Skal man anvende værdiansættelsescirkulæret?

Har man krav på at overdrage den faste ejendom til børnene til offentlig vurdering minus 15 %?

Kan vi overdrage vores ejendom till vores børn til offentlig vurdering minus 15 % ? De nye ejendomsvurderinger er endnu engang udskudt, og i mange tilfælde må der formodes at være en vis forskel på den offentlige vurdering og det egentlig markedsværdi.

Skrevet af advokat Anne Kjærhus Mortensen, Ret&Råd Århus C

Derfor har mange ønsket at anvende det såkaldte værdiansættelsescirkulære til at overdrage f.eks. sommerhuset til børnene til offentlig vurdering minus 15 %, da man herved har kunnet få en ”billig overdragelse” og således kunne spare gaveafgift. Men kan man det?

En sag i Højesteret

I 2016 afsagde Højesteret en afgørelse omkring spørgsmål i forhold til arv. I den pågældende sag fandt Højesteret ikke, at man havde et egentligt retskrav på at anvende offentligvurdering minus 15 %, men at man kunne anvende værdiansættelsescirkulæret, medmindre der var særlige omstændigheder, der viste at markedsværdien var en anden. I den pågældende sag var der samtidig med overdragelsen givet nogle arveafkald, ligesom gældsætningen i ejendommen viste, at markedsværdien formentlig var en anden. Derfor kunne værdiansættelsescirkulæret ikke anvendes i den pågældende sag.

I forhold til gaver, og således overdragelse af ejendommen i levende live, har det i forlængelse af denne sag været drøftet, om man ikke på dette område har et retskrav på at anvende værdiansættelsescirkulæret. Aktuelt verserer flere sager herom.

Den første sag i Vestre Landsret om emnet

I den første sag har Vestre Landsret har netop afsagt afgørelse. I denne sag havde A solgt en landejendom til sine 5 døtre for 1.615.000 kr., hvilket svarede til den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. 11 dage efter overdragelsen af ejendommen til døtrene overdrog døtrene ejendommen til kommunen, hvor ejendommen var beliggende, for 5 mio. kr.

Kort tid efter overdragelsen af ejendommen afgik A ved døden.  traf herefter afgørelse om, at overdragelsessummen skulle ændres fra 1.615.000 til 5. mio. kr., således at døtrene hver især skulle betale en gaveafgift på 101.550 kr. Derudover traf skattemyndighederne afgørelse om, at skatten i A’s dødsbo skulle forhøjes med 3.686.140 kr. Skattemyndighederne fandt således ikke, at de skulle acceptere og således ej heller anvende den værdiansættelse af ejendommen, der var foretaget ved anvendelse af 15 %’s reglen. Sagen blev indbragt for Landsskatteretten, der imidlertid ændrede skattemyndighedernes afgørelse, med den virkning, at skattemyndighederneskulle acceptere overdragelsen til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. Skatteministeriet indbragte herefter sagen for domstolene.

Skatteministeriet gjorde for Landsretten gældende, at ejendommen var blevet overdraget til underpris og henviste herefter til den ovenfor nævnte kendelse fra Højesteret, hvorefter de anførte, at skattemyndighederne alene skulle acceptere overdragelsen af ejendommen til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, hvis ikke forelå særlige omstændigheder. U 2016.2126 H angik som nævnt et dødsbo, men skattemyndighederne anførte, at idet værdiansættelsescirkulæret både omhandler dødsboer og gaver, måtte kendelsen fra Højesteret og spørgsmålet om, hvorvidt der forelå særlige omstændigheder, tillige finde anvendelse i denne sag.

Boet efter A samt de 5 døtre gjorde på den anden side gældende, at de efter en fast administrativ praksis havde et retskrav på, at A kunne overdrage ejendommen til dem til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. De gjorde tillige gældende, at Højesterets kendelse i U 2016.2126 ikke kunne være afgørende for denne sag, fordi kendelsen angik værdiansættelsen i et dødsbo og ikke en gave.

Landsretten anførte, at døtrene allerede på tidspunktet inden ejendommen blev overdraget til dem havde accepteret et salg af ejendommen til kommunen på 5 mio. kr. Landsretten fandt, at værdiansættelsescirkulæret skulle fortolkes på samme måde, uanset om der var tale om et dødsbo eller en gave. Derfor skulle skattemyndighederne acceptere overdragelsen til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, medmindre der forelå særlige omstændigheder. Idet døtrene, inden ejendommen blev overdraget til dem, vidste, at kommunen ønskede at erhverve ejendommen for 5 mio. kr., forelå der særlige omstændigheder ved overdragelsen, således at skattemyndighederne ikke skulle acceptere overdragelsen til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, og ejendommens reelle handelsværdi blev således fastsat til 5 mio. kr.

Med denne afgørelse har Landsretten således slået fast, at Højesterets praksis om, at værdiansættelser efter værdiansættelsescirkulæret i dødsboer skal accepteres at skattemyndighederne, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, tillige finder anvendelse ved gaver. Værdiansættelsescirkulæret skal således fortolkes på samme måde uanset om der er tale om et dødsbo eller beregning af gaveafgifter.

Har du spørgsmål til overdragelse af ejendom ved levende live og ved død så kontakt din lokale Ret&Råd-advokat.