Det er ikke et krav, at der skal udarbejdes tilstandsrapport og elinstallationsrapport i forbindelse med køb og salg af fast ejendom. Af hensyn til at minimere sælgerens mangelsansvar overfor køberen samt at minimere køberens risiko ved overtagelse af en eventuel mangelfuld ejendom, vil det dog ofte være hensigtsmæssigt at lade rapporterne udarbejde. Der er dog situationer, hvor både sælger og køber – evt. ud fra en økonomisk betragtning – kan have interesse i, at ejendommen handles uden at få udarbejdet rapporterne.
Sælger holdes fri af ansvar ved evt. mangler
Det følger af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, at såfremt sælgeren får lavet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og får udarbejdet et ejerskifteforsikringstilbud med samtidig tilbud til køberen om at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien, så kan sælgeren i størstedelen af tilfældene undgå at blive ansvarlig, såfremt det efter køberens overtagelse af ejendommen måtte vise sig, at ejendommen er behæftet med mangler. Dette kaldes huseftersynsordningen.
Såfremt sælgeren har fravalgt huseftersynsordningen, så vil købsaftalen ofte indeholde en opfordring til, at køberens selv får udarbejdet en byggeteknisk undersøgelse. Der er ingen pligt for køberen til at lade en sådan undersøgelse foretage, men såfremt køberen undlader, kan det få betydning, såfremt det senere viser sig, at ejendommen er mangelfuld. Som køber har man en undersøgelsespligt, og undersøger man ikke boligen tilstrækkeligt – trods man evt. er opfordret dertil – kan det have dén betydning, at sælgeren alligevel ikke bliver ansvarlig for en eventuel mangel.
Det er ene og alene sælgeren, som beslutter, om tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten skal udarbejdes, og det er i øvrigt også sælgeren, der betaler herfor. Jo lavere en ejendoms værdi er, jo mindre bliver sælgerens incitament derfor også til, at bruge pengene på, at huseftersynsordningen skal effektueres.
Står du som sælger i en situation, hvor du overvejer om du skal gøre brug af huseftersynsordningen eller ej, eller er du køber og står for at købe en ejendom, hvor der ikke er udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport, vil jeg opfordre til, at tage kontakt til din advokat, som kan vejlede nærmere om, hvilke konsekvenser dette kan have, således at du både som sælger og køber kan tage dine forholdsregler inden handlen foretages.