Inden man får lavet en aftale om salg, bør man dog sætte sig ind i om det overhovedet er muligt, da der findes en række betingelser, der skal være opfyldt, før man kan sælge en del af sin grund.
Når du opdeler din ejendom i flere, så kaldes det udstykning, udmatrikulering (udstykning til flere byggegrunde, hvor grunden får sin egen adresse og matrikelnummer) eller arealoverførsel, hvor man overfører en del af en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom
Der er stor forskel på reglerne for udstykning og arealoverførsel af grunde i byzoner, i landzoner og i sommerhusområder.
Der er stor forskel på reglerne for udstykning og arealoverførsel af grunde i byzoner, i landzoner og i sommerhusområder.
Byzone
Inden du kan gå videre med planerne om udstykning, bør du undersøge om der er en lokalplan for området.
Hvis der er en lokalplan, vil man ofte her kunne læse hvad kommunen har tænkt sig for det område hvor ejendommen ligger, og om der er noget i lokalplanen der er til hinder for en udstykning.
Udgangspunktet for størrelsen på en selvstændig grund er, at den skal være over 700m2, og det er derfor som udgangspunkt alene muligt at udstykke, hvis din ejendom er over 1400m2.
Der kan være undtagelser til dette, både således at der stilles krav om at grunden skal være større, f.eks. 2.500 m2 eller at de kan være mindre f.eks. 500 m2. Dette vil som regel fremgå af lokalplanen.
Endeligt kan jordforhold, tilslutning- og tilkørselsmuligheder også have betydning for, om man kan få tilladelse til ny udstykning.
Hvis man udstykker en grund fra, skal man være opmærksom på, at der kan være skat forbundet hermed.
I henhold til ejendomsavancebeskatningsloven skal man betale skat ved salg af en ejendom, men Parcelhusreglen gør, at man ikke betaler skat af fortjenesten på et almindeligt parcelhus.
Det kræver dog, at grunden er under 1.400 kvadratmeter – eller af andre grunde ikke kan udstykkes – og at du selv har boet i huset.
Hvis grunden således kan udstykkes, er udgangspunktet derfor at du skal regne med, at du skal betale skat af avancen ved et delsalg.
Har man mulighed for at udstykke, og har man allerede et hus på den ene af grundene, så kan man skattefrit sælge den grund, hvor huset ligger på og bygge en ny bolig på den anden grund.
Landzone
I landzone er der ofte tale om grunde på langt over 1400m2, og man kunne derfor forledes til at tro, at det var let at udstykke et par grunde til ny bebyggelse.
Det er dog imidlertid ikke rigtig. Det er svært at få tilladelse til ny bebyggelse, da det strider mod selve princippet for landzoner og derfor også ofte lokalplanen.
Oftest er det nemlig sådan, at kommunen ønsker at bibeholde arealerne som mindre landsbyer, eller områder med såkaldt spredt bebyggelse, og derfor vil der ikke blive givet tilladelse til udstykning.
Det er derimod lettere at sælge et jordareal til naboen i landzone, og det kan i nogen tilfælde endda ske skattefrit.
Landinspektør
Uanset om det er salg ved arealoverførsel af et areal til en eksisterende ejendom eller udstykning af en helt ny ejendom, så vil man altid have brug for en landinspektør til at foretage opmålinger, afmærkninger af nye skel, og udarbejdelse af dokumenter, fx kortbilag m.v.
Når alle dokumenter er udfærdiget, får landinspektøren sagen godkendt hos kommunen, hvorefter den sendes til registrering i Geodatastyrelsen og slutteligt ændret matrikelkortet.
Advokat
Ud over landinspektøren er det også en rigtig god ide, at få en advokat til at udarbejde aftalen for jer, da der er mange forhold, udover lige købesummen – som I bør tage stilling til.
Hvis aftalen ikke er udarbejdet korrekt, risikerer man desværre meget let, at der opstår uenigheder i forløbet – ligesom det kan ende med at blive dyrt for både køber og sælger.
Endeligt vil advokaten sørge for at der sker tinglysning af jeres aftale, når alle forhold er på plads. Du kan læse mere om salg af bolig i vores brochure