Særeje og ejendom ved skilsmisse
De fleste tror, at et hus, som ægtefæller køber sammen, automatisk skal deles lige ved en skilsmisse. Men sådan er det ikke altid. Faktisk kan din ægtefælle eje halvdelen – eller hele – huset som særeje, uden at du er klar over det.
Særeje kan være aftalt i en ægtepagt, men det kan også opstå uden, at ægtefællerne selv har truffet beslutningen. Har din ægtefælle modtaget arv eller en gave med særejebestemmelse, kan disse midler få afgørende betydning for delingen af boligen.
Når særejemidlerne anvendes til køb af et hus
Som udgangspunkt gælder, at det, der træder i stedet for særejemidlerne, også bliver særeje. Arver man eksempelvis 100.000 kr. som særeje og køber en bil for beløbet, er bilen også særeje. Det overrasker de færreste.
Mange bliver derimod overraskede over de særlige regler, der gælder for fast ejendom.
En mindre udbetaling kan gøre en kæmpe forskel
Hvis en bolig købes med en kombination af særejemidler og et realkredit- eller banklån, bliver hele den pågældende ejers andel af ejendommen som udgangspunkt særeje – også selv om særejemidlerne kun udgør en lille del af købesummen.
Eksempelvis kan en hustru arve 100.000 kr. som særeje og bruge beløbet som en del af udbetalingen på et hus til 2 mio. kr., mens resten finansieres med lån. I den situation bliver hendes andel af huset særeje. Stiger huset senere i værdi, tilhører hele værdistigningen også hendes særeje.
Det kan få stor økonomisk betydning ved en skilsmisse – særligt hvis den anden ægtefælle ikke har været opmærksom på, at en del af købesummen stammede fra særejemidler. Særejet bliver ikke registreret nogen steder.
I kan eje samme hus – men på forskellige vilkår
Reglen gælder også, hvis ægtefællerne køber huset sammen.
Bruger hustruen 100.000 kr. fra en arv, der er særeje, som udbetaling på sin halvdel, mens manden finansierer sin halvdel med delingsformue-midler, bliver hendes halvdel særeje, mens hans halvdel er delingsformue.
Har ægtefællerne ingen øvrige formue, kan resultatet blive, at manden skal dele værdien af sin halvdel, mens hustruen beholder sin del fuldt ud. Reelt kan hustruen derfor ende med værdier svarende til tre fjerdedele af husets samlede værdi, mens manden kun står tilbage med en fjerdedel.
Desværre opdager mange først forholdet ved skilsmisse, når de står midt i en bodeling.
Afdrag kan ændre regnestykket
Betales lånet på et særejehus løbende med delingsformuemidler, kan der opstå et reguleringskrav ved en skilsmisse. Har delingsformuen eksempelvis finansieret afdrag for 100.000 kr., kan særejet blive forpligtet til at tilbagebetale dette beløb til delingsformuen.
Det ændrer dog ikke ved, at huset fortsat er særeje.
Tidspunktet er afgørende
Reglen gælder kun, hvis særejemidler anvendes ved selve købet af ejendommen. Efterfølgende omstændigheder ændrer ikke på formuearten.
Købes huset først med delingsformuemidler, og investeres der senere særejemidler i boligen, bliver huset som udgangspunkt ikke til særeje. En gang delingsformue – altid delingsformue. Der kan opstå et reguleringskrav mellem delingsformuen og særejet, men selve huset indgår fortsat i delingsformuen.
Få rådgivning, før I skriver under
Reglerne om særeje og fast ejendom er tekniske, og konsekvenserne kan være betydelige – ikke mindst for den ægtefælle, der tror, at huset skal deles lige.
Læs mere om ægtepagt
Læs også om testamente og arv