Skilsmisse

Hvem har ret til huset, når I skal skilles?

I mange tilfælde er huset det væsentligste aktiv i fællesboet. Det er også det aktiv, som giver anledning til størst uenighed, da parterne skal opnå enighed om, hvem der skal overtage huset og til hvilken pris. Endvidere skal det afklares, hvem der skal betale udgifterne m.v. Det forudsættes, at huset er ejet af begge ægtefælle i lige sameje med halvdelen hver.

I forbindelse med bodelingen skal der gøres op med alle fælles forpligtelser og aktiver i lige sameje. Derfor skal parterne beslutte, om deres hus skal sælges, eller om én af parterne skal overtage ejendommen. Det forudsætter naturligvis, at én af parterne har råd til at overtage ejendommen, så den anden part kan frigøres for gælden i ejendommen.

Hvad skal ejendommen udbydes til?

Hvis ejendommen skal sælges, kan der opstå uenighed om, hvilken pris ejendommen skal udbydes til og hos hvilken ejendomsmægler. Prisen afhænger blandt andet af tidshorisonten, hvor ægtefællerne kan have modstridende interesser. Den ene vil måske gerne hurtigt videre med sit liv, mens den anden har brug for størst muligt overskud fra salget. Ingen af ægtefællerne kan afhænde ejendommen uden den andens underskrift. Ejendommen kan end ikke sættes til salg uden begges underskrift på formidlingsaftalen. Udbudsprisen kan ikke nedsættes af den ene ægtefælle alene.

Man skal være varsom med at indgå aftaler med hensyn til betaling af udgifterne på ejendommen, da aftalerne er bindende og efterfølgende kan vise sig at være uhensigtsmæssige. Samtidig er det attraktivt at få klarhed med hensyn til, hvilke udgifter hver af ægtefællerne skal afholde. Som udgangspunkt skal begge ejere betale sin andel af udgifterne på ejendommen. Den part, der bebor ejendommen, skal som hovedregel betale husleje til fællesboet samt alle forbrugsudgifter. Huslejen fastsættes til markedslejen.

Når den ene overtager ejendommen

Hvis én af parterne ønsker at overtage ejendommen, skal der opnås enighed om til hvilken pris. Udgangspunktet er, at prisen fastsættes til den kontante markedspris. Der foretages ikke fradrag for salgsudgifter, herunder ejendomsmæglerhonorar, som først realiseres ved den overtagende ægtefælles senere salg af ejendommen. Når der er opnået enighed om prisen, skal det aftales, fra hvilken dato ejendommen overtages af den ene ægtefælle som eneejer. Overtagelsesdagen har betydning for spørgsmålet om betaling af husleje, rentefradrag m.v.

Hvis ejendommen overdrages til den ene ægtefælle, uden gældsovertagelsen er bevilget, løber den overdragende ægtefælle en væsentlig risiko, idet gældsfritagelsen ikke altid kan godkendes efterfølgende. I så fald hæfter den ægtefælle, som har overdraget sin andel af ejendommen til den anden ægtefælle, fortsat for gælden, men er uden indflydelse på ejendommen.

Fra det tidspunkt, hvor ejendommen er overdraget til den ene af ægtefællerne, opnår den overtagende ægtefælle fradragsret for alle renterne. Indtil overtagelsesdagen er udgangspunktet, at rentefradraget fordeles med halvdelen til hver af ægtefællerne. Der kan indgås aftale om fordeling af rentefradraget, hvilket anerkendes af SKAT, hvis aftalen er korrekt formuleret.

Hvis ejendommen overdrages til den ene ægtefælle, uden gældsovertagelsen er bevilget, løber den overdragende ægtefælle en væsentlig risiko, idet gældsfritagelsen ikke altid kan godkendes efterfølgende. I så fald hæfter den ægtefælle, som har overdraget sin andel af ejendommen til den anden ægtefælle, fortsat for gælden, men er uden indflydelse på ejendommen.

Hvis der opstår uenighed mellem ægtefællerne om, hvem der skal overtage huset, afgøres spørgsmålet af skifteretten. Der lægges bl.a. vægt på, hvem af ægtefællerne børnene skal have bopæl hos, men også andre forhold har betydning. Retten foretager en konkret vurdering.

Ved den tinglysningsmæssige overdragelse af ejendommen fra den ene ægtefælle til den anden er det muligt at tinglyse overdragelsen uden betaling af stempelomkostninger. Omkostningen udgør 0,6% af købesummen og udgør derfor en væsentlig udgift, som kan spares, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

De fleste overdragelser af ejendomme i forbindelse med separation eller skilsmisse sker uden udfærdigelse af tilstandsrapporter og tegning af ejerskifteforsikring. Man bør derfor gøre sig klart, hvilke juridiske konsekvenser der er forbundet hermed ved videresalg af ejendommen.

Det er komplicerede regler, der regulerer de mange spørgsmål, der kan opstå vedrørende ejendommen. Vi ser ofte upræcise aftaler, som giver anledning til tvister, som kunne være undgået med tilstrækkelig rådgivning. Vi opfordrer derfor til, at man altid søger rådgivning, inden man indgår en bodelingsaftale.