Driftsudgifter i erhvervslejeaftaler

Erhvervslejeaftaler – det skal du være opmærksom på

Erhvervslejeloven bygger i særdeleshed på aftalefrihed, hvilket betyder, at både udlejer og lejer skal tage stilling til en lang række af spørgsmål. Læs mere her.

Skrevet af advokat Jeppe Ravn Hattens Jensen, Ret&Råd Holstebro, Hurup, Lemvig

Erhvervslejeloven regulerer lejeaftaler, herunder fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Loven omfatter også lokaler, der ikke udnyttes erhvervsmæssigt, f.eks. til ideelle, religiøse, velgørende formål, vuggestuer, børnehaver, undervisning, foreningsformål og lignende.

Erhvervslejelovens bestemmelser er i vidt omfang deklaratorisk, og kan derfor ved aftale mellem lejer og udlejer fraviges. Det gælder også selv om fravigelsen isoleret set kan være til gene for lejer.

Erhvervsaftaler udarbejdes i praksis altid skriftligt, men i princippet kan aftalen også blot være mundtlig. Dette kan dog ikke anbefales, da det kan være forbundet med en række af tvivl, både indholdsmæssigt, men også bevismæssigt.

Hvilke udgifter kan medregnes i lejen?

Da loven i vidt omfang kan fraviges ved aftale, har udlejer mulighed for at optimere sin udlejning. Det kan ske ved eksempelvis at bestemme, at lejeren ud over selve huslejen skal betale en andel af de driftsudgifter, der er forbundet med ejendommens drift. Det forudsætter dog i sagens natur, at der består en aftale om det.

Ud over selve lejen, pålægger langt de fleste udlejere lejeren at betale følgende udgifter (bortset fra egentlige udvendige vedligeholdelsesudgifter):

  • ejendomsskatter og afgift
  • renholdelse såvel udvendig som indvendig
  • vedligehold og fornyelse
  • miljøafgift
  • vand, kloak, rensning, vandafledningsafgift
  • brandalarm
  • fælles el, fælles varme
  • vicevært og anden medhjælp der anvendes for at servicere lejemålene. m.m.

Udgifter til lejerens forbrug af vand, varme, el, bør som minimum pålægges lejeren at afholde.

De ”fællesudgifter”, der pålægges lejeren, fordeles ofte i forhold til det bruttoareal, som lejeren råder over. For at undgå tvister med lejeren
bør fordelingsnøglen derfor afspejle størrelsen af de arealer, som lejeren råder over.

Af erhvervslovens § 5 stk. 2 fremgår, at udlejer i erhvervslejekontrakten skal specificere, hvilke udgifter, der ligger udover lejen, som lejeren i øvrigt skal betale en andel af. Det er vigtigt, at udlejer får oplyst dette i kontrakten, da virkningen af en undladelse kan betyde, at udlejer ikke kan opkræve udgiften betalt af lejer. Dette gælder dog ikke i situationer, hvor lejer eksempelvis alligevel er bekendt med dennes pligt til at betale for den pågældende udgift.

Udover at angive udgiftsarten, så skal udlejeren også anslå størrelsen af den enkelte udgift. Det kan anbefales, at der som et bilag til lejekontrakten udarbejdes et dokument, hvoraf de enkelte udgiftsposter fremgår med anslåede beløb. Størrelsen af beløbene skal selvsagt være realistisk. 

Hvis ikke udlejer har oplysninger om tidligere lejers forbrug, så må udlejer i stedet fremkomme med et realistisk skøn over udgiftens størrelse. Det udøvede skøn må baseres på de for udlejer tilgængelige oplysninger.

Vær specifik med, hvilke pligter lejeren pålægges 

Erhvervslejeloven bygger i særdeleshed på aftalefrihed, hvilket betyder, at både udlejer og lejer skal tage stilling til en lang række af spørgsmål. Som konsekvens heraf bør en erhvervslejekontrakt altid være så specificeret som muligt for derved at undgå, at der opstår tvivl om, hvilke pligter lejeren pålægges, og hvilke udgifter lejeren skal betale. 

Specielt ved udlejning af butikslokaler bør udlejer overveje, om der som led i lejeaftalen skal pålægges lejeren at holde forretningen åben inden for normal åbningstid, således at lejerens manglende drift af butikken er at betragte som væsentlig misligholdelse. 

Åbningstiden bør specificeres i lejekontrakten - eller i et bilag til lejekontrakten.

I langt de fleste tilfælde vil en erhvervslejekontrakt løbe, indtil lejeren opsiger den (ofte er der i lejekontrakten medtaget en opsigelsesbestemmelse, hvorefter udlejer og lejer i en eller anden given periode er afskåret fra at opsige lejeaftalen – en sådan aftale indgås ofte, såfremt udlejer/lejer har afholdt omkostninger til indretning af lejemålet).

Erhvervslejeaftaler, der omfatter lokaler, som ikke er erhvervsbenyttet (virksomhed, hvis forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden) kan ifølge erhvervslejerettens bestemmelser opsiges af udlejer med forskellige frister, hvis lejer og udlejer ikke kan blive enige om de fremadrettede lejevilkår. Det er en undtagelse fra den almindelige regel i erhvervslejeloven om, at lejeaftalen er uopsigelig fra udlejers side.

Erhvervslejeretten er kompliceret. Det kan derfor kun anbefales at benytte en advokat som rådgiver, når der skal indgås en erhvervslejeaftale.

Har du spørgsmål til artiklen, er du velkommen til at kontakte artiklen forfatter advokat Jeppe Ravn Hattens Jensen, Ret&Råd Holstebro, Hurup, Lemvig på mail: jrj@ret-raad.dk eller telefon: +45 46 14 67 21. Du kan også kontakte din lokale Ret&Råd-advokat.

Den oprindelige artikel blev udgivet i 2017.