Mange ejer i dag deres virksomhed i selskabsform, og mange har desuden etableret et holdingselskab over deres driftsselskab. Flere har derfor opsparet formue i deres holdingselskab. Spørgsmålet er, om man kan bruge den kapital, der ligger i holdingselskabet, til at købe f.eks. en ejerlejlighed/ejendom, som lejes ud til ejerens børn.
Skattestyrelsen holder øje med lejen
Det er ikke nogen hemmelighed, at Skattestyrelsen er specielt opmærksom på transaktioner mellem nærtstående, fordi disse ikke altid kan anses for styret af de gældende markedsvilkår for området. De har fokus på om den leje, der efterfølgende opkræves hos barnet for brug af ejerlejligheden/ejendommen, svarer til markedslejen.
Det er ikke nogen hemmelighed, at Skattestyrelsen er specielt opmærksom på transaktioner mellem nærtstående, fordi disse ikke altid kan anses for styret af de gældende markedsvilkår for området.
Denne problemstilling er de fleste bekendt med.
Risiko ved hovedaktionærer
Imidlertid er der en yderligere risiko, hvis man benytter de frie midler i et helejet selskab til køb af ejerlejlighed/ejendom med henblik på udlejning til sit barn. Risikoen omfatter hovedaktionærer/hovedanpartshavere, det vil sige, jfr. aktieavancebeskatnings-lovens § 4, personer, der inden for de sidste 5 år har ejet 25 % eller mere af kapitalen i et selskab eller rådet over 50 % af stemmerne.
Hvis man ejer holdingselskabet alene, er man hovedaktionær/hovedanpartshaver. For hovedaktionærer/hovedanpartshavere gælder der en speciel regel anført i ligningslovens § 16a. Her står, at hvis en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at der stilles en bil, en sommerbolig, en lystbåd eller en helårsbolig til rådighed, skal der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes værdien af godet tillagt eventuelt sparet privatforbrug i relation til godet. Umiddelbart er det ikke indlysende, at en ejerlejlighed/ejendom stillet til rådighed for ens barn kan være omfattet af reglen.
Imidlertid har retspraksis fastslået, at selv om hovedaktionæren/hovedanpartshaveren havde udlejet den af holdingselskabet ejede lejlighed/ejendom til markedsleje, skulle reglerne om maskeret udlodning bringes i anvendelse for differencen mellem den beregnede værdi og den faktisk betalte leje.
Umiddelbart kan man spørge, hvad man kan gøre, hvis man er havnet i den situation, at man har et barn boende i en ejerlejlighed/ejendom tilhørende et selskab, hvori man er hovedaktionær/ hovedanpartshaver.
Man kan hæve lejen
For det første kan man naturligvis hæve lejen, således at risikoen for beskatning som maskeret udlodning minimeres. Hvad lejen skal hæves til, bør drøftes med selskabets revisor. Herudover er der naturligvis muligheden for, at ejerlejligheden/ejendommen udlejes til tredjemand i stedet for en hovedaktionærs/hovedanpartshavers barn.
Imidlertid skal man være opmærksom på, at ønsker om ændrede lejeforhold kan kollidere med lejelovens regler, medmindre lejeren, det vil sige barnet, er indstillet på at acceptere aftalte ændringer i lejeforholdet.
Imidlertid skal man være opmærksom på, at ønsker om ændrede lejeforhold kan kollidere med lejelovens regler, medmindre lejeren, det vil sige barnet, er indstillet på at acceptere aftalte ændringer i lejeforholdet.
Salg ud af holdingselskabet
Endelig vil der naturligvis være mulighed for at sælge ejerlejligheden/ejendommen ud af holding-selskabet, enten til barnet, til hovedaktionæren selv eller til tredjemand. Sker der salg til barnet eller til hovedaktionæren/hovedanpartshaveren, bør ejerlejligheden/ejendommen vurderes af
ejendomsmægler, så man har sikret sig dokumentation for, at ejendommen/ejerlejligheden er overdraget til markedsværdi.
Hovedaktionæren/hovedanpartshaveren skal yderligere være opmærksom på, at der er begrænsede muligheder for at give sit barn kredit i forbindelse med et salg af ejerlejligheden/ejendommen fra selskabet til barnet og i øvrigt til hovedaktionæren/hovedanpartshaveren selv.