerne er gældende efter deres indhold og fortsætter efter sit indhold, så længe aftalen er uopsigelig fra udlejers side.
Hvis et grundlejemål er blevet ledigt og skal udlejes påny, bliver lejemålet omfattet af loven og skal overholde lovens bestemmelser.
De lejeaftaler, der er opbygget på den måde, at udlejer ikke kan opsige lejer i en bestemt periode, hvor- efter udlejer kan opsige lejeren med f.eks. ½ års varsel, giver anledning til særlige udfordringer.
Her overgår lejeforholdet til de ny regler efter loven, når uopsigelighedsperioden for udlejer udløber, og udlejer ikke har opsagt lejer i forbindelse med uopsigelighedsperiodens udløb.
Det er vigtigt som udlejer at være opmærksom på fristen for opsigelse af lejer før/efter uopsigelighedsperiodens udløb. Det kan medføre retstab for udlejer, hvis vedkommende ikke får opsagt lejer inden for fristen.
Hvordan skal en lejekontrakt se ud?
Jeg har lavet en standardkontrakt, som jeg løbende tilretter og tilpasser til det enkelte lejeforhold.
Hvis parterne er i tvivl, om hvorvidt udlejningen af grundstykket er omfattet af loven – altså om der er tale om et sommerhus i lovens forstand – kan det være en god idé at aftale, at loven finder anvendelse, så begge parter er sikker på deres retsstilling. Man aftaler med andre ord, at loven finder anvendelse.
Det er efter min vurdering muligt at indgå en tidsbegrænset lejeaftale. Lejeaftalen skal ophøre, når den tidsbegrænsede lejeperiode udløber.
Det, der bør reguleres i lejekontrakten, er, hvad der skal ske med lejerens hus ved udløb. Her skal udlejer være opmærksom på, at en køberet eller pligt for udlejer til overtagelse sjældent er en god idé. Hvis hus og grund får samme ejer, vil muligheden for at sælge huset og udleje grunden som udgangspunkt ikke længere være til stede for grundejeren.
Endelig skal man være opmærksom på, at hvis der indsættes bestemmelser i lejekontrakten, som vil kunne reguleres i en lokalplan, skal lejekontrakten påtegnes af kommunen i henhold til planloven.
Sager om lejens størrelse
Sager om lejens størrelse skal anlægges ved de almindelige domstole. For at der kan gives medhold i lejenedsættelse eller lejeforhøjelse, skal der være en væsentlig forskel på markedslejen og den leje, der betales. En sag kan anlægges hvert 5. år af henholdsvis lejer og udlejer. En eventuel lejestigning eller lejenedsættelse indfases over 5 år. Bevisbyrdereglerne er de samme som inden for erhvervslejeretten. Den, der vil have lejen ændret, har bevisbyrden for, at lejen er for lav henholdsvis for høj.
Bemærkningerne til lovforslaget henviser til lejedannelsen inden for erhvervslejeretten. ”Væsentlig forskel”, der en betingelse for at der kan gives medhold i lejeregulering, betyder her minimum 10 % forskel på den nuværende leje og markedslejen. Der kan begæres syn og skøn og fremlægges sammenlignelige lejemål og andet materiale, der kan belyse, hvad markedslejen er.
Problemet er bare, at der de fleste steder ikke er noget ”marked” og dermed heller ikke en ”markedslejedannelse.”
Mange af de lejekontrakter der vil kunne findes i et givet område, vil ikke være udtryk for markedslejen, fordi de er indgået før lovens i ikrafttræden og ikke indeholder bestemmelser om, at lejen kan reguleres til markedsleje. Hvad markedslejen var i år 2001, har ikke den store relevans for vurderingen af markedslejen i dag.
Hvis man beder om syn og skøn ved ejendomsmægler i områder, hvor der ikke er nogen lejedannelse, vil vedkommende normalt regne baglæns ud fra en vurdering af, hvad grunden uden hus vil kunne sælges til. Herefter vil ejendomsmægler regne på, hvad det koster at forrente købesummen på grunden og omkostningerne ved at være ejer af grunden. Jeg har også set en ejendomsmægler, der fastlagde prisen på flere grunde inden for kystbeskyttelseslinjen, der lå på samme grund, ud fra parametre som antal m2 på grunden – den del lejeren havde eksklusiv brugsret til – en fast pris for byggeretten, og endelig tillæg ud fra udsigt og nærhed til vandet. Henset til at der normalt ikke, inden for kystbeskyttelseslinjen, kan opnås tilladelse til udvidelse af bygningens størrelse eller volumen, siger det sig selv, at byggeretten ikke kan være det samme værd, om der ligger et hus på grunden på 10 m2 eller 70 m2.
Det er retten, der vurderer, om en sådan beregningsmæssig fastlæggelse af lejen kan tillægges betydning bevismæssigt, og i givet fald hvilken vægt en beregnet husleje skal tillægges i forbindelse med bevisbedømmelsen.
Vedrørende sammenlignelige lejemål kan der være hjælp at hente i tingbogen, fordi kreditforeningerne normalt forlanger lejekontrakter på grunde tinglyst for at yde lån til køb af huset. Ved at undersøge tingbøgerne på ejendomme i området, hvor grundejerne også lejer grunde ud til huse med fritidsformål, vil man således kunne få et indtryk af lejeniveauet. Efterhånden som lejemålene bliver grebet af den nye lov, vil dette være et mere og mere tilgængeligt bevis.
Rådgivning
Udlejer bør søge rådgivning i forbindelse med, at uopsigelighedsperioden i gamle kontrakter udløber, når der skal indgås nye kontrakter, ved afståelse af jord, som er udlejet, samt hvis der er tvister om lejens størrelse.
Lejer bør søge rådgivning, når lejer modtager opsigelse fra udlejer, ved lejers overdragelse af bygningen på lejet grund, ved opsigelse fra udlejer, ved indgåelse af ny lejekontrakt samt ved tvister om lejens størrelse.
Læs mere om køb, salg og leje og download vores brochure om salg af bolig.