Der er er stor forskel på, hvad udlejer kan kræve i husleje for et lejemål. Det er ikke blot standen og beliggenheden, der er afgørende for lejens størrelse, men i stor grad det regelsæt som det enkelte lejemål er omfattet af. Det kan du læse mere om i denne artikel. Hos Ret&Råd Advokater hjælper vi dig gerne med dine spørgsmål og problemer i forhold til din husleje.
Boligreguleringslovens bestemmelser om lejens størrelse
Boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse omfatter de kommuner, der har vedtaget boligreguleringsloven, hvilket udgør de fleste danske kommuner. Kort fortalt skal den omkostningsbestemte husleje (boligreguleringslovens § 5, stk. 1) omfatte følgende:
- Et rimeligt kapitalafkast til udlejeren, så han får forrentet ejendommens værdi.
- En forsvarlig vedligeholdelse og opretholdelse af ejendommens standard.
- Samt ejendommens løbende driftsudgifter, fx skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at den omkostningsbestemte husleje således ikke skal sættes i forhold til udlejers reelle omkostninger ved ejendommen, men ved en beregning, som omfatter ovennævnte punkter.
Er lejemålet gennemgribende forbedret af udlejer, (boligreguleringslovens § 5, stk. 2) kan udlejer kræve en lidt højere husleje end den omkostningsbestemte leje. Et lejemål er gennemgribende renoveret, hvis der er anvendt enten 2.309 kr. pr. m2 (2022-tal) eller i alt 264.127 kr. (2022-tal) for lejemålet indenfor en periode på 2 år.
Lejelovens bestemmelser om husleje
Lejeloven indeholder et begreb, der hedder ”Det lejedes værdi”. Ved fastlæggelsen af det lejedes værdi foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret/området for tilsvarende boliger med samme beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og stand.
Lejer kan kræve lejen nedsat, hvis lejen er væsentligt højere end ”det lejedes værdi”, hvilket i praksis vil sige mellem 10-15 procent i forskel. Udlejer har samme ret, idet han kan kræve huslejestigning, hvis ”det lejedes værdi” er væsentlig højere end den betalte leje.
Markedsleje (fri lejefastsættelse)
Er lejemålet omfattet af reglerne omkring markedsleje, så har udlejer i meget vidt omfang helt frit spil med hensyn til at fastlægge huslejens størrelse. Man kan næsten sige, at han kan forlange den leje, som han ønsker. Lejemålene, der er omfattet heraf er:
- Lejemål, der er nyopførte (dvs opført efter 31/12-1991), og
- Lejemål der tidligere blev anvendt til erhverv (dvs anvendt til erhverv pr. 31/12-1991 og senere omdannet til bolig), samt
- Nyindrettede taglejligheder/værelser (dvs som er indrettet til bolig efter 1/9-2002), og
- Lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.
Markedslejen kan (næsten) siges at være den leje, som en lejer er villig til at betale for et givent lejemål. Huslejenævnet har mulighed for at behandle en sag om lejens størrelse, så lejer har mulighed for at klage over huslejens størrelse, hvorefter Huslejenævnet vil behandle sagen og vurdere, om lejen er rimelig.