Emner:

Erstatning og forholdsmæssigt afslag for mangler ved fast ejendom

Købere, der oplever mangler i forbindelse med ejerskifte af fast ejendom efter et køb, har mulighed for erstatning gennem deres ejerskifteforsikring, hvis vilkårene er opfyldt.

Gælder reglerne om ejerskifteforsikring ikke, kan køberne ved væsentlige mangler kræve erstatning, hvis sælger har handlet erstatningspådragende, og forholdsmæssigt afslag, hvis køber kan dokumentere at kendskab til manglen ville have ført til at købesummen var blevet lavere.

Erstatning for mangler ved fast ejendom i forbindelse med ejerskifte

I forbindelse med et ejerskifte er det sælgeren af fast ejendom, der kan blive erstatningsansvarlig i forhold til køberen på grund af manglende opfyldelse af loyal oplysningspligt, garantier og, hvis sælgeren har udført den mangelfulde del af ejendommen som selvbygger eller professionel bygherre, i henhold til et skærpet ansvar.

Er der et erstatningsgrundlag, kan køberen kræve erstatning for det tab, som en udbedring af manglen påfører køberen og det adækvate tab, som manglen iøvrigt påfører køberen, det vil sige den positive opfyldelsesinteresse.

Gælder reglerne om ejerskifteforsikring ikke, kan køberne ved væsentlige mangler kræve erstatning, hvis sælger har handlet erstatningspådragende, og forholdsmæssigt afslag, hvis køber kan dokumentere at kendskab til manglen ville have ført til at købesummen var blevet lavere.

Ved ældre ejendomme, skal der ske fradrag for de forbedringer, som en udbedring af manglen medfører for ejendommen. Er der eksempelvis en mangel på et gammelt parketgulv, som uanset manglen må anses for slidt op, kan udbedringen af manglen anses for en forbedring og udgifterne dermed ikke anses som et erstatningsbegrundende tab. Beregningen af udgifterne til udbedring af mangler fastsættes ofte skønsmæssigt under hensyn til ejendommens stand og hvad køberen med rimelighed kunne forvente.

Det erstatningsbegrundende tab kan også udmåles til den værdiforringelse, som manglen ved ejerskiftet af fast ejendom har medført jf. Højesteret i UfR2006.1981H, hvori tabet blev fastsat til det prisnedslag, som køberen måtte give den næste køber på grund af manglen.

Vælger køberen at hæve købet på grund af manglens væsentlige karakter, har køberen kun krav på erstatning for positive og nødvendige handels og flytteomkostninger, det vil sige den negative kontraktsinteresse.

Note - om sælgerens erstatningsansvar: Peter Pagh, Omsætning og  regulering af fast ejendom, side 100 ff. og H.P. Rosenmeier, Mangler ved fast ejendom, 5. udg., side  217 - 280

Forholdsmæssigt afslag i købesummen 

Foreligger der ikke et erstatningsansvar kan der alligevel i særlige tilfælde kræves et forholdsmæssigt afslag i købesummen ved mangelssager ved ejerskifte af fast ejendom. Det er en betingelse for at kunne kræve forholdsmæssigt afslag i købesummen for en ejendom, at ejendommen lider af en betydelig mangel ved  købet.

Afslaget udgør det beløb, køber ville have betalt mindre for huset, hvis køber havde kendt manglen i forbindelse med ejerskiftet af ejendommen. Højesteret har herom i sin dom af 11. oktober 2012 i sag 63/2011 udtalt under henvisning til UfR2004.1873H, at der ved afgørelsen af, om køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, må tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Højesteret lod det komme køberne til skade, at der ikke forelå oplysninger om, hvilken virkning det ville have haft på handelsprisen, hvis manglen havde været oplyst og  fastsatte skønsmæssigt afslaget til ca. halvdelen af det rejste krav. I UfR2012.3483H fastsatte Højesteret afslaget efter et friere skøn end til afhjælpningsudgifterne, hvor disse udgjorde en meget betydelig del af købesummen og hvor der ikke forelå oplysninger om manglens betydning for handelsværdien. 

Kravets størrelse i forhold til købesummen er ikke afgørende for om der kan kræves et forholdsmæssigt afslag i købesummen, men det ændrer ikke ved at værdiforringelsens størrelse alligevel indgår som et vigtigt element i domstolenes afgørelse af om der er krav på forholdsmæssigt afslag. I UfR2005.2556Ø svarede afslaget til 2,1% af købsprisen og i UfR2002.1088V svarede afslaget til 5,4% af købsprisen. I UfR2009.36V udtalte Landsretten til gengæld at køberne ikke havde sandsynliggjort, at kendskab til manglerne ville have ført til en nedsættelse af købesummen, blandt andet fordi de ikke havde ladet manglerne udbedre, selvom udgifterne til en udbedring udgjorde 7,2% af købsprisen.

Note - Mindstegrænse ved afslag: Peter Pagh, Omsætning og regulering af ejerskiftet ved fast ejendom, side 102 ff. udtaler, at bagatelgrænsen hverken er absolut eller en procentdel. H.P. Rosenmeier, Mangler i forbindelse med ejerskifte af fast ejendom, 5. udg., side 293 ff., udtaler, at mindstegrænsen næppe har synderlig betydning idag, men hvis der gælder en grænse, må den antages at ligge fra 2-7% af købesummen, afhængig af rettens skøn.