Sælgers ansvar for mangler i ejerlejligheder og andelsboliger

Hvordan er køber og sælger af fast ejendom og andelsboliger stillet i det tilfælde, hvor der efter overtagelsen konstateres mangler i boligen?

Problematikken har stort set ingen betydning, hvis der er tegnet ejerskifteforsikring, da forsikringsselskabet som udgangspunkt skal dække krav vedrørende mangler i stedet for sælger.

Spørgsmålet om sælgers ansvar er særligt relevant for købere og sælgere af beboelseslejligheder, herunder ejerlejligheder og andelslejligheder, idet udgangspunktet er, at der ikke kan tegnes ejerskifteforsikringer for disse boliger.

Udgangspunktet er, at sælger er ansvarlig for fejl og mangler, men hvorvidt sælger rent faktisk kan pålægges noget hæftelsesansvar beror på de konkrete omstændigheder.

Udgangspunktet er, at sælger er ansvarlig for fejl og mangler, men hvorvidt sælger rent faktisk kan pålægges noget hæftelsesansvar beror på de konkrete omstændigheder.

I det følgende redegøres for ansvaret i tilfælde, hvor der konstateres mangler i en ejerlejlighed eller andelslejlighed. 

Der skal foreligge en mangel

Det skal kunne bevises, at der foreligger en mangel, før sælger kan blive pålagt hæftelse. Det skal også kunne bevises, at manglen var til stede på overtagelsestidspunktet. 

Det er køber, der påberåber sig manglen, som skal bevise manglens eksistens og tilstedeværelse på overtagelsestidspunktet. Hvorvidt der foreligger en mangel beror på en konkret vurdering.

Det er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt, at der konstateres en skade. Skyldes skaden eksempelvis en konstruktion der lever op til de krav og normer som gjaldt på udførelsestidspunktet, foreligger der ikke en mangel, der kan gøres gældende over for sælger. Dette er ofte tilfældet i ældre ejendomme.

Hvis køber og sælger er uenige, eller der er uklarhed om en mangels eksistens eller omfang, kan spørgsmålet ofte afklares med et syn og skøn, hvor en sagkyndig vurderer forholdene.

Et syn og skøn kan foregå via domstolene, uden at der verserer en retssag.

Skønserklæringen vil senere kunne bruges som bevis i en eventuel retssag, men vil også ofte være et godt udgangspunkt for forligsforhandlinger.

Erstatning

Man kan som køber kun kræve erstatning, hvis sælger har handlet ansvarspådragende. Sælger kan ifalde erstatningsansvar hvis 1) sælger har afgivet en urigtig garanti om visse egenskaber i lejligheden, 2) sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt og/eller 3) der er tale om mangler som følge af selvbyg. 

Garantiansvar – Sælger kan ifalde garantiansvar, uanset om sælger har været i god eller ond tro om, at garantien ikke svarer til de faktiske forhold. En garanti kan foreligge i det tilfælde, hvor sælger udtrykkeligt har oplyst, at lejlighedens badeværelse er lovligt. En sådan garanti kan fremgå af købsaftalen.

Oplysningsansvar – Sælger har pligt til at oplyse køber om mangler, som sælger kender eller burde kende. Har sælger eksempelvis oplevet vandskader i sit badeværelse, er der en risiko for at dette skyldes en skjult mangel. Hvis sælger ikke oplyser køber om dette i forbindelse med handlen, har sælger tilsidesat sin oplysningspligt og kan ifalde erstatningsansvar.

Selvbyggeransvar – Et klassisk eksempel på selvbyg er, at sælger selv har foretaget en ombygning af sit badeværelse, som ikke lever op til byggereglementet på udførselstidspunktet.

Den erstatning man som køber har krav på svarer som udgangspunkt til udbedringsudgiften, således at køber stilles som om, lejligheden ikke havde haft den pågældende mangel.

Er der tale om ældre byggeri, fradrages dog de værdiforøgende forbedringer der måtte opnås ved udbedringen.

Det er køber, som har bevisbyrden for, at sælger har handlet ansvarspådragende.

Forholdsmæssigt afslag

Er der konstateret mangler, ud over hvad man som køber med rette må forvente, uden at sælger er erstatningsansvarlig, kan køber kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen. 

Det er et krav, at der er tale om værdiforringende mangler af en vis størrelse. Bagatelagtige mangler giver ikke ret til forholdsmæssigt afslag.

Forældelse

Købers krav forældes efter tre år. Fristen regnes fra det tidspunkt, køber fik eller kunne have fået kendskab til manglen. Der gælder dog en maksimal forældelsesfrist på 10 år, hvilket betyder, at købers krav uanset hvad bortfalder 10 år efter overtagelsesdagen. 

Forældelsen kan afbrydes ved foretagelse af retslige skridt, herunder ved anlæg af retssag, eller iværksættelse af syn og skøn.

Har du spørgsmål til artiklens forfatter?

Felter med * skal udfyldes.

"*" indicates required fields

Name
Samtykke*
Dette felt er til validering og bør ikke ændres.