Hvad er en afståelse i erhvervslejelovens forstand?
Afståelse af et erhvervslejemål betyder, at en lejer lader en anden lejer indtræde i den gældende erhvervslejekontrakt. Den indtrædende lejer succederer således i samtlige af den udtrædende lejers rettigheder og pligter og fortsætter derfor lejemålet på uændrede vilkår, medmindre der i lejekontrakten er taget specifikt forbehold for ændringer i forbindelse med en afståelse.
Når der sker afståelse af et lejemål, er det således ikke nødvendigt at udarbejde en ny erhvervslejekontrakt mellem den nye indtrædende lejer og udlejer. I praksis vil der blive udarbejdet en afståelsesaftale mellem den indtrædende lejer og den udtrædende lejer, som regulerer vilkårene for afståelsen (ofte også kaldet en købsaftale) og en allonge (tillæg) til den eksisterende erhvervslejekontrakt, som udlejer tiltræder, der bekræfter, at der er sket en afståelse af erhvervslejemålet til den indtrædende lejer.
I denne situation vil den indtrædende lejer typisk betale en afståelsessum til den udtrædende lejer som betaling for den virksomhed, der er i erhvervslejemålet. Man skal her særligt være opmærksom på den goodwill, der er forbundet ved at overtage erhvervslejemålet.
Hvornår kan der ske afståelse?
I henhold til erhvervslejelovens § 55 har en lejer ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår, medmindre udlejer har vægtige grunde.
Erhvervslejelovens § 55 er dog fravigelig, og derfor kan en lejer f.eks. i erhvervslejekontrakten give afkald på sin afståelsesret, hvilket ikke er ualmindeligt. Der kan endvidere aftales yderligere vilkår eller betingelser for afståelsen, hvorfor det altid er vigtigt at gennemgå erhvervslejekontrakten inden man tiltræder den.
Kan udlejer modsætte sig en afståelse?
Udlejer kan modsætte sig en afståelse i henhold til erhvervslejelovens § 55, hvis den indtrædende lejer f.eks. har en dårlig økonomi eller ikke har det nødvendige branchekendskab til at overtage en bestemt type forretning, eller hvis der er tale om et reelt brancheskift som følge af afståelsen. Hvis udlejer vil modsætte sig en afståelse som følge af et brancheskift, kræver det dog at det i erhvervslejekontrakten er specificeret, hvilken branche erhvervslejemålet må anvendes til.
Udlejer har derfor som udgangspunkt ret til at blive informeret om afståelsen i så god tid, at udlejer har mulighed for at tage stilling til, om han skal modsætte sig afståelsen af erhvervslejemålet. Udlejer kan endvidere i en vis udstrækning kræve oplysninger om den indtrædende lejer, så udlejer kan vurdere den indtrædende lejers økonomiske forhold og branchekendskab. Der er dog ingen faste regler for, hvad udlejer kan kræve af oplysninger, hvorfor dette altid vil være en konkret vurdering.
Genindtrædelsesret
Tidligere lejere har ret til at genindtræde i lejeforholdet, såfremt erhvervslejekontrakten med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse fra lejerens side. Der er dog en række betingelser knyttet til retten til at genindtræde, ligesom genindtrædelsesretten i henhold til erhvervslejeloven er fravigelig, hvorfor der i erhvervslejekontrakten kan aftales en videre eller mere begrænset adgang for lejer til at genindtræde i erhvervslejemålet.
Opsummerende
Udarbejdelse af erhvervslejekontrakter er et komplekst område, som kræver nøje overvejelse forinden indgåelse af aftalen, hvorfor det anbefales at konsultere en advokat eller anden kompetent rådgiver forinden indgåelsen.
Kontakt Ret&Råd Advokater Slagelse eller skriv til din lokale Ret&Råd-advokat, hvis du har brug for hjælp til udarbejdelse eller rådgivning ifm. indgåelse af erhvervslejeaftaler. På vores hjemmeside kan du læse mere om Leje af bolig eller finde flere artikler om lejeret.