Driftsudgifter i erhvervslejeaftaler

Erhvervslejeaftaler – Det skal du være opmærksom på

Erhvervslejeloven regulerer lejeaftaler, herunder fremleje af lokaler der udelukkende er udlejet til andet end beboelse (loven omfatter også lokaler der ikke udnyttes erhvervsmæssigt, f.eks. til ideelle, religiøse, velgørende formål, vuggestuer, børnehaver, undervisning, foreningsformål og lignende).

Erhvervslejelovens bestemmelser er i vidt omfang deklaratorisk og kan derfor ved aftale mellem lejer og udlejer fraviges, selv om fravigelsen isoleret set kan være til gene for lejer.

Erhvervsaftaler udarbejdes i praksis altid skriftligt, men i princippet kan aftalen også blot være mundtlig (men det kan ikke anbefales rent bevismæssigt).

Hvilke udgifter kan medregnes i lejen?

Udlejer har, da loven i vidt omfang, kan fraviges ved aftale, mulighed for at optimere sin udlejning ved at bestemme at lejeren ud over selve huslejen, skal betale en andel af driftsudgifter der er forbundet med ejendommens drift, men det forudsætter i sagens natur, at der består en aftale herom.

Ud over selve lejen, pålægger langt de fleste udlejere lejeren at betale følgende udgifter (bortset fra egentlige udvendige vedligeholdelses udgifter):

  • ejendomsskatter og afgift
  • renholdelse såvel udvendig som indvendig
  • vedligehold og fornyelse
  • miljøafgift
  • vand, kloak, rensning, vandafledningsafgift
  • brandalarm
  • fælles el, fælles varme
  • vicevært og anden medhjælp der anvendes for at servicere lejemålene. m.m.

Udgifter til lejerens forbrug af vand, varme, el, bør som minimum pålægges lejeren at afholde.

De ”fællesudgifter” der pålægges lejeren fordeles ofte i forhold til det bruttoareal som lejeren råder over, fordelingsnøglen bør, for at undgå tvister med lejeren, afspejle størrelsen af de arealer som lejeren råder over.

Af erhvervslovens § 5 stk. 2 fremgår, at udlejer i erhvervslejekontrakten skal specificere, hvilke udgifter lejeren skal betale en andel af, ud over selve lejen.

Ud over at angive udgiftsarten skal udlejeren også anslå størrelsen af den enkelte udgift. Det kan anbefales, at der som et bilag til lejekontrakten udarbejdes et dokument, hvoraf de enkelte udgiftsposter fremgår med anslåede beløb (størrelsen af beløbene skal være realistisk. Hvis ikke udlejer har oplysninger om tidligere lejers forbrug, må udlejer fremkomme med et realistisk skøn over udgiftens størrelse).

Det udøvede skøn må baseres på de for udlejer tilgængelige oplysninger.

Vær specifik med hvilke pligter lejeren pålægges 

En erhvervslejekontrakt bør altid være så specificeret som muligt, for at undgå at der opstår tvivl om, hvilke pligter lejeren pålægges og hvilke udgifter lejeren skal betale. Specielt ved udlejning af butikslokaler bør udlejer overveje, om der som led i lejeaftalen skal pålægges lejeren at holde forretningen åben indenfor normal åbningstid, således at lejerens manglende drift af butikken er at betragte som væsentlig misligholdelse. 

Åbningstiden bør specificeres i lejekontrakten eller i et bilag til lejekontrakten.

I langt de fleste tilfælde vil en erhvervslejekontrakt løbe indtil lejeren opsiger den (ofte er der i lejekontrakten medtaget en opsigelsesbestemmelse, hvorefter udlejer og lejer i en eller anden given periode er afskåret fra at opsige lejeaftalen – en sådan aftale indgås ofte såfremt udlejer/lejer har afholdt omkostninger til Indretning af lejemålet).

Erhvervslejeaftaler der omfatter lokaler der ikke er erhvervsbenyttet (virksomhed, hvis forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden) kan ifølge erhvervslejerettens bestemmelser opsiges af udlejer med forskellige frister såfremt lejer og udlejer ikke kan blive enige om de fremadrettede lejevilkår, hvilket er en undtagelse fra den almindelige regel i erhvervslejeloven om, at lejeaftalen er uopsigelig fra udlejers side.

Erhvervslejeretten er kompliceret, derfor kan det kun anbefales at benytte en advokat som rådgiver når der skal indgås en erhvervslejeaftale.

Artiklen er oprindeligt bragt d. 15-02-2011