Hvad skal du vide om tidsbegrænsede lejeaftaler?

Tidsbegrænsede lejeaftaler – hvad skal du være opmærksom på?

Denne artikel gennemgår muligheden for indgåelse og tilsidesættelse af tidsbegrænsede lejeaftaler i boliglejemål.

Skrevet af advokatfuldmægtig Christoffer Mejling Jensen, Ret&Råd Slagelse

I lejeloven er udgangspunktet, at en lejeaftale er tidsubegrænset, hvilket vil sige, at lejeaftalen skal opsiges for at ophøre. Ved en tidsubegrænset lejeaftale er udlejer derfor begrænset i sin mulighed for at opsige en lejer.

En udlejer har dog mulighed for at indgå i en lejeaftale med en lejer, hvor lejeperioden er tidsbegrænset.

Brug for hjælp? Klik her og kom i kontakt med din lokale boligadvokat

Hvornår er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?

Den grundlæggende betingelse for, at en tidsbegrænsning er gyldig, er, at tidsbegrænsningen skal være tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, jf. Lejelovens § 80, stk. 3.

Udlejer skal derfor have en fornuftig og samlet set rimelig begrundelse for at indgå lejeaftaler om tidsbegrænsning. Det vil også sige, at begrundelsen for tidsbegrænsningen altid skal være at finde i udlejers forhold, da en lejer som udgangspunkt har fri opsigelses-adgang.

Der er intet krav om, at udlejer ved udarbejdelsen af lejekontrakten skal oplyse om baggrunden for tidsbegrænsningen, men der er ingen tvivl om, at dette kan have betydning for bevisbyrden, som uden tvivl er udlejers at løfte.

Ved erhvervslejemål gælder andre regler for lejeaftaler. Læs mere om Leje & Udleje for erhvervslivet på vores hjemmeside.

Måtte det komme til en retssag mellem parterne er det altså udlejer, der har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.

Kan en tidsbegrænset lejeaftale tilsidesættes?

Det følger af Lejelovens § 80, stk. 3, at bedømmelsen af, om en tidsbegrænsning lovligt kunne aftales, ligger hos Boligretten. Måtte det komme til en retssag mellem parterne er det altså udlejer, der har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.

Boligretten vil her foretage en konkret vurdering af udlejers begrundelser for tidsbegrænsningen, og måtte disse grunde ikke anses som tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, da vil Boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen.

Der kan ikke opsættes eksakte regler for, hvornår man er sikker på, at en tidsbegrænsning ikke kan tilsidesættes, men generelt er der i retspraksis tilbageholdenhed med at tilsidesætte tidsbegrænsninger, hvis udlejers interesser forekommer umiddelbare dokumenteret.

Tidsbegrænset lejeaftale grundet ønske om salg

Gennem de sidste mange år har man især set tidsbegrænset lejeaftaler i den situation, hvor udlejer ønskede på et senere tidspunkt at sælge ejendommen.

Ud fra retspraksis er denne form for tidsbegrænsninger flere gange blevet godkendt, men i en konkret sag fra 2000 fandt Vestre Landsret, at tidsbegrænsningen ikke var begrundet i udlejers forhold.

Helt konkret omhandlede sagen en tidsbegrænset udlejning med henblik på senere salg. Landsretten udtalte, at en tidsbegrænsning godt kan være tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, og at bedømmelsen skal ske efter forholdene ved lejekontraktens indgåelse.

I denne sag havde udlejer dog ikke rettet henvendelse til en ejendomsmægler inden udlejningen, ligesom udlejer ikke havde godtgjort, at det ved udlejningen ikke var muligt at sælge lejligheden uden tab, og havde herefter ikke bevist, at tidsbegrænsningen var tilstrækkeligt begrundet i hans forhold. Lejer fandtes ikke at have udvist en rettighedsfortabende passivitet og derfor tilsidesatte Landsretten tidsbegrænsningen. Se nærmere om sagen i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, T:BB 2000.444.

Du kan også læse vores artikel "Vil udlejer sælge dit lejemål?" på Ret&Råds hjemmeside.

Det er en udbredt misforståelse, at tidsbegrænsede lejeaftaler maksimalt kan indgås for en periode af 2 år.

Hvornår kan en tidsbegrænset lejeaftale godkendes?

Ud over ovenstående kan følgende forhold fra retspraksis nævnes, hvor tidsbegrænsningen er blevet godkendt som tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold:

  • Udlejers (midlertidige) udstationering eller bortrejse
  • Udlejers midlertidige behov for at flytte til anden bolig af hensyn til private, uddannelse- eller arbejdsmæssige forhold
  • Udlejers planer for ejendommen, eksempelvis senere salg på mere gunstigt tidspunkt (kræver dog en rimelig begrundelse eksempelvis tab ved salg eller kan slet ikke sælges)
  • Ejendommens senere planlagte nedrivning eller ombygning

I forhold til selve tidsbegrænsningens længde, så har længden ikke selvstændig betydning for vurderingen, idet der ikke er sat regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må indgås for. Det kan således være på 2 måneder såvel som 5-10 år. Det er derfor en udbredt misforståelse, at tidsbegrænsede lejeaftaler maksimalt kan indgås for en periode af 2 år.

Har du brug for hjælp til lejeret?

Kontakt Ret&Råd Slagelse eller find din lokale Ret&Råd advokat på vores hjemmeside. Vil du vide mere? Læs om Boligrådgivning og Leje af bolig.

}