Artiklen er revideret 19. februar 2020
Salg af bl.a. en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse kan som bekendt ske uden beskatning, såfremt visse betingelser er opfyldt.
Der er i de fleste områder i Danmark stor efterspørgsel på boliger. Priserne er stigende og nærmer sig niveauet fra før finanskrisen for ca 10 år siden og det medfører pæne avancer.
Dermed er det vigtigt at kende til reglerne omkring beskatning af en avance, ligesom det kan være en fordel at se nærmere på de mange skatteafgørelser der foreligger omkring reglerne om beskatning af avance ved salg af boliger.
Reglerne om skat ved salg af boligejendomme
Reglerne om skat ved salg af boligejendomme, herunder altså også sommerhuse, er relativt enkle.
Huset eller lejligheden skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.
Huset eller lejligheden skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.
Der er dog en undtagelse fra bopælskravet. Hvis en ejer, der har opfyldt bopælskravet, dør, kan hans arvinger sælge ejendommen eller selv overtage ejendommen, uden at de skal betale skat af avancen. Boet/arvingerne overtager afdødes skattefrihed.
Betingelserne, der gælder for en- og tofamilieshuse og sommerhuse er:
- Ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
- Der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
- Udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Ved husstand forstås som udgangspunkt alene ægtefælle eller børn under 18 år. Studerende børn, der ikke bor sammen med forældrene, eller ejerens forældre tilhører ikke husstanden.
Om en ejendom bliver betegnet som et en- eller tofamiliehus eller et hus med flere end 2 lejligheder, afgøres i det konkrete tilfælde. I tvivlstilfælde har man i praksis lagt vægt på den faktiske anvendelse til mere end 2 familier og set bort fra, om ejendommen var vurderet som tofamilieshus.
Selvom reglerne umiddelbart er rimeligt klare, giver de alligevel anledning til mange skattesager.
Det er navnlig spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen har tjent til bolig for sælger i dennes ejertid, der volder problemer.
En egentlig definition af begrebet ”bolig” i relation til bestemmelserne om skattefri salg af boliger er svær at opstille, men nogle kriterier er dog nogenlunde klare.
Den bolig, man vil sælge skattefrit, skal have tjent sælger eller dennes husstand, som reel og permanent bolig i ejertiden eller en del af denne.
Ved vurderingen af om indflytningen har været reel, skal man kunne dokumentere at ens folkeregisteradresse og post adresse svarer til ejendommens adresse. Ligeledes skal man kunne dokumentere at der har været afholde sædvanlig udgifter til forbrug af el, vand og varme i ejertidsperioden.
Der kan også blive tale om dokumentation af eksempelvis it-forbrug – telefon – på adressen.
Herudover er det meget væsentligt, at man ikke har haft rådighed over anden bolig samtidig.
Endelig er det også af central betydning, at boligen/ejendommen rent faktisk er godkendt til beboelse af den offentlige myndighed, samt at den på salgstidspunktet bruges til beboelse.
Tidligere var kravet 2 år, men denne betingelse er afskaffet. Det har i praksis vist sig, at selv en meget kort periode kan være tilstrækkelig til at opfylde beboelseskravet, når blot indflytningen har kunnet dokumenteres som reel.
Hvis du har spørgsmål, så kontakt din lokale Ret&Råd-advokat for yderligere rådgivning.